Schenkung einer Immobilie an das Kind: Steuern für Eltern und Kinder

Steuern, die das Kind beim Erhalt der Immobilie tragen muss

Der Beschenkte (Schenkungsempfänger) trägt die direkte Steuerlast des unentgeltlichen Immobilienerwerbs. Konkret fallen zwei Hauptsteuern an: die Schenkungssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) und die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal).

1. Schenkungssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones - ISD)

Die Schenkungssteuer besteuert den unentgeltlichen Vermögenszuwachs des Kindes. Da diese Steuer den Autonomen Gemeinschaften übertragen ist, unterscheidet sich der zu zahlende Endbetrag je nach Lage der Immobilie erheblich.

Für die Berechnung der Steuerschuld dient der steuerliche Wert der Wohnung als Bemessungsgrundlage. Darauf werden der progressive Steuertarif sowie die regionalen Freibeträge und Steuervergünstigungen angewendet. Die Gesetzgebung in Regionen wie der Comunidad de Madrid sieht beispielsweise Steuerbefreiungen bzw. -vergünstigungen von bis zu 99% der Steuerschuld für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern (Verwandtschaftsgruppe II) vor, sofern die Schenkung in einer öffentlichen Notarurkunde formell beurkundet wird.

2. Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

Im Gegensatz zu einem klassischen Immobilienkauf, bei dem der Verkäufer die Steuer trägt, ist beim Schenken einer Wohnung an ein Kind das Kind gesetzlich verpflichtet, diese kommunale Steuer zu entrichten. Die Wertzuwachssteuer auf städtischen Grund und Boden (IIVTNU) besteuert die Wertsteigerung des städtischen Baugrunds während der Jahre, in denen die Immobilie im Eigentum der Eltern stand.

Die Berechnung richtet sich nach der jeweiligen Gemeinde. Steuerpflichtige können zwischen der direkten Ermittlungsmethode (basierend auf dem tatsächlichen Wertzuwachs aus der Differenz der Bodenwerte) und der objektiven Schätzungsmethode (basierend auf dem Bodenrichtwert/Katasterwert des Bodens und Koeffizienten für die Haltedauer) wählen. Hat zwischen dem Kauf durch die Eltern und dem Zeitpunkt der Schenkung kein Wertzuwachs des Bodens stattgefunden, kann die Transaktion nach entsprechendem Nachweis von dieser Steuer befreit werden.

Steuerliche Pflichten der Eltern nach der Schenkung einer Wohnung

Es besteht der Fehlglaube, dass Eltern, weil sie kein Geld für die Übertragung erhalten, von steuerlichen Erklärungen befreit sind. Aus Sicht der Einkommensteuer (IRPF) entspricht die Verschenkung einer Immobilie steuerlich jedoch einem Verkauf zum Marktpreis.

1. Einkommensteuer (IRPF) und Veräußerungsgewinn

In der Einkommensteuererklärung müssen die Eltern die Veränderung der Vermögensstruktur angeben. Die spanische Steuerbehörde (AEAT) prüft das Vorliegen eines Vermögensgewinns oder -verlusts anhand des Vergleichs von zwei Werten:

• Anschaffungswert (Valor de adquisición): Der Kaufpreis, zu dem die Eltern die Immobilie einst erworben haben, zuzüglich der mit dem ursprünglichen Kauf verbundenen Kosten und Steuern sowie abzüglich der Abschreibungen, falls die Wohnung vermietet war.
• Übertragungswert (Valor de transmisión): Der zum Zeitpunkt der Schenkung festgesetzte steuerliche Wert, der nicht unter dem Referenzwert des Katasters (Valor de Referencia) liegen darf.

Ist der Übertragungswert höher als der Anschaffungswert, entsteht für die Eltern ein Vermögensgewinn, der in der Sparbasis der Einkommensteuer (IRPF) zu progressiven Steuersätzen besteuert wird. Entsteht hingegen ein Vermögensverlust, verbietet das Steuerrecht ausdrücklich, diesen bei unentgeltlichen Übertragungen unter Lebenden steuerlich geltend zu machen.

2. Steuerbefreiungen für Eltern bei der Einkommensteuer (IRPF)

Die Gesetzgebung sieht konkrete Fälle vor, in denen Eltern beim Schenken einer Wohnung an ein Kind von der Bestuerung des Vermögensgewinns befreit sind:

• Personen über 65 Jahre und Hauptwohnsitz: Sind die Schenker 65 Jahre oder älter und handelte es sich bei der verschenkten Wohnung um ihren Hauptwohnsitz, ist der Vermögensgewinn vollständig von der Einkommensteuer befreit.
• Personen mit schwerer Pflegebedürftigkeit oder Schwerstpflegebedürftigkeit: Die gleiche Befreiung gilt, wenn bei den Eigentümern diese anerkannte Pflegestufe vorliegt.

