Código de Buenas Prácticas bancarias

Afrontar dificultades financieras para cumplir con las cuotas mensuales del préstamo es una situación que afecta a numerosos propietarios en España. Ante este escenario, el Marco Normativo español prevé mecanismos de protección destinados a aliviar la carga financiera de las familias en situación de vulnerabilidad o en riesgo de padecerla. El principal instrumento normativo articulado para este fin es el código de buenas prácticas hipotecas, regulado inicialmente por el Real Decreto-ley 6/2012 y ampliado posteriormente por el Real Decreto-ley 19/2022.

Este conjunto de medidas ofrece una vía de negociación estructurada entre los deudores y las entidades financieras adheridas. Comprender cómo funciona este marco legal, cuáles son las condiciones de acceso y qué alternativas ofrece es fundamental para proteger el patrimonio inmobiliario o, en caso necesario, proceder a la liquidación ordenada de la finca sin incurrir en procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria.

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas para hipotecas y cómo funciona?

El código de buenas prácticas hipotecas es un conjunto de medidas dirigidas a reestructurar la deuda hipotecaria sobre la vivienda habitual. Aunque la adhesión a este código es voluntaria para las entidades bancarias, una vez que una entidad de crédito decide suscribirlo, su cumplimiento pasa a ser estrictamente obligatorio frente a sus clientes que cumplan con los requisitos legales establecidos.

Existen dos marcos principales dentro de esta normativa:

El Código Permanente (Real Decreto-ley 6/2012): Diseñado originalmente para colectivos en situación de vulnerabilidad económica acusada o umbral de exclusión. Ofrece soluciones graduales como la reestructuración de la deuda, quitas sobre el principal y, en última instancia, la dación en pago.
El Código Temporal (Real Decreto-ley 19/2022): Creado como una medida transitoria para amortiguar la subida del euríbor en hogares con ingresos medios o en riesgo de vulnerabilidad, facilitando opciones de congelación de cuotas o extensión de plazos sin generar gastos desproporcionados.

Para la correcta tramitación de estas solicitudes, resulta recomendable contar con el asesoramiento de profesionales cualificados en intermediación crediticia. En este ámbito, operar con profesionales inscritos en el registro oficial de intermediarios del Banco de España (como el registro de intermediario de crédito inmobiliario ICI D-286 Banco de España) garantiza que las negociaciones con los departamentos de recobro y riesgos bancarios cumplan con todas las garantías procedimentales.

Requisitos y umbral de exclusión: ¿Quién puede acogerse al código?

Para beneficiarse de las medidas contempladas en el código de buenas prácticas hipotecas, los solicitantes deben acreditar que cumplen una serie de criterios socioeconómicos objetivos establecidos en la ley. Estos requisitos se miden principalmente en función de los ingresos del conjunto de la unidad familiar, la alteración sustancial de sus circunstancias económicas y el porcentaje que representa la cuota hipotecaria respecto a los ingresos netos.

1. Requisitos de ingresos familiares

El límite de ingresos de la unidad familiar se calcula tomando como referencia el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Con carácter general, el tope establecido para acogerse al código permanente se sitúa en 3 veces el IPREM anual (calculado en 14 pagas). No obstante, este límite se incrementa en los siguientes supuestos:

4 veces el IPREM: Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente que le impida realizar una actividad laboral.
5 veces el IPREM: En casos de deudores con discapacidad intelectual o física igual o superior al 65%, o con enfermedades graves que incapaciten acreditadamente para trabajar.

2. Criterios de esfuerzo financiero y alteración económica

Además de la renta, la normativa exige que la cuota de la hipoteca suponga una carga excesiva sobre la economía familiar. Los criterios exigidos varían según el código aplicado:

Carga hipotecaria: La cuota mensual debe absorber al menos el 50% de los ingresos netos totales de la unidad familiar en el código de 2012. En el marco temporal del RDL 19/2022, el umbral de esfuerzo varía según si se solicita congelación de cuota o ampliación de plazo, requiriéndose habitualmente que la cuota supere el 30% de los ingresos familiares.
Alteración de las circunstancias económicas: Se entiende que se ha producido una alteración significativa cuando la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha multiplicado por al menos 1,2 en los últimos cuatro años, o si la familia ha pasado a estar en situación de especial vulnerabilidad (familias numerosas, familias monoparentales con hijos a cargo, o víctimas de violencia de género).

3. Requisitos sobre el inmueble

El préstamo debe estar garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor. Quedan excluidos los préstamos concedidos para la compra de segundas residencias, locales comerciales u otro tipo de inmuebles de inversión.

Medidas disponibles: ¿Qué permite el Código de Buenas Prácticas?

El procedimiento fijado por la normativa prevé tres fases consecutivas. Las entidades financieras están obligadas a evaluar y agotar las alternativas de la primera fase antes de pasar a la siguiente, protegiendo así la permanencia del propietario en su inmueble siempre que resulte viable.

