Kodex für gute Bankpraxis: Wer davon profitieren kann und was er ermöglicht

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas para hipotecas y cómo funciona?

Der código de buenas prácticas hipotecas ist ein Bündel von Maßnahmen zur Umstrukturierung von Hypothekenschulden für den Hauptwohnsitz. Obwohl der Beitritt zu diesem Kodex für Banken freiwillig ist, wird seine Einhaltung für ein Kreditinstitut verbindlich, sobald es den Beitritt erklärt hat, sofern die Kunden die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

Es gibt zwei Hauptrahmen innerhalb dieser Gesetzgebung:

• Der dauerhafte Kodex (Real Decreto-ley 6/2012): Ursprünglich für Personen in stark gefährdeter wirtschaftlicher Lage oder an der Armutsgrenze konzipiert. Er bietet schrittweise Lösungen wie Schuldumstrukturierung, Teilerlass des Kapitals und als letzte Option die Zahlungsstattgabe (Dación en pago).
• Der temporäre Kodex (Real Decreto-ley 19/2022): Als Übergangsmaßnahme geschaffen, um den Anstieg des Euribor für Haushalte mit mittlerem Einkommen oder mit Gefährdungsrisiko abzufedern. Er ermöglicht Optionen wie das Einfrieren von Raten oder die Laufzeitverlängerung ohne unverhältnismäßige Kosten.

Für die ordnungsgemäße Bearbeitung dieser Anträge wird die Beratung durch qualifizierte Fachleute der Kreditvermittlung empfohlen. In diesem Bereich garantiert die Zusammenarbeit mit Experten, die im offiziellen Vermittlerregister der Banco de España eingetragen sind (wie das Register für Immobiliarkreditvermittler ICI D-286 Banco de España), dass die Verhandlungen mit den Inkasso- und Risikoabteilungen der Banken allen verfahrensrechtlichen Garantien entsprechen.

Requisitos y umbral de exclusión: ¿Quién puede acogerse al código?

Um von den im código de buenas prácticas hipotecas vorgesehenen Maßnahmen zu profitieren, müssen Antragsteller die Erfüllung einer Reihe gesetzlich festgelegter, objektiver sozioökonomischer Kriterien nachweisen. Diese Kriterien bemessen sich hauptsächlich am Gesamteinkommen der Haushaltseinheit, einer wesentlichen Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse und dem Anteil der Hypothekenrate am Nettoeinkommen.

1. Requisitos de ingresos familiares

Die Einkommensgrenze der Haushaltseinheit wird auf der Grundlage des öffentlichen Einkommensindikators mit Mehrfachwirkung (IPREM) berechnet. Im Allgemeinen liegt die Obergrenze für den dauerhaften Kodex beim Dreifachen des jährlichen IPREM (berechnet auf Basis von 14 Monatsgehältern). Diese Grenze erhöht sich jedoch in folgenden Fällen:

• Vierfacher IPREM: Wenn bei einem Haushaltsmitglied eine Behinderung von mehr als 33%, eine Pflegebedürftigkeit oder eine dauerhafte Erwerbsunfähigkeit anerkannt ist.
• Fünffacher IPREM: Bei Schuldnern mit einer geistigen oder körperlichen Behinderung von mindestens 65% oder mit schweren Erkrankungen, die nachweislich zur Arbeitsunfähigkeit führen.

2. Criterios de esfuerzo financiero y alteración económica

Neben dem Einkommen verlangt die Regelung, dass die Hypothekenrate eine übermäßige Belastung für die Familienfinanzen darstellt. Die Kriterien variieren je nach angewendetem Kodex:

• Hypothekenbelastung: Die Monatsrate muss beim Kodex von 2012 mindestens 50% des Gesamtnettoeinkommens des Haushalts ausmachen. Im temporären Rahmen des RDL 19/2022 variiert die Schwelle je nachdem, ob ein Aussetzen der Raten oder eine Laufzeitverlängerung beantragt wird, wobei gewöhnlich verlangt wird, dass die Rate 30% des Familieneinkommens übersteigt.
• Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse: Eine wesentliche Veränderung liegt vor, wenn sich die Hypothekenbelastung im Verhältnis zum Familieneinkommen in den letzten vier Jahren mindestens um das 1,2-Fache erhöht hat oder wenn die Familie in eine besonders schutzbedürftige Lage geraten ist (Kinderreiche Familien, Alleinerziehende mit unterhaltspflichtigen Kindern oder Opfer häuslicher Gewalt).

