Unterschiede zwischen wirtschaftlicher und grundbuchamtlicher Löschung

Obwohl beide Begriffe Teil des Prozesses zur Befreiung einer Immobilie von ihrer Hypothekenlast sind, betreffen sie unterschiedliche rechtliche und administrative Bereiche:

• Wirtschaftliche Löschung: Dies ist der finanzielle Akt, bei dem der Schuldner der Bank das gesamte geliehene Kapital zurückzahlt, sei es durch die schrittweise Zahlung der Raten bis zum Ende der Vertragslaufzeit oder durch eine vollständige vorzeitige Tilgung. Nach diesem Schritt erlischt die finanzielle Schuld gegenüber der Bank vollständig.
• Grundbuchamtliche Löschung der Hypothek: Dies ist das administrative und rechtliche Verfahren, durch das die Eintragung der Hypothekenlast aus dem Grundbuch gelöscht wird. Solange dieses Verfahren nicht durchgeführt wird, erscheint die Hypothek weiterhin in der Nota Simple Informativa der Immobilie, selbst wenn die Geldschuld vollständig beglichen ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die wirtschaftliche Löschung begleicht die finanzielle Verpflichtung gegenüber der Bank, während die grundbuchamtliche Löschung das öffentliche Register der Immobilie bereinigt.

Was ist die wirtschaftliche Löschung und wie funktioniert sie?

Die wirtschaftliche Löschung erfolgt in dem Moment, in dem der Restsaldo der Hypothek auf Null sinkt. Dies kann auf zwei Hauptarten geschehen: durch den regulären Ablauf des in der Urkunde festgelegten Tilgungszeitraums oder durch die vorzeitige Tilgung des verbleibenden Kapitals.

Nach Abschluss der Zahlung ist das Kreditinstitut gesetzlich verpflichtet, die Nullschuldenbestätigung (Certificado de Deuda Cero) auszustellen. Dieses offizielle Dokument bescheinigt, dass der Inhaber alle finanziellen Verpflichtungen aus dem Hypothekardarlehensvertrag beglichen hat.

Gemäß den geltenden Bestimmungen der Banco de España ist die Ausstellung der Nullschuldenbestätigung für den Kunden vollkommen kostenlos, wenn dieser sie ausdrücklich anfordert, um die Nachweisung der Schuldenbegleichung zu erbringen.

Warum die grundbuchamtliche Löschung der Hypothek notwendig ist

Die Hypothek lediglich auf wirtschaftlicher Ebene gelöscht zu belassen, ist aus Unkenntnis eine weit verbreitete Praxis, kann jedoch in der Zukunft zu Komplikationen führen. Die grundbuchamtliche Löschung ist in folgenden Situationen essenziell:

Verkauf der Immobilie

Kein Käufer und kein Kreditinstitut wird der notariellen Beurkundung des Kaufs einer Immobilie zustimmen, wenn die Nota Simple eine aktive Hypothekenlast ausweist, selbst wenn der Verkäufer versichert, dass die Schuld beglichen ist. Um das Eigentum einwandfrei zu übertragen, muss die grundbuchamtliche Löschung beantragt sein oder im selben notariellen Akt des Verkaufs erfolgen.

Beantragung einer neuen Hypothek oder eines Darlehens

Wenn die Immobilie als Sicherheit für die Beantragung eines neuen Hypothekarkredits oder für eine Wertermittlung zu Sicherungszwecken genutzt werden soll, verringert die eingetragene Altlast die effektive Beleihungskapazität der Immobilie.

Volle Rechtssicherheit

Es gibt einen Weg der automatischen Löschung wegen Verjährung/Ablauf im Grundbuch, aber dieser erfolgt von Amts wegen erst nach Ablauf von 20 Jahren nach Fälligkeit der letzten in der ursprünglichen Urkunde vereinbarten Rate. Während dieser zwei Jahrzehnte bleibt die Last öffentlich eingetragen.

Schritte zur Durchführung der grundbuchamtlichen Löschung der Hypothek

Um die grundbuchamtliche Löschung der Hypothek in Spanien korrekt durchzuführen, muss eine strikte Reihenfolge von administrativen, notariellen und steuerlichen Schritten befolgt werden.

1. Anforderung der Nullschuldenbestätigung (Certificado de Deuda Cero)

Der erste Schritt besteht darin, sich an das Kreditinstitut zu wenden, bei dem das Darlehen aufgenommen wurde, und das Certificado de Deuda Cero anzufordern. Die Bank darf für die Ausstellung dieses spezifischen Dokuments keine Provisionen oder Gebühren verlangen.

