Hypothekenkosten: Wer zahlt was nach dem Gesetz 5/2019?

Der Kontext des Gesetzes 5/2019 und der Verbraucherschutz

Das Gesetz 5/2019 setzte die Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher in das spanische Recht um. Hauptziel war es, die Transparenz auf dem Kreditmarkt zu erhöhen, das Gleichgewicht zwischen Banken und Kunden wiederherzustellen und der Streitigkeit aufgrund missbräuchlicher Klauseln ein Ende zu setzen.

Vor dieser Reform musste der Käufer die Notarrechnung, die Grundbucheintragung, die administrative Abwicklung und die Stempelsteuer (IAJD) vollständig selbst tragen. Nach mehreren Urteilen des Obersten Gerichtshofs und des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) legte der Gesetzgeber fest, dass das Finanzinstitut als Hauptinteressent an der ordnungsgemäßen Bestellung und Eintragung der Hypothekengarantie den Großteil dieser Kosten zu übernehmen hat.

Detaillierte Aufteilung: Wer zahlt welche Position bei den Hypothekenkosten?

Die Regelung unterscheidet streng danach, welche Posten dem Kreditgeber (der Bank) und welche dem Kreditnehmer (dem Käufer, der das Darlehen beantragt) obliegen. Im Folgenden wird die Zuordnung der einzelnen Kosten für die Bestellung des Immobilienkredits im Detail erläutert.

Kosten, die das Kreditinstitut übernimmt

Das Gesetz legt ausdrücklich fest, dass die Bank die folgenden Kosten im Zusammenhang mit der Vorbereitung und Formalisierung des Darlehens zu tragen hat:

• Notargebühren für die Hypothekenurkunde: Die Honorare für die Erstellung und Ausfertigung der öffentlichen Urkunde über das Hypothekendarlehen gehen vollständig zu Lasten des Finanzinstituts.
• Kosten des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad): Die Eintragung der Hypothek im Grundbuch ist der Schritt, der der Realsicherheit der Bank Rechtsgültigkeit verleiht. Die Rechnungsstellung des Grundbuchamts für diesen Posten wird vom Kreditinstitut bezahlt.
• Gestoría-Honorare: Die administrative Abwicklung der Hypothekenurkunde, welche die Abholung des Notardokuments, die Steuerzahlung und die Einreichung beim Grundbuchamt umfasst, muss von der Bank übernommen werden, wenn die Gestoría von dem Kreditinstitut selbst beauftragt wird.
• Stempelsteuer (IAJD): Bei notariellen Urkunden über Hypothekendarlehen ist das Kreditinstitut Steuerschuldner gemäß der Änderung der Neufassung des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer.

Kosten, die dem Käufer obliegen

Das Gesetz weist dem Kreditnehmer dagegen eine geringe Anzahl von Posten zu, die mit der vorherigen Überprüfung der Immobilie und der Beschaffung persönlicher Unterlagen zusammenhängen:

• Immobilienbewertung (Tasación): Die offizielle Bewertung der Immobilie ist unverzichtbar, um den Versteigerungswert und den maximalen Finanzierungsprozentsatz der Bank zu ermitteln. Die Kosten für das Gutachten trägt der Kunde. Der Käufer behält jedoch das Recht, ein gültiges Wertgutachten von einer beliebigen, vom Banco de España zugelassenen Bewertungsgesellschaft vorzulegen, ohne dass die Bank dieses ablehnen darf, sofern es gültig ist.
• Vom Käufer angeforderte Abschriften der Urkunde: Während die Urschrift und die von der Bank verlangten Ausfertigungen von der Bank bezahlt werden, gehen einfache oder beglaubigte Abschriften der Hypothekenurkunde, die der Kunde ausdrücklich anfordert, zu seinen Lasten.

Grundlegender Unterschied zwischen Hypothekenkosten und Kaufnebenkosten

Oftmals besteht Verwirrung zwischen den Finanzierungskosten und den eigentlichen Kosten des Immobilienkaufvertrags. Es ist wichtig zu betonen, dass das Gesetz 5/2019 ausschließlich regelt, wer die Hypothekenkosten im Rahmen des Darlehens trägt, ohne die allgemeine Regelung für Immobilientransaktionen zu verändern.

Beim Erwerb von Eigentum fallen unabhängige Finanz- und Steuerposten an, die dem Käufer obliegen:

1. Erwerbssteuern: Handelt es sich um einen Neubau, zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer (IVA) zusammen mit der mit dem Kauf verbundenen Stempelsteuer (IAJD). Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP), deren Steuersätze von den jeweiligen autonomen Gemeinschaften geregelt werden (wie in der Comunidad de Madrid, wo der allgemeine Steuersatz von 6 % gilt).
2. Notar und Grundbuchamt für den Kaufvertrag: Die Notar- und Grundbuchgebühren für den Eigentumswechsel der Immobilie in der Kaufurkunde werden weiterhin vom Käufer bezahlt, entsprechend der üblichen Praxis im spanischen Immobilienverkehr.
3. Gestoría für den Kaufvertrag: Die Kosten für die Abwicklung der Eigentumsübertragungsurkunde obliegen dem Erwerber der Immobilie.

