Worin besteht das Verfahren der Wertüberprüfung?

Die Wertüberprüfung ist die der Steuerbehörde zustehende Befugnis zu prüfen, ob der einer Immobilie zugewiesene Betrag den im Allgemeinen Steuergesetz vorgesehenen Bewertungskriterien entspricht. Infolge der geltenden Gesetzesreformen wird die Steuerbemessungsgrundlage der Übertragungssteuern im Allgemeinen auf der Grundlage des von der Generaldirektion des Katasters ermittelten Referenzwerts (Valor de Referencia) berechnet, es sei denn, der im öffentlichen Kaufvertrag vereinbarte Preis ist höher.

Der katastrale Referenzwert oder Schätzungen durch andere Verwaltungsverfahren entsprechen jedoch nicht immer der tatsächlichen physischen, technischen oder städtebaulichen Realität der Wohnung. Wenn das Finanzamt einseitig feststellt, dass der Marktwert höher ist als der vom Käufer, Erben oder Beschenkten deklarierte Wert, erlässt es einen Ergänzungsbescheid und fordert die Steuerdifferenz ein.

Häufige Gründe für Abweichungen bei den Bewertungen des Finanzamts

Die von der Finanzverwaltung angewandten Massenverfahren zur Durchführung einer Wertüberprüfung weisen strukturelle Mängel auf, da sie nicht jede Immobilie im Detail analysieren. Zu den häufigsten Ursachen technischer Diskrepanzen gehören folgende:

• Fehlen einer persönlichen Besichtigung durch den Sachverständigen: Es kommt häufig vor, dass der Techniker der Behörde sein Gutachten vom Büro aus erstellt, ohne das Innere der Immobilie betreten oder ihren tatsächlichen Zustand inspiziert zu haben.
• Nichtberücksichtigung des Erhaltungszustands: Eine Immobilie, die eine Komplettsanierung erfordert oder schwere Mängel aufweist, kann nicht mit einer sanierten oder gut erhaltenen Immobilie gleichgesetzt werden. Wendet die Verwaltungsberechnung keine entsprechenden Wertabschläge an, ist der Bescheid unverhältnismäßig.
• Architektonische Mängel und Barrieren bei der Zugänglichkeit: Das Fehlen eines Aufzugs in den oberen Stockwerken, veraltete Grundrisse oder Mängel an den allgemeinen Installationen reduzieren den Wert des Objekts auf dem freien Markt erheblich.
• Fehler in der Katasterakte: Diskrepanzen bei der tatsächlich überprüften Fläche, falsch zugewiesene Bauarttypen oder falsche Alterskoeffizienten verfälschen die steuerliche Bewertung negativ.
• Städtebauliche Lasten oder Dienstbarkeiten: Das Bestehen von Eigentumsbeschränkungen im Register oder städtebaulichen Bindungen schränkt den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks direkt ein.

Wichtige Schritte bei Erhalt eines Ergänzungsbescheids aufgrund einer Wertüberprüfung

Bei der Zustellung eines Entwurfs eines Steuerbescheids oder eines Vollstreckungsbeschlusses aufgrund einer Wertüberprüfung ist zügiges Handeln entscheidend. Die Handlungsoptionen hängen von der jeweiligen Verfahrensphase der Akte ab.

1. Überprüfung der technischen Begründungsanforderungen

Der erste Schritt besteht darin zu analysieren, ob die Bewertung der Verwaltung der gesetzlichen Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Begründung entspricht. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hat wiederholt festgestellt, dass Bescheide, die auf generischen Gutachten, automatischen Formeln oder ohne physische Inspektion der Wohnung beruhen, die Rechte des Steuerzahlers verletzen und wegen formeller und materieller Mängel aufgehoben werden können.

2. Einlegung von Rechtsbehelfen auf dem Verwaltungsweg

Dem Steuerzahler steht eine Frist von einem Monat ab dem Tag nach Erhalt der Zustellung zur Verfügung, um sich für einen der folgenden Rechtsbehelfe zu entscheiden:

• Einspruch (Recurso de reposición): Wird bei derselben Verwaltungsbehörde eingelegt, die den Bescheid erlassen hat. Dieser Schritt ist optional und geht dem finanzgerichtlichen Verwaltungsverfahren voraus.
• Finanzgerichtliche Beschwerde (Reclamación Económico-Administrativa): Richtet sich an das entsprechende regionale Finanzgericht (TEAR). Es handelt sich um einen von der regionalen Finanzbehörde unabhängigen Weg, der die Überprüfung der Rechtmäßigkeit des Verfahrens und der Bewertung ermöglicht.