3. Requisitos sobre el inmueble

Der Kredit muss durch eine Hypothek auf den Hauptwohnsitz des Schuldners besichert sein. Kredite für den Kauf von Zweitwohnsitzen, Gewerbeimmobilien oder sonstigen Anlageimmobilien sind ausgeschlossen.

Medidas disponibles: ¿Qué permite el Código de Buenas Prácticas?

Das im Gesetz festgelegte Verfahren sieht drei aufeinanderfolgende Phasen vor. Die Finanzinstitute sind verpflichtet, die Alternativen der ersten Phase zu prüfen und auszuschöpfen, bevor sie zur nächsten übergehen. So wird der Verbleib des Eigentümers in seiner Immobilie geschützt, solange dies tragfähig ist.

Fase 1: Plan de reestructuración de la deuda hipotecaria

Erfüllt der Schuldner die Voraussetzungen der Ausschlussgrenze, muss die Bank innerhalb einer bestimmten Frist einen Vorschlag zur Umschuldung vorlegen, der Folgendes umfassen kann:

• Tilgungsfreistellung: Zeitraum, in dem nur Zinsen gezahlt werden oder die Tilgung des Kapitals erheblich reduziert wird (in der Regel zwischen 2 und 5 Jahren).
• Verlängerung der Tilgungsfrist: Verlängerung der Kreditlaufzeit auf maximal 40 Jahre ab ursprünglicher Gewährung, was die monatliche Rate reduziert.
• Senkung des anwendbaren Zinssatzes: Anwendung einer reduzierten Marge auf den Euribor während der Tilgungsfreistellung (z. B. Euribor + 0,25% oder ein begünstigter Festzins gemäß der jeweils angewendeten Bestimmung).
• Zusammenfassung von Schulden: Konsolidierung weiterer Verbindlichkeiten in derselben Sicherheit, sofern die Bank dies als tragfähig erachtet.

Fase 2: Medidas complementarias o quita de la deuda

Erweist sich der Umstrukturierungsplan als nicht tragfähig, weil die verbleibende Rate weiterhin den zulässigen Belastungssatz im Verhältnis zum Familieneinkommen übersteigt, kann das Kreditinstitut nach eigenem Ermessen einen Teilerlass der Restschuld anbieten. Dieser Teilerlass kann durch eine prozentuale Reduzierung des Restkapitals oder einen teilweisen Erlass ausstehender Beträge erfolgen.

Fase 3: Dación en pago y alquiler social

Wenn der Umstrukturierungsplan nicht durchführbar ist und die Bank keinen Teilerlass akzeptiert, kann der Schuldner die Dación en pago (An-Zahlungs-Gabe) beantragen. Diese Maßnahme ermöglicht die vollständige Befreiung von der Hypothekenschuld durch Übereignung des Hauptwohnsitzes an die Bank.

Wesentliche Aspekte der Dación en pago im gesetzlichen Rahmen:

1. Vollständige Schuldenlöschung: Die Übergabe der Immobilie führt zum vollständigen Erlöschen der Hauptverbindlichkeit und der persönlichen Haftung aus dem Kredit.
2. Recht auf Verbleib als Mieter: Der Schuldner kann beantragen, für einen Zeitraum von bis zu 3 Jahren (in bestimmten Fällen verlängerbar) im Rahmen einer Sozialmiete in der Wohnung zu verbleiben. Die maximale Jahresmiete beträgt dabei 3% des Schätzwerts der Immobilie zum Zeitpunkt der Dación en pago.

