Eine vermietete Wohnung kaufen: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Der Vertragseintritt und das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Die rechtliche Grundlage für die Übertragung vermieteten Wohnraums in Spanien ist Artikel 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Bestimmungsgemäß gilt das Prinzip des Vertragseintritts des Erwerbers in die Rechte und Pflichten des Vermieters. Mit dem Abschluss des Kaufs werden Sie gegenüber dem Mieter zum neuen Vermieter, ohne dass ein neuer Mietvertrag unterzeichnet oder die damals vereinbarten Klauseln geändert werden müssen.

Die einzuhaltende Laufzeit hängt im Wesentlichen vom Datum ab, an dem der ursprüngliche Mietvertrag geschlossen wurde, sowie von der Rechtsnatur des ursprünglichen Verkäufers:

• Ab März 2019 unterzeichnete Verträge: War der ursprüngliche Vermieter eine natürliche Person, ist der Käufer verpflichtet, das Mietverhältnis für die gesetzliche Mindestdauer von 5 Jahren aufrechtzuerhalten. War der verkaufende Vermieter eine juristische Person (eine Gesellschaft oder ein Unternehmen), verlängert sich die einzuhaltende Mindestdauer auf 7 Jahre.
• Gesetzliche und stillschweigende Verlängerungen: War die im ursprünglichen Vertrag vereinbarte Laufzeit länger als das gesetzliche Minimum oder befindet sich der Vertrag in einer gesetzlichen Pflichtverlängerung, muss der neue Eigentümer die vereinbarte Laufzeit bis zu deren Ablauf vollständig respektieren.
• Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad): Bei Verträgen nach der Reform von 2019 gilt der Schutz des Mieters gegenüber dem neuen Käufer von Rechts wegen, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis im Registro de la Propiedad eingetragen ist oder nicht.

Rechte des Mieters bei der Übertragung der Wohnung

Bei der Bewertung der Option, eine Wohnung mit Mieter zu kaufen, ist es unerlässlich, die gesetzlichen Vorkaufsrechte des Mieters sowie die tatsächlichen Einschränkungen hinsichtlich der Eigennutzung der Immobilie zu analysieren.

Das Vorkaufsrecht (Derecho de Tanteo) und das Eintrittsrecht (Derecho de Retracto)

Sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf dieses Recht verzichtet wurde (eine seit jüngsten Gesetzesreformen bei Hauptwohnsitzverträgen übliche Praxis), hat der Mieter beim Erwerb des Eigentums Vorrang gegenüber Dritten.

Das formelle Verfahren gliedert sich in zwei Phasen:

1. Vorkaufsrecht (Derecho de tanteo): Vor dem Verkauf muss der Eigentümer dem Mieter seine Absicht zur Übertragung der Wohnung formell mitteilen und dabei den Verkaufspreis sowie die wesentlichen Bedingungen der Transaktion detailliert angeben. Dem Mieter steht ab der Benachrichtigung eine Frist von 30 Kalendertagen zu, um sein Recht zum Kauf der Wohnung zu denselben Bedingungen auszuüben.
2. Eintrittsrecht (Derecho de retracto): Nimmt der Eigentümer die vorherige Benachrichtigung nicht vor, lässt er relevante Daten aus oder verkauft er die Immobilie zu einem niedrigeren als dem mitgeteilten Preis, kann der Mieter das Eintrittsrecht ausüben. Dies ermöglicht ihm, nach dem Verkauf in die Position des Käufers einzutreten, wobei ihm ab formeller Zustellung der Kaufurkunde eine Frist von 30 Kalendertagen zur Verfügung steht.

Kann die Vertragsverlängerung wegen Eigenbedarfs verweigert werden?

Eine der häufigsten Fragen beim Kauf einer Wohnung mit Mieter ist, ob der neue Eigentümer das Objekt zur Eigennutzung zurückerhalten kann. Das Mietgesetz (LAU) sieht diese Möglichkeit vor, verlangt jedoch die strikte Erfüllung mehrerer gleichzeitig vorliegender Voraussetzungen:

• Ausdrückliche Vertragsklausel: Im ursprünglichen Vertrag muss ausdrücklich geregelt sein, dass der Vermieter Vertragsverlängerungen verweigern kann, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Verwandte ersten Grades durch Abstammung oder Adoption oder für seinen Ehepartner im Falle eines rechtskräftigen Trennungs-, Scheidungs- oder Nichtigkeitsurteils benötigt.
• Mindestvertragsdauer: Der Eigenbedarf kann erst nach Ablauf des ersten Vertragsjahres geltend gemacht werden.
• Formelle Ankündigung: Dem Mieter muss die Kündigung mindestens zwei Monate vor dem Termin, an dem die Wohnung benötigt wird, unter Angabe des Bedarfsgrundes schriftlich mitgeteilt werden.

Wenn der neue Eigentümer oder seine Angehörigen die Wohnung nach Ablauf von drei Monaten seit dem Auszug nicht tatsächlich beziehen, kann der Mieter die Wiedereinsetzung in die Nutzung der Wohnung nebst Kostenerstattung verlangen oder eine Monatsmiete Entschädigung für jedes verbleibende Vertragsjahr fordern.

