Erbe vs. Vermächtnis einer Immobilie

Im Alltagsgebrauch deckt der Begriff „eine Wohnung erben“ fast alles ab. Im Erbrecht sind Erbe und Vermächtnis jedoch nicht dasselbe. Dieser Unterschied wird wichtig, wenn es darum geht, die Erbschaft anzunehmen, Steuern zu zahlen, das Eigentum einzutragen und vor allem zu verkaufen.

Erbe: Ein Anteil am Vermögen

Der Erbe tritt die Nachfolge des Verstorbenen bezüglich einer Quote des Vermögens an (oder des gesamten Vermögens, wenn er Alleinerbe ist). Er erhält nicht nur „das Haus“ isoliert: Er tritt in die Erbmasse ein, mit allen Konsequenzen (Aktiva und entsprechend auch Passiva), und nimmt in der Regel an der Erbauseinandersetzung mit den übrigen Miterben teil.

In der Praxis gilt: Wenn Sie drei Geschwister als Erben zu gleichen Teilen sind und eine Immobilie vorhanden ist, muss diese zugeteilt werden: Einer übernimmt die Wohnung und entschädigt die anderen, die Immobilie wird verkauft und der Erlös aufgeteilt, oder es werden andere Lösungen gefunden. Bis dies offiziell dokumentiert ist, ist der Verkauf „Ihres Drittels“ an einen Außenstehenden kompliziert und für Käufer unattraktiv.

Vermächtnis: Ein bestimmtes Gut

Das Vermächtnis weist einer bestimmten Person (dem Vermächtnisnehmer) einen konkreten Vermögenswert zu (zum Beispiel: „Ich vermache Ana die Wohnung in der Straße X“). Diese Person ist nicht zwangsläufig Erbe des gesamten restlichen Nachlasses. Ihr Anspruch konzentriert sich auf diesen speziellen Vermögenswert (unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Testaments und des Pflichtteils der Pflichtteilsberechtigten, falls vorhanden).

Um eine vermachte Wohnung zu verkaufen, muss das Recht des Vermächtnisnehmers ordnungsgemäß formuliert und im Grundbuch eingetragen sein. Es reicht nicht aus, das Testament lediglich im Immobilienportal vorzuzeigen.

Unterschiede, die Sie in der Praxis spüren

Wer den Verkauf unterzeichnet: Bei einer Erbengemeinschaft unterzeichnen in der Regel alle Miterben oder die Person, der die Immobilie nach der Erbauseinandersetzung zugesprochen wurde. Bei einem Vermächtnis einer konkreten Immobilie unterzeichnet die Person, die nach den entsprechenden Formalitäten bereits als Vermächtnisnehmer eingetragen ist.
Schulden des Erblassers: Der Erbe haftet stärker für die Verbindlichkeiten des Nachlasses. Der Vermächtnisnehmer hingegen konzentriert sich auf das vermachte Gut, wobei Belastungen der Immobilie (wie Hypotheken oder Pfändungen) natürlich nicht ignoriert werden dürfen. Jeder Fall erfordert die genaue Prüfung des Testaments und des Grundbuchs.
Erbauseinandersetzung: Eine Erbschaft erfordert in der Regel eine Einigung unter den Erben. Das Vermächtnis einer bestimmten Immobilie kann vereinfachen, „wer das Haus bekommt“, entbindet aber weder von Steuern noch von der Grundbucheintragung.

Was Sie nicht verwechseln sollten

Im Testament zu stehen bedeutet nicht, dass Sie morgen verkaufen können.
Ein Nießbrauch (beispielsweise der des überlebenden Ehegatten) ist nicht dasselbe wie das volle Eigentum: Er kann den Verkauf verhindern oder an Bedingungen knüpfen.
„Mein Vater hat es mir mündlich hinterlassen“ ersetzt weder den Erbtitel noch die Grundbucheintragung.

Pflichtteil und Grenzen des Erblassers

Auch wenn im Testament steht „Ich vermache die Wohnung X“, muss in vielen Fällen der Pflichtteil der Pflichtteilsberechtigten gewahrt werden. Ein Vermächtnis, das diesen Pflichtteil verletzt, kann herabgesetzt oder angefochten werden. Ohne Einsicht in Ihre Unterlagen gehen wir an dieser Stelle nicht auf konkrete Prozentsätze oder Paragrafen ein: Eine präzise Beurteilung nimmt ein Anwalt anhand des Testaments und des Stammbaums vor.

Praktisches Fazit: Verkaufen Sie nicht und unterzeichnen Sie keinen Vorvertrag (Arras) nur aufgrund eines Satzes im Testament. Bestätigen Sie zuerst, dass das Vermächtnis wirksam, übertragbar und eintragungsfähig ist.

Nießbrauch und bloßes Eigentum (Nuda Propiedad)

Manchmal hinterlässt das Testament den Kindern das bloße Eigentum (Nuda Propiedad) und dem Ehegatten den Nießbrauch (oder eine andere Kombination). Wer nur bloßer Eigentümer ist, kann das volle Eigentum nicht ohne den Nießbraucher verkaufen (außer bei einer entsprechenden Vereinbarung oder dem Erlöschen des Nießbrauchs). Viele Menschen bezeichnen fälschlicherweise als „Erbe der Wohnung“, was in Wirklichkeit nur ein eingeschränktes Recht ist. Prüfen Sie vor der Veröffentlichung des Inserats den Grundbuchauszug (Nota Simple): Dort ist genau zu sehen, welches Recht Sie besitzen.

Bevor Sie das „Zu verkaufen“-Schild aufstellen

Testament oder Erbschein.
Annahme / Übergabe des Vermächtnisses, je nach Fall.
Begleichung der in Ihrer Region anfallenden Erbschaftssteuer.
Eintragung im Grundbuch.
Erst danach: Verkaufsauftrag, Vorvertrag (Arras) und Notartermin.

Eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie unter Erbe einer Immobilie: Schritte vor dem Verkauf.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie Erbe, Vermächtnisnehmer oder beides sind, prüft Sky Law (European Legal Awards im Immobilienrecht, 2023-2025) dies unter Immobilienanwälte, bevor Sie einen Vorvertrag (Arras) unterzeichnen, den Sie später nicht erfüllen können. Sobald die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, kann Sky Real Estate den Verkauf übernehmen.