Es ist zu beachten, dass der entstandene Vermögensgewinn einkommensteuerpflichtig bleibt, wenn die von einer Person über 65 Jahren verschenkte Immobilie ein Zweitwohnsitz oder ein vermietetes Objekt ist.

Einfluss des Kataster-Referenzwerts (Valor de Referencia) auf Schenkungen

Die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer wird weder auf Basis des in der Urkunde frei angegebenen Werts noch auf Basis des regulären Katasterwerts berechnet, sondern anhand des offiziellen Referenzwerts (Valor de Referencia), der von der Generaldirektion des Katasters veröffentlicht wird.

Dieser Parameter wird durch die Analyse der notariell beurkundeten Kaufpreise in der jeweiligen Gegend ermittelt. Liegt der in der Schenkungsurkunde angegebene Wert unter dem Referenzwert, legt die Finanzbehörde der Autonomen Gemeinschaft Letzteren zugrunde und fordert etwaige Steuerdifferenzen durch Nachzahlungsbescheide ein. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, den Referenzwert vor dem Notartermin abzufragen, um die Steuern beim Schenken einer Wohnung an ein Kind präzise zu berechnen.

Besonderheiten bei der Schenkung einer geförderten Wohnimmobilie (VPO) in der Comunidad de Madrid

Handelt es sich bei der zu übertragenden Wohnung um eine geförderte Wohnimmobilie (VPO) in der Comunidad de Madrid, erfordert das Verfahren zusätzliche administrative Voraussetzungen. Öffentlich geförderter Wohnraum unterliegt gesetzlichen Beschränkungen hinsichtlich der Höchstübertragungspreise sowie der empfangsberechtigten Personen.

In der Comunidad de Madrid sind für die Schenkung einer VPO mit aktiver Sozialbindung folgende Schritte erforderlich:

• Einholung der vorherigen behördlichen Genehmigung bei der für Wohnungswesen zuständigen Consejería der Comunidad de Madrid.
• Prüfung, ob die Akte des Objekts eine freiwillige Entbindung von der Sozialbindung (descalificación voluntaria) vor der Formalisierung der Schenkung erlaubt.
• Sicherstellung, dass der für steuerliche Zwecke festgesetzte Wert bei der Übertragung den gesetzlichen Höchstverkaufspreis nicht überschreitet, der nach den regionalen Vorschriften von Madrid für die jeweilige Schutzklasse gilt.

Risiken der Simulation eines Kaufs anstelle einer Schenkung

Aufgrund der Steuerbelastung bei Schenkungen in bestimmten Autonomen Gemeinschaften erwägen manche Familien einen Scheinkauf mit symbolischem Kaufpreis. Diese Strategie birgt erhebliche rechtliche Risiken.

Die spanische Steuerbehörde (AEAT) führt Datenabgleiche durch und verfolgt Bankbewegungen bei Transaktionen unter Familienangehörigen. Weist die Behörde nach, dass kein tatsächlicher und effektiver Kaufpreis bezahlt wurde, stuft sie den Vertrag als verdeckte Schenkung um. Infolgedessen fordert sie die nicht entrichtete Schenkungssteuer nach, verlangt Verzugszinsen und verhängt Geldstrafen, die einen hohen Prozentsatz des nicht gezahlten Steuerbetrags erreichen können.

Schritte zur rechtssicheren Abwicklung einer Immobilienschenkung

Um sicherzustellen, dass die unentgeltliche Übertragung vollumfänglich wirksam ist und weder steuerliche noch grundbuchrechtliche Probleme aufwirft, empfiehlt sich ein strukturierter Ablauf:

1. Vorabprüfung von Belastungen und Werten: Einholung des Grundbuchauszugs (nota simple), Überprüfung des Kataster-Referenzwerts sowie Einsicht in die Belege der Grundsteuer (IBI) und der Hausgeldzahlungen.
2. Notarielle Beurkundung: Artikel 633 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil) schreibt zwingend vor, dass die Schenkung von Immobilien in einer öffentlichen Notarurkunde erfolgen muss.
3. Steuerfestsetzung und Abrechnung: Einreichung und Zahlung der Schenkungssteuer (ISD) bei der Finanzbehörde der Autonomen Gemeinschaft sowie der Plusvalía Municipal bei der Gemeinde innerhalb von 30 Werktagen ab Beurkundung.
4. Eintragung im Grundbuch: Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch (Registro de la Propiedad), um dem Erwerb des Kindes vollen Rechtsschutz zu verleihen.

Rechtliche Beratung zur Optimierung der Immobilienschenkung

Die Entscheidung, eine Wohnung an ein Kind zu schenken, erfordert eine Analyse der steuerlichen Gesamtsituation von Eltern und Kindern. Eine sorgfältige Planung ermöglicht es, geltende Steuerbefreiungen zu nutzen, die Auswirkungen auf die Einkommensteuer (IRPF) vorab einzuschätzen und Schutzklauseln in der Notarurkunde zu verankern, wie etwa den Nießbrauchsvorbehalt (reserva de usufructo) oder Rückforderungsrechte.

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