Die wichtigsten Risiken beim Kauf einer Immobilie vom Plan

Obwohl der Erwerb zukünftiger Bauprojekte klare Vorteile bietet, gibt es unvorhergesehene Umstände, die sowohl die Übergabe der Immobilie als auch die Sicherheit des investierten Kapitals beeinträchtigen können. Die Identifizierung dieser Faktoren bereits in der Vorphase hilft, ihnen rechtzeitig vorzubeugen.

1. Verzögerungen bei den Lieferfristen

Zeitliche Verzögerungen stellen das häufigste Problem beim Kauf einer Immobilie vom Plan dar. Verzögerungen können durch Probleme bei der Erlangung behördlicher Genehmigungen, Materialengpässe, schlechtes Wetter oder einen Mangel an Arbeitskräften beim Bauunternehmen entstehen. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass im Vertrag ein konkreter Liefertermin festgelegt wird, um mehrdeutige Formulierungen zu vermeiden, die das Enddatum im alleinigen Ermessen des Bauträgers belassen.

2. Insolvenz oder Konkurs des Bauträgers

Wenn das Bauträgerunternehmen vor Abschluss der Bauarbeiten in schwere finanzielle Schwierigkeiten gerät, besteht die Möglichkeit, dass die Bauarbeiten eingestellt werden. Im schlimmsten Fall kann ein Insolvenzverfahren ohne entsprechende Bankgarantien die von den Käufern während des Bauprozesses geleisteten finanziellen Beiträge gefährden.

3. Änderungen am Ursprungsprojekt und an der Baubeschreibung

Gelegentlich werden während der Ausführung der Bauarbeiten ungeplante Änderungen an der Baubeschreibung, der Nutzfläche oder der Raumaufteilung vorgenommen. Obwohl bestimmte technische Anpassungen aufgrund von Anforderungen der Bauleitung oder örtlicher Vorschriften unvermeidbar sind, darf der Bauträger wesentliche Elemente der Immobilie nicht einseitig ändern oder Materialien durch solche einer niedrigeren Kategorie ersetzen, ohne dass die Zustimmung des Käufers oder eine angemessene finanzielle Entschädigung vorliegt.

4. Fehlende Lizenzen und städtebauliche Probleme

Das Bauen ohne die entsprechende Baugenehmigung oder die Aufnahme der Vermarktung vor der endgültigen Genehmigung des Projekts durch die Stadtverwaltung stellt ein ernstes Risiko dar. Das spätere Fehlen der Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación, LPO) oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung verhindert den Abschluss von Verträgen für Grundversorgungen (Wasser, Strom, Gas) sowie die Unterzeichnung der notariellen Urkunde.

Die Garantie der im Voraus geleisteten Beträge: Rechtlicher Rahmen

Um den mangelnden Schutz des Käufers bei unvorhergesehenen Ereignissen seitens des Bauträgers zu mindern, verlangt die spanische Rechtsordnung strenge Schutzmaßnahmen für das vor und während des Baus eingezahlte Geld.

Die Regelung von Anzahlungen hat ihre historische Grundlage im Gesetz 57/1968, dessen Grundsätze in die Erste Zusatzbestimmung des Gesetzes 38/1999 vom 5. November über die Regulierung des Bauwesens (LOE) integriert wurden, das durch das Gesetz 20/2015 wesentlich geändert wurde. Diese Gesetzgebung erlegt Bauträgern, die Anzahlungen einnehmen, genaue Pflichten auf:

• Spezielle und getrennte Bankverbindung: Der Bauträger ist verpflichtet, die von den Käufern im Voraus gezahlten Beträge auf einem speziellen Bankkonto zu hinterlegen, das ausschließlich für die mit dem Bau des Projekts verbundenen Ausgaben bestimmt ist. Dieses Konto darf nicht mit dem allgemeinen Geschäftsbetrieb des Unternehmens vermischt werden.
• Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung: Ab dem Zeitpunkt, an dem der Bauträger die erste Anzahlung erhält und die Baugenehmigung vorliegt, muss er die Rückzahlung dieser Beträge zuzüglich der gesetzlichen Zinsen durch eine individuelle Bankbürgschaft oder einen Kautionsversicherungsvertrag abdecken, der mit einer zugelassenen Versicherungsgesellschaft abgeschlossen wird.
• Rückerstattung von Beträgen bei Nichterfüllung: Wenn der Bau nicht begonnen wird, nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertiggestellt wird oder die Erstbezugsgenehmigung nicht erteilt wird, hat der Käufer das gesetzliche Recht, vom Vertrag zurückzutreten und die vollständige Rückzahlung der geleisteten Summen zuzüglich des gesetzlichen Zinssatzes zu verlangen.

Es ist sehr wichtig zu betonen, dass die Garantien individuell ausgestellt sein müssen. Es reicht nicht aus, dass der Bauträger angibt, über eine globale Police für das Bauvorhaben zu verfügen; jeder Käufer muss eine auf seinen Namen lautende Bürgschafts- oder Versicherungsbescheinigung erhalten, in der die genauen Beträge angegeben sind, die zu jedem Fälligkeitstermin des Zahlungsplans gezahlt wurden.