Vorab-Transparenzurkunde beim Notar

Eine der wichtigsten Neuerungen des Gesetzes 5/2019 zur Gewährleistung der informierten Einwilligung des Kunden ist das elektronische Vorabverfahren beim Notar. Vor der formellen Unterzeichnung der Hypothekenurkunde schreibt das Gesetz eine Bedenkzeit von mindestens zehn Tagen ab der Hinterlegung der Dokumentation durch die Bank auf der Notarplattform vor.

In diesem Zeitraum muss der Kunde die frei gewählte Notarkanzlei aufsuchen, um eine kostenlose Rechtsberatung durch den Notar zu erhalten. Dabei erstellt der Notar eine Transparenzurkunde (acta de transparencia), in der geprüft wird, ob wesentliche Dokumente wie das Europäische Standardisierte Merkblatt (FEIN), das Standardisierte Warnblatt (FIAE) und die Ratenberechnung übergeben wurden.

In dieser Sitzung wird detailliert durchgegangen, welche Kosten von welcher Partei übernommen werden, welcher Zinssatz gilt, ob Mindestzinsklauseln (Cláusulas Suelo, von der LCCI ausdrücklich verboten) vorliegen und welche vertraglichen Provisionen anfallen.

Bearbeitungsgebühr und weitere damit verbundene Finanzkosten

Abgesehen von Notar-, Gestoría-, Grundbuch- und Bewertungskosten können Hypothekenkredite rein finanzielle Kosten beinhalten. Dazu gehört insbesondere die Bearbeitungsgebühr (Comisión de apertura), ein Betrag, den Kreditinstitute dem Kunden bei der Darlehensgewährung in Rechnung stellen können.

Damit die Bearbeitungsgebühr zulässig ist, verlangen Gesetzgebung und Rechtsprechung, dass sie sämtliche Prüfungs-, Abwicklungs- und Gewährungskosten der Hypothek umfasst und ihr Betrag ordnungsgemäß im FEIN-Merkblatt mitgeteilt wurde. Zudem stellen die Gerichte fest, dass diese Gebühr tatsächlich erbrachten Dienstleistungen oder der Bank tatsächlich entstandenen Kosten entsprechen muss.

Rückforderung von Kosten bei vor 2019 geschlossenen Darlehen

Für Personen, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 einen Hypothekenvertrag abgeschlossen haben, legt die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs und des EuGH das Recht fest, die Rückerstattung zu Unrecht erhobener Beträge aufgrund wegen Missbräuchlichkeit nichtiger Klauseln zu verlangen.

Die Erstattungsbeträge für Hypotheken vor Juni 2019 umfassen:

• 100 % der Gestoría-Rechnung.
• 100 % der Rechnung für die Immobilienbewertung.
• 100 % der Kosten für die Eintragung im Registro de la Propiedad.
• 50 % der Notargebühren für die Darlehensurkunde.

Die bei Darlehen vor November 2018 gezahlte Stempelsteuer (IAJD) wird nach den Kriterien des Verwaltungssenats des Obersten Gerichtshofs nicht vom Kreditinstitut zurückerstattet.

Spezialisierte Beratung bei der Kreditvermittlung

Die Komplexität der Finanz- und Immobilienvorschriften macht eine professionelle technische Begleitung bei der Analyse von Bankangeboten, der Verhandlung von Finanzierungskonditionen und der Strukturierung eines Immobilienkaufs ratsam. Die analytische Bewertung der tatsächlichen Auswirkungen des effektiven Jahreszinses (TAE), der von den Banken verlangten Zusatzvereinbarungen und der korrekten Kostenumlegung vermeidet unnötige Kosten über die gesamte Laufzeit des Kredits.

Bei Sky Real Estate verfügen wir über ein auf den rechtlichen Rahmen von Hypothekenkrediten spezialisiertes Team, das durch Branchenauszeichnungen wie jene der Sky Law European Legal Awards zwischen 2023 und 2025 in der Kategorie Rechts- und Regulierungsberatung unterstützt wird.

Wir agieren unter strikter Einhaltung der geltenden Gesetzgebung als im Register der Immobilienkreditvermittler des Banco de España unter dem Code D-286 eingetragenes Institut. Diese offizielle Akkreditierung garantiert höchste Transparenz, Professionalität und Neutralität bei der Verwaltung von Finanzierungslösungen, die an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit jedes Käufers angepasst sind.

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