Comprobación de valores de Hacienda: qué hacer si te llega una liquidación

Recibir una notificación de la Agencia Tributaria o de la Consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma tras haber comprado, heredado o recibido en donación un inmueble es una situación cada vez más habitual. En muchos casos, esta comunicación adopta la forma de una propuesta de liquidación provisional o liquidación complementaria. Se trata del resultado final de un procedimiento de comprobación de valores, mediante el cual la Administración exige el pago de tributos adicionales al considerar que la propiedad tiene un valor real superior al declarado en las escrituras o en la autoliquidación inicial.

Este tipo de requerimientos suele generar una importante preocupación, ya que afecta directamente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Además de la cuota no ingresada según los cálculos administrativos, Hacienda suele reclamar los correspondientes intereses de demora. Conocer los mecanismos técnicos y jurídicos existentes permite actuar dentro de los plazos legales y defender la postura del contribuyente con garantías de éxito.

¿En qué consiste el procedimiento de comprobación de valores?

La comprobación de valores es la facultad de la que dispone la Administración tributaria para verificar si el importe atribuido a un bien inmueble se adecúa a los criterios de valoración previstos en la Ley General Tributaria. A raíz de las reformas legales vigentes, la base imponible de los impuestos sobre transmisiones se calcula con carácter general a partir del Valor de Referencia determinado por la Dirección General del Catastro, salvo que el precio pactado en la escritura pública de compraventa sea superior.

Sin embargo, el Valor de Referencia catastral o las estimaciones realizadas mediante otros métodos administrativos no siempre se corresponden con la realidad física, técnica o urbanística de la vivienda. Cuando Hacienda determina de forma unilateral que el valor de mercado es superior al declarado por el comprador, heredero o donatario, procede a emitir la liquidación complementaria reclamando la diferencia del impuesto.

Motivos habituales por los que las valoraciones de Hacienda sufren de discrepancias

Los métodos masivos utilizados por la Administración de Hacienda para realizar una comprobación de valores presentan deficiencias estructurales al no analizar de manera pormenorizada cada propiedad. Entre las causas más frecuentes de discrepancia técnica destacan las siguientes:

• Ausencia de visita presencial del perito: Es habitual que el técnico de la Administración emita su informe desde la oficina, sin haber accedido al interior del inmueble ni haber inspeccionado su estado real.
• Desconsideración del estado de conservación: Un inmueble que requiere una reforma integral o que presenta deterioros graves no puede equipararse a una propiedad rehabilitada o en buen estado de uso. Si el cálculo administrativo no aplica las depreciaciones oportunas, la liquidación resulta desmedida.
• Defectos arquitectónicos y barreras de accesibilidad: La falta de ascensor en plantas elevadas, distribuciones obsoletas o deficiencias en las instalaciones generales reducen considerablemente el valor del bien en el mercado libre.
• Errores en la ficha catastral: Discrepancias en la superficie real comprobada, tipologías constructivas mal asignadas o coeficientes de antigüedad incorrectos alteran negativamente la valoración tributaria.
• Cargas urbanísticas o servidumbres: La existencia de limitaciones al dominio en el registro o afecciones urbanísticas limita el valor económico de la finca de forma directa.

Pasos clave si recibes una liquidación complementaria por comprobación de valores

Ante la notificación de una propuesta de liquidación o de una resolución ejecutiva por comprobación de valores, es primordial actuar con diligencia. Las opciones de actuación dependen de la fase procesal en la que se encuentre el expediente.

1. Revisión de los requisitos de motivación técnica

El primer paso consiste en analizar si la valoración de la Administración cumple con la obligación legal de estar debidamente motivada. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido reiteradamente que las liquidaciones basadas en informes genéricos, fórmulas automáticas o sin inspección física de la vivienda vulneran los derechos del contribuyente y pueden ser objeto de anulación por defectos formales y de fondo.

