Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP)

Im Gegensatz zu Neubauimmobilien, die der Mehrwertsteuer (IVA) und der Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados - AJD) unterliegen, unterliegt der Erwerb von Bestandsimmobilien der Grunderwerbsteuer (ITP) in ihrer Form der entgeltlichen Vermögensübertragung (TPO).

Die ITP ist eine an die Autonomen Gemeinschaften abgetretene Steuer, weshalb der anwendbare Steuersatz je nach regionaler Lage der Immobilie im Allgemeinen zwischen 6 % und 11 % schwankt. In der Comunidad de Madrid beträgt der allgemeine Steuersatz beispielsweise 6 %, während er in anderen autonomen Regionen 10 % oder mehr erreichen kann.

Die Steuerbemessungsgrundlage und der Katasterreferenzwert (Valor de Referencia)

Seit dem Jahr 2022 wird die Bemessungsgrundlage, auf deren Basis die ITP berechnet wird, nicht mehr ausschließlich durch den im Kaufvertrag vereinbarten Preis bestimmt, sondern durch den von der Generaldirektion des Katasters festgelegten Katasterreferenzwert (Valor de Referencia).

Ist der in der Kaufurkunde angegebene Wert höher als der Katasterreferenzwert, wird die Steuer auf Basis des Urkundenwerts berechnet. Ist der in der Urkunde festgelegte Wert hingegen niedriger als der offizielle Referenzwert, muss die kaufende Partei die Steuer auf Grundlage des von der Katasterbehörde festgesetzten Betrags entrichten, es sei denn, es wird ein formelles Anfechtungsverfahren eingeleitet, das tatsächliche Mängel der Immobilie nachweist.

Ermäßigte Steuersätze und steuerliche Anreize

Verschiedene Autonome Gemeinschaften gewähren Ermäßigungen beim ITP-Steuersatz für bestimmte Käuferprofile oder spezifische Umstände:

• Junge Käufer: Altersbedingte Vergünstigungen (in der Regel für Personen unter 32 oder 35 Jahren) für den Erwerb des ersten Hauptwohnsitzes.
• Kinderreiche oder alleinerziehende Familien: Ermäßigte Steuersätze, sofern die Immobilie als ständiger Wohnsitz genutzt wird.
• Menschen mit Behinderung: Ermäßigte Sätze in Abhängigkeit vom nachgewiesenen Grad der Behinderung.
• Immobilien in ländlichen oder strukturschwachen Gebieten: Steuerliche Vorteile zur Bekämpfung der Landflucht und Bindung der Bevölkerung.

Notarkosten

Die Mitwirkung eines Notars verleiht der Kaufurkunde öffentliche Glaubwürdigkeit und gewährleistet die Rechtssicherheit des Geschäfts. Die Notarhonorare sind nicht frei verhandelbar; sie werden durch die staatliche Verordnung (Real Decreto 1426/1989 über die Notargebührenordnung) streng geregelt.

Das bedeutet, dass alle Notare im gesamten spanischen Hoheitsgebiet für dieselbe Dienstleistung exakt denselben Betrag berechnen, wobei sie gesetzlich einen maximalen Nachlass von 10 % gewähren dürfen.

Faktoren, die die Notarrechnung beeinflussen

Die Gesamtkosten des Notars hängen von mehreren in der Gebührenordnung festgelegten Faktoren ab:

• Der beurkundete Preis der Immobilie: Je höher der Immobilienwert, desto höher ist die anzuwendende Gebührenstufe.
• Der Umfang der Urkunde: Die Anzahl der Seiten der Urschrift und der erstellten Hypothekenurkunden erhöht den Endbetrag geringfügig.
• Beglaubigte und einfache Ausfertigungen: Die Ausstellung zusätzlicher Kopien für Käufer, Verkäufer und Behörden wird pro Seite berechnet.

Im Allgemeinen liegen die Notarkosten für den Kauf einer Bestandsimmobilie je nach vereinbartem Übertragungspreis zwischen 600 und 1.000 Euro.

Kosten des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad)

Nach der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar ist es essenziell, den Eigentumstitel im zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eintragen zu lassen. Obwohl die Eintragung in Spanien nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, außer bei Aufnahme einer Hypothek, ist sie unerlässlich, um den rechtlichen Schutz gegenüber Dritten zu gewährleisten.

Ebenso wie die Notare richten sich auch die Grundbuchbeamten bei ihren Honoraren nach einer offiziellen Gebührenordnung, die durch das Real Decreto 1427/1989 geregelt ist. Die Kosten berechnen sich auf Basis des im öffentlichen Kaufdokument festgesetzten Betrags.

In der Regel bewegt sich die Gebühr des Grundbuchamts für eine Wohnimmobilie zwischen 400 und 700 Euro. Die Abwicklung der Eintragung erzeugt einen Vermerk und die anschließende Übermittlung der Eigentümerdaten an das Katasteramt.