Unerlässliche Dokumentation vor der Unterzeichnung und Anzahlung

Bevor Zahlungen geleistet werden oder eine Reservierung für den Kauf einer Immobilie vom Plan unterzeichnet wird, ist es unerlässlich, die folgenden technischen, administrativen und rechtlichen Unterlagen anzufordern und zu prüfen:

1. Nachweis des Eigentums am Grundstück: Überprüfung anhand eines Grundbuchauszugs (Nota Simple des Registro de la Propiedad), ob das Grundstück, auf dem gebaut werden soll, dem Bauträger gehört und frei von Lasten oder Pfändungen ist, die mit dem Bau unvereinbar sind.
2. Kommunale Baugenehmigung: Von der zuständigen Stadtverwaltung ausgestelltes Dokument, das den Baubeginn gemäß dem eingereichten Projekt genehmigt.
3. Basis- und Ausführungsprojekt: Detaillierte Pläne der Immobilie (mit Maßen sowie Nutz- und Bebauungsflächen) und der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes oder der Wohnanlage.
4. Unterzeichnete Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung der beim Bau zu verwendenden Materialien für Tragwerk, Isolierung, Tischlerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesenarbeiten, Klimatisierung und Sanitäranlagen.
5. Muster des Kaufvertrags und Zahlungsplan: Entwurf eines Dokuments, in dem der Endpreis (unter Ausweisung der anwendbaren MwSt.), die Termine für die Anzahlungen und das Fertigstellungsdatum der Bauarbeiten festgelegt sind.
6. Dokument über die Bankbürgschaft oder Kautionsversicherungspolice: Von dem Finanzinstitut oder der Versicherungsgesellschaft ausgestelltes Zertifikat, das jede geleistete Zahlung absichert.

Besondere Überlegungen für geförderten Wohnungsbau (VPO) in der Comunidad de Madrid

Im Falle von Wohnungen, die einer öffentlichen Förderung unterliegen (VPO, VPPB, VPPL) in der Comunidad de Madrid, erfordert die Dokumentenprüfung zusätzliche Anforderungen. Es muss der vorläufige Einstufungsbescheid der Wohnung, die Begrenzung der Höchstverkaufspreise pro Quadratmeter Nutzfläche nach den geltenden Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft Madrid sowie die Erfüllung der Zugangsvoraussetzungen durch den Käufer überprüft werden. Ebenso unterliegen Aspekte im Zusammenhang mit gesetzlichen Fristen für die Entbindung von der Bindung oder den späteren Verkauf ausschließlich der in der Comunidad de Madrid geltenden Regelung.

Analyse von Vertragsklauseln: Zu prüfende Aspekte

Die von Bauträgern verfassten Privatverträge enthalten oft komplexe Klauseln. Eine gründliche rechtliche Prüfung ist unerlässlich, um missbräuchliche oder unausgewogene Klauseln zu erkennen, die gegen Verbraucherschutzbestimmungen verstoßen.

Zu den wichtigsten Aspekten bei der Vertragsprüfung gehören folgende:

Klauseln zur automatischen Verlängerung: Formulierungen, die dem Bauträger unbestimmte oder durch ungenaue Gründe gerechtfertigte Verlängerungen einräumen, sollten vermieden werden. Fristverlängerungen sollten nur bei ordnungsgemäß nachgewiesener höherer Gewalt zugelassen werden, die außerhalb der Kontrolle des Bauträgers liegt.

Strafen bei Rücktritt: Der Vertrag muss eine Ausgewogenheit bei den Strafen wegen Nichterfüllung wahren. Wenn für den Käufer, der mit einer Zahlung in Verzug gerät, strenge Strafen festgelegt werden, müssen für den Bauträger, der Ausführungsfristen nicht einhält, gleichwertige Strafen vorgesehen werden.

Auferlegung von Kosten, die gesetzlich dem Verkäufer obliegen: Klauseln, die dem Käufer die Zahlung der kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / IIVTNU) oder die Kosten für die Löschung früherer, vom Bauträger eingetragener Hypotheken aufbürden, sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs wegen Missbräuchlichkeit nichtig.

Übernahme einer Hypothek: Der Käufer hat die Freiheit, das Finanzinstitut zu wählen, mit dem er sein Hypothekendarlehen abschließt. Die Übernahme der Bauträgerhypothek kann ihm weder aufgezwungen noch finanziell bestraft werden, wenn er sich für ein anderes Institut entscheidet.

Professionelle Unterstützung für einen sicheren Kauf vom Plan

Der rechtliche, technische und finanzielle Prozess des Erwerbs einer künftigen Immobilie erfordert eine multidisziplinäre Überwachung, die die Interessen des Käufers wirksam schützt. Eine spezialisierte professionelle Beratung ermöglicht es, den Status des Projekts zu auditieren, die rechtliche Bonität des Bauträgers zu überprüfen und sicherzustellen, dass die Bankgarantien die eingebrachten Beträge vollständig abdecken.

Bei Sky Real Estate begleiten wir unsere Kunden während des gesamten Erwerbsprozesses. Unsere Struktur stützt sich auf die rechtliche Unterstützung renommierter Kanzleien der Branche wie Sky Law, ausgezeichnet bei den European Legal Awards (2023-2025), und die Eintragung ins Register für Immobiliarkreditvermittler der Banco de España (ICI D-286), was einen überlegenen Standard an Gründlichkeit und Einhaltung von Vorschriften garantiert.

Wenn Sie erwägen, eine Immobilie vom Plan zu kaufen, und die Gewissheit haben möchten, von einem unabhängigen Experten beraten zu werden, der sich ausschließlich um Ihre technischen und vertraglichen Interessen kümmert, laden wir Sie ein, unseren Service für Personal Shopper Inmobiliario (PSI) näher kennenzulernen, bei dem wir Sie in jeder Phase des Projekts mit vollständiger Transparenz und Rechtssicherheit begleiten.