Compatibilidad entre el Código de Buenas Prácticas y la venta de la casa con hipoteca

Es gibt Situationen, in denen der código de buenas prácticas hipotecas nicht die gewünschte Lösung bietet oder der Eigentümer die Immobilie nicht durch Dación en pago an die Bank übergeben möchte, um nicht das gesamte investierte Kapital zu verlieren. In diesen Fällen bleibt der Verkauf der Immobilie auf dem freien Markt die vorteilhafteste Alternative, um die Schuld zu begleichen und verbleibendes Kapital zu sichern.

Der Verkauf einer Immobilie mit einem notleidenden Kredit, einer laufenden Zwangsversteigerung oder einer Schuldsumme, die den aktuellen Marktwert übersteigt, erfordert jedoch ein präzises technisches und rechtliches Management. In solchen Fällen ist es essenziell, vor der notariellen Übertragung eine bedingte Löschung oder einen vereinbarten Teilerlass mit der Bank auszuhandeln.

Die Rechtsabteilung Sky Law, unterstützt durch Branchenauszeichnungen wie die European Legal Awards 2023-2025, verhandelt direkt mit den Finanzinstituten, um Verkaufsvereinbarungen zu strukturieren, die eine Löschung der Hypothek ermöglichen und den Eigentümer von assoziierten Lasten befreien.

Pasos para solicitar la acogida al marco de buenas prácticas

Wenn das Ziel darin besteht, die Bestimmungen zur Neuverhandlung des Bankkredits in Anspruch zu nehmen, erfordert das Verwaltungsverfahren folgende Schritte:

1. Zusammenstellung der Nachweise: Meldebescheinigungen, Einkommensteuerbescheinigungen des Vorjahres der Steuerbehörde, die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder Bescheinigungen der Arbeitsagentur (SEPE) sowie Grundbuchauszüge (Notas Simples) des Eigentumsregisters über die Vermögenswerte aller Haushaltsmitglieder.
2. Formelle Einreichung bei der Bank: Schriftliche Einreichung des Antrags in der Filiale oder über den von der Bank bereitgestellten Kanal, zusammen mit den vollständigen Unterlagen, die das Unterschreiten der Ausschlussgrenze belegen.
3. Aussetzung von Vollstreckungen: Bereits der nachgewiesene Antrag auf Aufnahme verpflichtet die Bank, laufende Zwangsversteigerungsverfahren vorübergehend auszusetzen, während die Akte innerhalb der gesetzlichen Fristen geprüft wird.
4. Prüfung des Vorschlags: Das Kreditinstitut verfügt über eine gesetzliche Frist, um den Umstrukturierungsplan oder die entsprechende Entscheidung mitzuteilen.

Asesoramiento especializado en la liquidación de inmuebles con cargas

Die Anwendung des código de buenas prácticas hipotecas ist ein wirksames rechtliches Instrument zum Schutz von Schuldnern in einer schwierigen Lage. Er ist jedoch nicht immer die einzige oder vorteilhafteste Option, wenn die Immobilie einen angemessenen Marktwert aufweist. Die Bewertung der finanziellen Lage, die Prüfung der IPREM-Grenzen und der Vergleich zwischen einer Dación en pago und einem Verkauf auf dem freien Markt ermöglichen Entscheidungen mit rechtlicher und wirtschaftlicher Sicherheit.

In Situationen, in denen die Hypothekenschuld Unsicherheit erzeugt oder die freie Verfügung über die Immobilie verhindert, garantiert ein qualifiziertes Team für Immobilien- und Rechtsvermittlung die beste Lösung. Um detaillierte Informationen über die verfügbaren Alternativen zur Löschung von Lasten und zur effizienten Verwaltung belasteter Immobilien zu erhalten, können Sie unseren Service für vender casa con deuda o hipoteca konsultieren.