Gastos de hipoteca | Sky Real Estate

Comprar una vivienda mediante financiación bancaria implica la formalización de dos escrituras distintas ante notario: la escritura de compraventa del inmueble y la escritura de la hipoteca. Durante años, la distribución de los costes asociados a la constitución de la hipoteca fue objeto de permanente controversia judicial en España, dado que las entidades financieras imponían en los contratos cláusulas que atribuían la totalidad de los gastos al cliente prestatario.

Esta situación cambió de manera sustancial con la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). La normativa fijó un reparto legal claro e imperativo entre el banco y el comprador. Al analizar la cuestión central sobre los gastos hipoteca quién paga cada concepto, la ley no deja espacio a la negociación ni a interpretaciones discrecionales por parte de las entidades financieras.

El contexto de la Ley 5/2019 y la protección del consumidor

La Ley 5/2019 traspuso al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Su objetivo principal fue incrementar la transparencia del mercado crediticio, equilibrar las posiciones entre las entidades bancarias y los clientes, y poner fin a la litigiosidad derivada de las cláusulas abusivas.

Antes de esta reforma, el cliente comprador debía asumir íntegramente la factura de la notaría, la inscripción registral, la gestión administrativa y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Tras diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el legislador estableció que la entidad financiera, al ser la principal interesada en la correcta constitución e inscripción de la garantía hipotecaria, debía asumir la mayor parte de estos costes.

Reparto detallado: en los gastos hipoteca quién paga cada partida

La normativa distingue de forma rigurosa qué conceptos corresponden al prestamista (el banco) y cuáles corresponden al prestatario (el comprador que solicita el préstamo). A continuación, se detalla la atribución de cada uno de los gastos propios de la constitución del crédito inmobiliario.

Gastos que asume la entidad bancaria

La ley establece de forma expresa que el banco debe pagar los siguientes costes derivados de la preparación y formalización del préstamo:

Arancel notarial de la escritura de hipoteca: Los honorarios correspondientes a la redacción y otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario corren íntegramente a cargo de la entidad financiera.
Gastos del Registro de la Propiedad: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es el trámite que otorga validez jurídica a la garantía real del banco. La factura emitida por el registrador por este concepto la paga la entidad.
Honorarios de la gestoría: La tramitación administrativa de la escritura de hipoteca, que incluye la recogida del documento notarial, el pago de impuestos y la presentación en el Registro, debe ser abonada por el banco cuando la gestoría es designada por la propia entidad.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): En la modalidad de documentos notariales correspondiente a las escrituras de préstamo hipotecario, el sujeto pasivo del impuesto es el banco, de acuerdo con la modificación del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Gastos que corresponden al cliente comprador

Por su parte, la ley asigna al prestatario un número reducido de conceptos relacionados con la verificación previa del inmueble y la obtención de documentación personal:

Tasación del inmueble: La valoración oficial de la vivienda es indispensable para determinar el valor de subasta y el porcentaje máximo de financiación que concederá la entidad. El importe de la tasación corresponde al cliente. No obstante, el comprador conserva el derecho de aportar una tasación válida realizada por cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España, sin que la entidad bancaria pueda rechazarla si está vigente.
Copias de la escritura solicitadas por el comprador: Mientras que la copia matriz y las copias exigidas por el banco son pagadas por este, las copias simples o autorizadas de la escritura de hipoteca que sea el cliente quien solicite específicamente correrán a su cargo.

Diferencia fundamental entre gastos de hipoteca y gastos de compraventa

Existe habitualmente confusión entre los gastos derivados de la financiación y los gastos propios del contrato de compraventa del inmueble. Es fundamental destacar que la Ley 5/2019 regula de forma exclusiva los gastos hipoteca quién paga dentro del ámbito del préstamo, sin alterar el régimen general de las operaciones de transmisión inmobiliaria.