Fase 1: Plan de reestructuración de la deuda hipotecaria

Si el deudor cumple con las condiciones del umbral de exclusión, la entidad bancaria debe presentar en un plazo determinado una propuesta de reestructuración de la deuda que puede incluir:

Carencia en la amortización de capital: Periodo durante el cual solo se pagan intereses o se reduce sustancialmente el abono de principal (habitualmente entre 2 y 5 años).
Ampliación del plazo de amortización: Extensión de la vida del préstamo hasta un máximo de 40 años desde su concesión original, lo que reduce el importe de la cuota mensual.
Reducción del tipo de interés aplicable: Aplicación de un margen sobre el euríbor reducido durante el periodo de carencia (por ejemplo, euríbor + 0,25% o un tipo fijo bonificado según la norma vigente aplicada).
Unificación de deudas: Consolidación de otras cargas en la misma garantía si la entidad lo considera viable.

Fase 2: Medidas complementarias o quita de la deuda

Si el plan de reestructuración resulta inviable porque la cuota resultante sigue superando el porcentaje de esfuerzo financiero permitido respecto a los ingresos familiares, la entidad financiera puede ofrecer de forma discrecional una quita sobre el total de la deuda pendiente. Esta quita se puede estructurar mediante la reducción del capital pendiente en un porcentaje determinado o la condonación parcial de la liquidez impagada.

Fase 3: Dación en pago y alquiler social

Cuando el plan de reestructuración no sea viable y la entidad no acepte aplicar una quita, el deudor podrá solicitar la dación en pago. Esta medida permite librarse totalmente de la deuda hipotecaria mediante la entrega de la vivienda habitual al banco.

Aspectos clave de la dación en pago dentro del marco legal:

Cancelación total de la deuda: La entrega del inmueble conlleva la extinción completa de la obligación principal y de las responsabilidades personales derivadas del préstamo.
Derecho a permanecer como arrendatario: El deudor puede solicitar permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social durante un periodo de hasta 3 años (prorrogable en determinados supuestos), abonando una renta anual máxima equivalente al 3% del valor en que se haya tasado la finca para la dación.

Compatibilidad entre el Código de Buenas Prácticas y la venta de la casa con hipoteca

Existen situaciones en las que el código de buenas prácticas hipotecas no ofrece la solución deseada o el propietario prefiere no entregar la finca al banco mediante dación en pago para no perder la totalidad del capital invertido. En estos supuestos, vender la propiedad en el mercado libre sigue siendo la alternativa más beneficiosa para liquidar la deuda y salvaguardar el remanente económico.

Sin embargo, vender una vivienda sobre la que pesa un préstamo en mora, un proceso de ejecución hipotecaria o un importe superior al valor actual de mercado exige una gestión técnica y jurídica rigurosa. En estos casos, es fundamental negociar con el banco una cancelación condicional o una venta con quita pactada antes de formalizar la transmisión ante notario.

El departamento jurídico Sky Law, respaldado por reconocimientos del sector como los European Legal Awards 2023-2025, interviene en la negociación directa con las entidades financieras para estructurar acuerdos de venta que permitan cancelar la hipoteca y liberar al propietario de cargas asociadas.

Pasos para solicitar la acogida al marco de buenas prácticas

Si la meta es acogerse a la normativa para renegociar el préstamo bancario, el procedimiento administrativo requiere los siguientes pasos:

Recopilación de documentación probatoria: Certificados de empadronamiento, certificados de rentas del ejercicio anterior emitidos por la Agencia Tributaria, últimas tres nóminas o certificados del SEPE, y notas simples del Registro de la Propiedad sobre los bienes de todos los miembros de la unidad familiar.
Presentación formal ante la entidad: Entrega de la solicitud por escrito en la sucursal o canal habilitado por el banco, adjuntando el expediente completo que demuestra estar dentro del umbral de exclusión.
Paralización de ejecuciones: La mera presentación acreditada de la solicitud de acogida obliga al banco a suspender la tramitación de ejecuciones hipotecarias en curso mientras se evalúa el expediente dentro de los plazos legales.
Evaluación de la propuesta: La entidad dispone de un plazo legal para comunicar el plan de reestructuración o la resolución correspondiente.

Asesoramiento especializado en la liquidación de inmuebles con cargas

La aplicación del código de buenas prácticas hipotecas es una herramienta legal eficaz para proteger a deudores en situación delicada, pero no siempre es la única opción ni la más ventajosa si la vivienda cuenta con un valor de mercado adecuado. Evaluar la posición financiera, analizar si se cumplen los baremos del IPREM y comparar la dación en pago con la venta de la finca en el mercado abierto permite tomar decisiones con seguridad jurídica y económica.

En situaciones donde la deuda hipotecaria genera incertidumbre o impide disponer con libertad del inmueble, contar con un equipo cualificado en intermediación inmobiliaria y legal garantiza la mejor resolución del expediente. Para conocer en detalle las alternativas disponibles sobre cómo cancelar cargas y gestionar inmuebles hipotecados de forma eficaz, puede consultar nuestro servicio para vender casa con deuda o hipoteca.