Wirtschaftliche Anpassungen, Kautionen und administrative Aspekte

Der Erwerb einer vermieteten Immobilie erfordert eine Prüfung der laufenden Konten des Mietverhältnisses, um Schuldübernahmen oder buchhalterische Unstimmigkeiten nach der notariellen Unterzeichnung zu vermeiden.

Bei der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde müssen zwei wesentliche finanzielle Aspekte geregelt werden:

• Übertragung und Hinterlegung der Kaution: Der Verkäufer muss dem Käufer den vollen Betrag der vom Mieter zu Beginn des Vertrags hinterlegten Kaution sowie etwaige verlangte Zusatzsicherheiten (Bürgschaften oder Kautionen) übergeben. In der Comunidad de Madrid ist die administrative Umschreibung der Kautionshinterlegung beim Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA) verpflichtend.
• Anteilige Aufteilung von Mieten und Nebenkosten: Die Miete des Monats, in dem die Übertragung stattfindet, ist zwischen Verkäufer und Käufer nach dem genauen Tag der Urkundenunterzeichnung anteilig aufzuteilen. Zudem ist zu überprüfen, ob alle Rechnungen für Versorgungsleistungen (Wasser, Strom, Gas) sowie kommunale Steuern wie die IBI vollständig beglichen sind.

Rechtliche Prüfungen und geförderter Wohnungsbau (VPO)

Bevor Sie im Rahmen eines Options- oder Anzahlungsvertrags (Contrato de arras) Geldbeträge für den Kauf einer Wohnung mit Mieter binden, sollte eine vollständige technische und rechtliche Prüfung der vorhandenen Unterlagen durchgeführt werden.

Unterliegt die Immobilie in der Comunidad de Madrid einer Regelung für öffentlich geförderten Wohnraum (VPO), unterliegt die Transaktion spezifischen behördlichen Kontrollen:

• Miet- und Verkaufspreisgrenzen: Es ist zu prüfen, dass weder die vom Mieter verlangte Monatsmiete noch der vereinbarte Kaufpreis die durch die regionalen Vorschriften von Madrid für das jeweilige Modul festgelegten Höchstpreise für Verkauf und Vermietung überschreiten.
• Regionales Vorkaufsrecht: Bei bestimmten geförderten Neubauprojekten in der Comunidad de Madrid kann die regionale Verwaltung ein bevorzugtes Erwerbsrecht besitzen, was eine vorherige Mitteilung an das für Wohnungswesen zuständige Ministerium erforderlich macht.
• Bindungsdauer und Entbindung (Descalificación): Es empfiehlt sich, die VPO-Akte zu prüfen, um die verbleibenden Jahre der öffentlichen Bindung sowie die Voraussetzungen für eine freiwillige oder gesetzliche Entbindung (Descalificación) zu ermitteln.

Checkliste vor dem Notartermin

Um beim Kauf einer Wohnung mit Mieter eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten, empfiehlt es sich, folgende Unterlagen anzufordern und zu überprüfen:

• Ursprünglicher Mietvertrag: Prüfung von Anhängen, Inventarlisten, vorgenommenen Mietanpassungen und einer Verzichtsklausel bezüglich Vorkaufs- und Eintrittsrecht.
• Bescheinigung über Schuldenfreiheit: Vom Verkäufer unterzeichnetes (und vorzugsweise vom Mieter bestätigtes) Dokument, aus dem hervorgeht, dass keine Rückstände oder Schulden bei Mieten, Hausgeldern oder Versorgungsleistungen bestehen.
• Aktueller Grundbuchauszug (Nota simple registral): Bestätigung der Eigentumsverhältnisse, des Fehlens vorrangiger Lasten sowie des Nichtbestehens von Pfändungsvermerken auf die Rechte des Vermieters.
• Nachweis der Kautionshinterlegung: Beleg über die Einzahlung der Kaution bei der zuständigen regionalen Behörde (IVIMA in der Comunidad de Madrid).
• Überprüfung der Nutzung: Vorherige Besichtigung der Immobilie zur Feststellung des Erhaltungszustands und zum Abgleich der tatsächlichen Bewohner mit den Vertragspartnern.

Professionelle Beratung beim Erwerb vermieteter Immobilien

Der Erwerb von Immobilien mit bestehenden Mietverhältnissen bietet sehr attraktive Renditechancen, erfordert jedoch eine fundierte Kenntnis des Immobilienrechts sowie technisches Verhandlungsgeschick, um verfahrensrechtliche oder finanzielle Risiken auszuschließen.

Eine spezialisierte Begleitung ermöglicht es, die vertragliche Machbarkeit objektiv zu bewerten, den Kaufpreis im Hinblick auf zeitliche Nutzungseinschränkungen anzupassen und den Eigentümerwechsel gegenüber dem Mieter rechtssicher zu gestalten. Bei Sky Real Estate bieten wir eine international ausgezeichnete rechtliche Expertise, unter anderem gewürdigt bei den Sky Law European Legal Awards (2023-2025), und garantieren höchste regulatorische Sorgfalt durch unsere Registrierung als Immobiliardarlehensvermittler bei der Banco de España unter der Nummer ICI D-286.

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