Qué revisar legalmente antes de firmar un contrato de arras

El contrato de arras no es «un señalito» inocente. Es el pacto que fija precio, plazo de escritura y qué pasa si alguien se echa atrás. Firmarlo sin leer el tipo de arras y las condiciones suspensivas es una de las formas más caras de improvisar en una compraventa.

1. Qué tipo de arras estás firmando

El tipo depende del pacto. No asumas que todas las arras son iguales.

• Arras penitenciales: el artículo 1454 del Código Civil permite desistir: el comprador pierde la cantidad entregada; el vendedor, si desiste, devuelve el duplo. Es el esquema clásico cuando se pacta expresamente este régimen.
• Otras modalidades (confirmatorias, penales, etc.): cambian las consecuencias del incumplimiento. Si el contrato no deja claro el tipo, la discusión posterior es previsible.

Antes de firmar, pregunta en voz alta: «Si me echo atrás, ¿qué pierdo exactamente? ¿Y si se echa atrás la otra parte?» Si la respuesta no está en el papel, no firmes.

2. Identificación de las partes y de la vivienda

Datos completos de comprador y vendedor (o apoderados), finca registral, dirección, referencia catastral y descripción coherente con nota simple. Un error de finca o de titularidad puede invalidar meses de ilusión.

3. Cargas, hipoteca y ocupantes

Exige claridad sobre hipoteca pendiente, embargos, servidumbres, alquileres u ocupantes. Si hay préstamo vivo, el contrato debería explicar cómo se cancela o subroga en la escritura. Si el vendedor «ya lo hablará con el banco», estás comprando incertidumbre.

4. Precio, forma de pago y plazos

• Precio total y desglose de la señal.
• Cuenta donde se ingresa y condiciones de depósito.
• Fecha límite de escritura (con margen realista si hay hipoteca del comprador).
• Qué ocurre si el banco del comprador deniega la financiación: condición suspensiva bien redactada o riesgo asumido.

5. Estado de la vivienda y lo incluido

Mobiliario, electrodomésticos, trastero, plaza de garaje, reformas pendientes, vicios conocidos. Lo que no esté escrito suele convertirse en «eso no entraba». Si hay defectos visibles, mejor dejar constancia para no discutir después si eran vicios ocultos o estaban a la vista.

6. Documentación que debe aportar el vendedor

Nota simple reciente, IBI, comunidad, certificado energético, cédula o licencia cuando proceda, y estatutos o actas relevantes si hay obras o derramas. Un checklist vacío en el contrato es una puerta abierta al retraso.

7. Penalizaciones y desistimiento

Además del régimen de arras, mira cláusulas de mora, prórrogas y gastos si una parte incumple plazos. Desconfía de textos genéricos descargados de internet sin adaptar a tu operación.

Quién debería revisarlo

Señal entregada: dónde y cómo

Conviene dejar por escrito si el dinero queda en depósito en una cuenta concreta, si lo recibe el vendedor directamente o si interviene un tercero. También cuándo se imputa al precio. Un ingreso «a nombre de un particular» sin rastro claro complica cualquier reclamación posterior.

Un agente puede ayudarte a negociar términos comerciales. La lectura jurídica (tipo de arras, condiciones suspensivas, liberación de cargas) es trabajo de abogado. En Sky Real Estate, Sky Law (European Legal Awards en Derecho inmobiliario, 2023-2025) revisa arras y escritura dentro de abogados inmobiliarios.

Si te pasan un PDF «para firmar hoy» y no has contrastado tipo de arras, cargas y plazos de financiación, para el reloj. Una revisión corta suele salir más barata que perder la señal o devolver el duplo.

Checklist de diez minutos

1. Tipo de arras nombrado con consecuencias claras.
2. Finca y titulares correctos.
3. Precio, señal y cuenta.
4. Fecha de escritura y prórrogas.
5. Hipoteca y cargas.
6. Financiación del comprador (si aplica).
7. Estado e inventario.
8. Documentos a aportar.
9. Quién paga qué gastos.
10. Qué pasa si alguien incumple.

Si fallan dos o más puntos, el contrato aún no está listo.

Arras y vivienda con hipoteca

Si el vendedor tiene préstamo vivo, el contrato debería decir cómo se gestiona la cancelación o subrogación, qué certificado aportará y qué ocurre si el banco retrasa cifras. Enlaza con la lógica de vender con hipoteca pendiente: las arras no pueden ignorar la carga que pesa sobre la finca.