3. Antrag auf widersprüchliche Gutachterbewertung (TPC)

Richtet sich die Unstimmigkeit ausschließlich gegen die quantitative Bewertung der Immobilie, kann der Steuerzahler die widersprüchliche Gutachterbewertung einleiten. Dieses formelle Verfahren setzt die Zahlungspflicht und die Eintreibung im Vollstreckungsverfahren des vom Finanzamt erlassenen Bescheids automatisch aus, ohne dass Bankbürgschaften oder Garantien vorgelegt werden müssen, solange das Gutachtenverfahren bearbeitet wird.

Besonderheiten bei öffentlich geförderten Immobilien (VPO) in der Comunidad de Madrid

Im Hoheitsgebiet der Comunidad de Madrid gelten für Immobilien, die einer öffentlichen Förderung (VPO, VPP, VPPB, VPPL) unterliegen, spezifische Vorschriften, die jede Wertüberprüfung direkt beeinflussen.

Für geförderte Wohnungen in der Comunidad de Madrid ist gesetzlich ein Höchstverkaufspreis festgelegt. Die Steuerbehörde kann keine Steuern auf einer Steuerbemessungsgrundlage verlangen, die diese gesetzliche Obergrenze überschreitet, solange die Immobilie ihren Förderstatus behält oder sich im Verfahren der Umwandlung befindet. Stellt das regionale Finanzamt einen Ergänzungsbescheid zu und versucht, die Wohnung zum freien Marktwert zu bewerten oder einen ungeeigneten Referenzwert anzuwenden, verstößt der Bescheid ausdrücklich gegen den rechtlichen Rahmen in Madrid. In diesen Fällen reicht die Vorlage der endgültigen Förderbescheinigung (Cédula de Calificación Definitiva) und der Bescheinigung über den entsprechenden Höchstpreis der Comunidad de Madrid aus, um die Ungültigkeit des Verfahrens zu erwirken.

Die Bedeutung des Gutachtens und der technischen Bewertung

Um die wirtschaftlichen Ansprüche der Verwaltung in einem Verfahren der Wertüberprüfung zu entkräften, reichen bloßer mündlicher Widerspruch oder das Einreichen von Verkaufsanzeigen nicht aus. Es ist notwendig, den Einwand durch ein technisches Gutachten zu begründen, das von qualifizierten Fachleuten erstellt wurde.

Ein fundiertes Gutachten analysiert die Nutzfläche, die Ausstattung, das Alter, die Gebäudekategorie, vergleichbare reale Transaktionen und Bauschäden analytisch. Bei Sky Real Estate koordinieren wir die Analyse des Immobilienmarktes mit hoher technischer und rechtlicher Kompetenz. Unsere Fachabteilung genießt die Anerkennung der Sky Law European Legal Awards 2023-2025 im Bereich des Immobilienrechts und gewährleistet eine präzise rechtliche Einordnung der Einsprüche. Zudem folgen die erstellten Kennzahlen und technischen Bewertungen der zugelassenen Bewertungsmethodik und erfolgen unter der Akkreditierung regulierter Stellen, die im Register ICI D-286 Banco de España eingetragen sind.

Empfohlene Strategie für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Forderung

Um eine ordnungsgemäße Verteidigung beim Erhalt einer Steuerbewertungsakte zu gewährleisten, empfiehlt sich folgende methodische Abfolge:

1. Datum der Zustellung überprüfen: Ermöglicht die genaue Festlegung der Monatsfrist für das Einreichen von Schriftsätzen und verhindert das Rechtskräftigwerden des Bescheids.
2. Dokumentarische Nachweise zum Zustand der Wohnung vorlegen: Fotos des ursprünglichen Zustands beim Kauf, Kostenvoranschläge für Sanierungen, Rechnungen über Baugenehmigungen oder Protokolle der Eigentümergemeinschaft, die Sonderumlagen wegen struktureller Schäden belegen.
3. Unabhängiges Gutachten in Auftrag geben: Ermöglicht den Nachweis der Fehler im Verwaltungsgutachten und dient als unerlässliche Grundlage sowohl für die widersprüchliche Gutachterbewertung als auch für den gerichtlichen Verwaltungsrechtsweg.
4. Technische Argumente und rechtliche Begründung abstimmen: Sowohl das Fehlen einer Begründung oder Inspektion als auch die fehlerhafte Quantifizierung anzufechten, erhöht die Wirksamkeit des Einspruchs vor dem TEAR beträchtlich.

Die Bewältigung einer Aufforderung des regionalen Finanzamts erfordert eine präzise technische Antwort, um die Zahlung nicht gerechtfertigter Beträge zu vermeiden. Wenn Sie solide Nachweise gegenüber einem Ergänzungsbescheid erbringen müssen oder die steuerliche Situation Ihrer Immobilie überprüfen möchten, wenden Sie sich an unsere Experten im Bereich Immobilienbewertung.