2. Unterzeichnung der öffentlichen Löschungsurkunde vor dem Notar

Mit dem Certificado de Deuda Cero wendet man sich an ein Notariat, um die Erstellung der öffentlichen Urkunde zur Hypothekenlöschung zu beantragen. Ein Bevollmächtigter der Bank erscheint beim Notar, um die Urkunde zu unterzeichnen. Die Vorschriften verbieten es dem Kreditinstitut, für diesen Akt Anfahrts- oder Bearbeitungsgebühren zu erheben, sofern die Abwicklung nicht ausdrücklich deren eigener Gestoría (Verwaltungsagentur) übertragen wurde.

3. Einreichung und Begleichung der Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados - AJD)

Die Löschung einer Hypothek ist ein Vorgang, der der Grunderwerb- und Stempelsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados - ITP y AJD) unterliegt, konkret in der Variante der beurkundeten Rechtsgeschäfte (AJD). Dieser Vorgang ist jedoch im gesamten spanischen Staatsgebiet von der Zahlung befreit.

Trotz der Befreiung ist es obligatorisch, das Modelo 600 auszufüllen und bei der zuständigen regionalen Finanzbehörde einzureichen, um die Steuerbefreiung des notariellen Dokuments nachzuweisen.

4. Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Nachdem die Steuer abgewickelt ist (gestempeltes Modelo 600) und die beglaubigte Abschrift der öffentlichen Löschungsurkunde vorliegt, wendet man sich an das zuständige Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), in dem die Immobilie eingetragen ist. Der Grundbuchpfleger nimmt die entsprechende Löschungseintragung vor und hebt die Hypothekenlast in den Grundbüchern auf.

5. Überprüfung mittels Nota Simple Informativa

Nach Abschluss des Prüfungs- und Eintragungsverfahrens empfiehlt es sich, eine aktualisierte Nota Simple Informativa anzufordern, um zu bestätigen, dass die Immobilie vollständig frei von Hypothekenlasten geführt wird.

Wer kann die grundbuchamtliche Löschung abwickeln und wie viel kostet sie?

Es gibt verschiedene Alternativen zur Durchführung dieses Verwaltungsverfahrens:

• Direkte Abwicklung durch den Betroffenen: Der Eigentümer übernimmt den Notartermin, die Abholung der Urkunde, die Bearbeitung der Steuer bei der regionalen Finanzbehörde und die Einreichung beim Grundbuchamt. Dies ist die günstigste Option, da nur die Notar- und Grundbuchgebühren anfallen.
• Abwicklung über eine unabhängige Gestoría oder spezialisierte Immobiliendienstleister: Der Verwaltungsaufwand wird delegiert, um Zeit zu sparen und die ordnungsgemäße Einhaltung aller Vorschriften zu gewährleisten.
• Abwicklung über die Gestoría der Bank: Die Bank bietet an, alles intern abzuwickeln. Dies ist in der Regel die teuerste Alternative und erfordert die vorherige Hinterlegung einer Vorschusszahlung.

Die Festkosten der grundbuchamtlichen Löschung der Hypothek sind durch das Königliche Dekret 18/2012 geregelt und hängen von der ursprünglichen Höhe des Hypothekendarlehens ab, wobei die entsprechenden Notar- und Grundbuchgebühren angewendet werden.

Grundbuchamtliche Löschung beim Verkauf einer Immobilie mit laufender Hypothek

Bei Immobiliengeschäften kommt es häufig vor, dass ein Haus verkauft wird, auf dem noch eine aktive Hypothekenschuld lastet. In diesen Fällen werden die wirtschaftliche Löschung und die Schritte der grundbuchamtlichen Löschung am Tag der notariellen Unterzeichnung gleichzeitig koordiniert.

Während der Eigentumsübertragung gilt:

1. Der Käufer übergibt den Teil des Kaufpreises, der zur Begleichung der Restschuld erforderlich ist, mittels Bankscheck auf den Namen des Gläubigerinstituts des Verkäufers.
2. Der verbleibende Rest des Kaufpreises wird direkt an den Verkäufer ausgezahlt.
3. Vom Erlös des Verkäufers wird ein Vorschuss einbehalten, um die Erstellung der Löschungsurkunde und deren spätere Grundbucheintragung zu decken.

Wenn die Immobilie einer öffentlich geförderten Kategorie angehört, wie die Viviendas de Protección Oficial (VPO) in der Comunidad de Madrid, ist es unerlässlich, zusätzlich die Anforderungen zur Aufhebung der Bindung (descalificación) oder die vorherige regionale Verkaufsgenehmigung vor der Löschung der Last und der Formalisierung der Übertragung zu prüfen.

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