Honorare der Gestoría (Abwicklungsbüro)

Die Gestoría übernimmt die Abwicklung der Steuerzahlungen (wie der ITP) und die Einreichung der Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt. Im Gegensatz zu Notaren und Grundbuchbeamten erbringen die Dienstleister einer Gestoría eine freie Dienstleistung, weshalb ihre Honorare nicht an eine offizielle Gebührenordnung gebunden sind.

Die Richtkosten für die Dienstleistungen einer Gestoría bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs liegen zwischen 300 und 500 Euro. Wird der Kauf ohne Bankfinanzierung getätigt, steht es der kaufenden Partei völlig frei, eine Gestoría ihrer Wahl zu beauftragen oder die Steuerabwicklung und Eintragung persönlich vorzunehmen.

Zusatzkosten bei einer Hypothekenfinanzierung

Ermöglicht der Kauf eine Finanzierung durch ein Hypothekendarlehen, verteilt der gesetzliche Rahmen des Gesetzes Ley 5/2019 zur Regelung von Immobiliarkreditverträgen die Kostenbelastung zugunsten der kaufenden Partei:

• Zu Lasten der Bank: Das Kreditinstitut muss die Notar-, Gestoría- und Grundbuchkosten sowie die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados - AJD) im Zusammenhang mit der Gewährung der Hypothek vollständig übernehmen.
• Zu Lasten der kaufenden Partei: Der Käufer übernimmt lediglich die Kosten für das offizielle Wertgutachten (Tasación) der Immobilie (erforderlich zur Bestimmung des Beleihungswerts) sowie die Ausfertigungen der Urkunde, die er ausdrücklich für den persönlichen Gebrauch anfordert.

Das zugelassene Wertgutachten muss von einer akkreditierten Bewertungsgesellschaft durchgeführt werden; der Preis liegt gewöhnlich zwischen 300 und 600 Euro, abhängig von Typologie und Fläche der Immobilie.

Wichtige Aspekte in der Comunidad de Madrid: Geförderter Wohnungsbau (VPO)

In der Comunidad de Madrid weist der Kauf und Verkauf von öffentlich gefördertem Wohnraum (VPO) spezifische rechtliche Besonderheiten auf, die Einfluss auf die finanzielle Abwicklung haben.

Vor der Formalisierung des Kaufs einer geförderten Immobilie in der Comunidad de Madrid muss unbedingt geprüft werden, ob für die Wohnung die von den regionalen Vorschriften festgelegten Höchstverkaufspreise noch gelten. Ebenso ist zu überprüfen, ob sich die Immobilie innerhalb der gesetzlichen Schutzfrist befindet oder ob eine Entbindung aus der Sozialbindung (Descalificación) möglich ist.

Die administrativen Verfahren zur Entbindung aus der Sozialbindung oder zur Beantragung einer Verkaufsgenehmigung bei der Consejería de Vivienda der Comunidad de Madrid erfordern die Überprüfung der Voraussetzungen der Antragsteller und die Bewertung der Rückzahlung eventuell in der Vergangenheit erhaltener Vergünstigungen oder Beihilfen.

Die Einbindung eines Personal Shopper Inmobiliario (PSI)

Eine korrekte Finanzplanung und die gründliche rechtliche Prüfung von Lasten einer Immobilie sind essenziell, um unerwartete Mehrkosten zu vermeiden. Ein Personal Shopper Inmobiliario (PSI) handelt ausschließlich im Interesse der Käuferseite und stellt sicher, dass jede Phase des Prozesses transparent und effizient verläuft.

Die Arbeit des PSI umfasst die Analyse des Katasterreferenzwerts zur Optimierung der ITP-Zahlung, die Grundbuchprüfung der Immobilie vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags (Arras) und die Verhandlung der wirtschaftlichen Bedingungen. Auf diese Weise sichert sich der Käufer den bestmöglichen Endpreis mit maximalen vertraglichen Garantien.

Für Käufer, die eine umfassende Beratung mit rechtlicher Präzision und Unterstützung durch angesehene Fachkräfte suchen, bietet Sky Real Estate einen spezialisierten Service. Ihre rechtliche Fachabteilung wurde bei den European Legal Awards 2023-2025 ausgezeichnet und garantiert bei jeder Transaktion eine strenge technische und juristische Prüfung. Zudem arbeiten sie bei der finanziellen Darlehensabwicklung und Vermittlung gemäß der erforderlichen Aufsicht und sind im offiziellen Register für Immobiliarkreditvermittler eingetragen (ICI D-286 der Banco de España).

Wenn Sie Ihre Investition absichern möchten und die Begleitung von Fachleuten suchen, die Ihre Interessen als Käufer schützen, laden wir Sie ein zu erfahren, wie Ihnen unser Service als Personal Shopper Inmobiliario (PSI) helfen kann.