En el acto de adquisición de la propiedad se generan partidas financieras e impuestos independientes que corresponden al comprador:

Impuestos sobre la adquisición: Si la vivienda es de obra nueva, el comprador abonará el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) junto con el IAJD asociado a la compraventa. Si la vivienda es usada o de segunda mano, el comprador abonará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyos tipos impositivos son regulados por cada comunidad autónoma (como ocurre en la Comunidad de Madrid, donde se aplica el tipo general del 6%).
Notaría y registro de la compraventa: Los aranceles notariales y registrales correspondientes al cambio de titularidad de la finca en la escritura de compraventa continúan siendo abonados por el comprador, según el reparto habitual del tráfico inmobiliario en España.
Gestoría de la compraventa: Los costes derivados del trámite de la escritura de transmisión de la propiedad corresponden al adquirente del inmueble.

El acta de transparencia previa ante notario

Una de las principales novedades introducidas por la Ley 5/2019 para garantizar el consentimiento informado del cliente es el procedimiento telemático previo ante notario. Antes de la firma formal de la escritura hipotecaria, la ley impone un plazo mínimo de reflexión de diez días desde que el banco deposita la documentación en la plataforma notarial.

Durante este período, el cliente debe acudir a la notaría elegida libremente para recibir asesoramiento jurídico gratuito por parte del notario. En este acto, el notario redacta un acta de transparencia en la que verifica que se han entregado documentos clave como la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) y la simulación de cuotas.

En dicha sesión se repasa de forma pormenorizada qué gastos asume cada parte, el tipo de interés aplicable, las cláusulas suelo (prohibidas expresamente por la LCCI) y la existencia de comisiones contractuales.

Comisión de apertura y otros costes financieros asociados

Al margen de los gastos de notaría, gestoría, registro y tasación, las operaciones de crédito hipotecario pueden incluir costes de naturaleza estrictamente financiera. Entre ellos destaca la comisión de apertura, un importe que las entidades bancarias pueden repercutir al cliente en el momento de la concesión del préstamo.

Para que la comisión de apertura sea válida, la normativa y la jurisprudencia exigen que englobe la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión de la hipoteca, y que su importe haya sido informado adecuadamente en la FEIN. Asimismo, los tribunales determinan que dicha comisión debe responder a servicios efectivamente prestados o a costes reales sufridos por la entidad.

Reclamación de gastos en préstamos formalizados antes de 2019

Para aquellas personas que suscribieron un contrato hipotecario con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE establece el derecho a solicitar la restitución de los importes cobrados indebidamente en virtud de cláusulas nulas por abusivas.

Las cantidades sujetas a devolución en hipotecas anteriores a junio de 2019 comprenden:

El 100% de la factura de la gestoría.
El 100% de la factura de la tasación de la vivienda.
El 100% de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
El 50% de los honorarios notariales de la escritura de préstamo.

El IAJD satisfecho en préstamos anteriores a noviembre de 2018 no es objeto de devolución por parte de la entidad financiera, conforme al criterio fijado por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.

Asesoramiento especializado en intermediación crediticia

La complejidad de la normativa financiera e inmobiliaria aconseja contar con un acompañamiento técnico profesional al analizar ofertas bancarias, negociar condiciones de financiación y estructurar la compra de una propiedad. Evaluar de forma analítica el impacto real de la Tasa Anual Equivalente (TAE), las vinculaciones exigidas por las entidades y la correcta imputación de los gastos evita costes innecesarios a lo largo de la vida del crédito.

En Sky Real Estate disponemos de un equipo especializado en el marco normativo del crédito hipotecario, respaldado por reconocimientos del sector como los obtenidos en los Sky Law European Legal Awards entre 2023 y 2025 en la categoría de asesoramiento legal y regulatorio.

Operamos con estricto cumplimiento de la legislación vigente como entidad inscrita en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el código D-286. Esta acreditación oficial garantiza la máxima transparencia, profesionalidad y neutralidad en la gestión de soluciones de financiación adaptadas a la capacidad económica de cada comprador.

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