2. Interposición de recursos administrativos

El contribuyente dispone de un plazo de un mes, contado a partir del día siguiente a la recepción de la notificación, para optar por una de las siguientes vías de impugnación:

• Recurso de reposición: Se presenta ante el mismo órgano administrativo que dictó la resolución. Es un trámite potestativo y previo a la vía económico-administrativa.
• Reclamación Económico-Administrativa: Se dirige al Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) correspondiente. Es una vía independiente de la propia Consejería de Hacienda que permite revisar la legalidad del procedimiento y de la valoración.

3. Solicitud de Tasación Pericial Contradictoria (TPC)

Si la discrepancia se centra de forma exclusiva en la valoración cuantitativa del inmueble, el contribuyente puede promover la Tasación Pericial Contradictoria. Este procedimiento formal suspende de manera automática la obligación de pago y el cobro en vía ejecutiva de la liquidación girada por Hacienda, sin necesidad de aportar avales ni garantías bancarias mientras se resuelve el expediente pericial.

Particularidades en inmuebles de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid

En el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid, los inmuebles sujetos a algún régimen de protección pública (VPO, VPP, VPPB, VPPL) presentan una normativa específica que condiciona directamente cualquier comprobación de valores.

Las viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid tienen fijado por ley un Precio Máximo Legal de Venta. La Administración tributaria no puede exigir el pago de impuestos sobre una base imponible que supere dicho tope legal mientras el inmueble mantenga vigente su régimen de protección o se encuentre en proceso de descalificación. Si la Hacienda autonómica notifica una liquidación complementaria pretendiendo valorar la vivienda a precio libre de mercado o aplicando un Valor de Referencia inadecuado, la liquidación incurre en una contravención expresa del marco legal madrileño. En estos casos, aportar la Cédula de Calificación Definitiva y el certificado del precio máximo correspondiente a la Comunidad de Madrid es elemento suficiente para lograr la invalidación del expediente.

La importancia del informe pericial y la valoración técnica

Para desactivar las pretensiones económicas de la Administración en un proceso de comprobación de valores, la mera discrepancia verbal o la aportación de anuncios comerciales resultan insuficientes. Es necesario fundamentar la oposición mediante un dictamen técnico pericial elaborado por profesionales capacitados.

Un informe pericial riguroso analiza analíticamente la superficie útil, los acabados, la antigüedad, la tipología del edificio, las transacciones reales comparables y las patologías de la edificación. En Sky Real Estate coordinamos el análisis del mercado inmobiliario con una amplia solvencia técnica y legal. Nuestro departamento especializado cuenta con el reconocimiento de los Sky Law European Legal Awards 2023-2025 en el ámbito del derecho inmobiliario, asegurando un encuadre legal riguroso de las reclamaciones. Asimismo, las métricas y tasaciones técnicas elaboradas siguen la metodología homologada de valoración, actuando bajo la acreditación de entidades reguladas e inscritas en el registro ICI D-286 Banco de España.

Estrategia aconsejada para afrontar la reclamación con garantías

Para asegurar una correcta defensa ante la Recepción de un expediente de valoración tributaria, resulta aconsejable seguir esta secuencia metodológica:

1. Verificar la fecha de notificación: Permite fijar con precisión el plazo de un mes para la interposición de escritos, evitando la firmeza de la resolución.
2. Aportar prueba documental del estado de la vivienda: Fotografía del estado original al adquirir, presupuestos de rehabilitación, facturas de licencias o actas de la comunidad de propietarios que acrediten derramas por daños estructurales.
3. Encargar una valoración pericial independiente: Permite contrastar los errores del dictamen administrativo y sirve de base imprescindible tanto para la Tasación Pericial Contradictoria como para la vía judicial contencioso-administrativa.
4. Coordinar el argumento técnico y la fundamentación jurídica: Recurrir tanto la falta de motivación o inspección como la cuantificación errónea multiplica la efectividad de la reclamación ante el TEAR.

Afrontar un requerimiento de la Hacienda autonómica requiere una respuesta técnica precisa para evitar el desembolso de cantidades no justificadas. Si necesitas aportar pruebas sólidas frente a una liquidación complementaria o quieres revisar la situación fiscal de tu propiedad, consulta con nuestros profesionales a través del área de valoración de inmuebles.