Kosten beim Hausverkauf mit Hypothek

Der Verkauf mit einer bestehenden Hypothek bringt keine völlig neuartige Liste von Kosten mit sich: Sie addieren die üblichen Ausgaben eines Immobilienkaufs und die spezifischen Kosten für die Tilgung (oder Abwicklung) des Darlehens. Der Unterschied besteht darin, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank geht und die Nettomarge für Sie geringer ausfallen kann, als der Angebotspreis vermuten lässt.

Übliche Kosten für den Verkäufer

Maklerprovision, wenn Sie über eine Immobilienagentur verkaufen (je nach Mandat).
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal) (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), sofern sie nach Gemeinde und Einzelfall anfällt.
IRPF: Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf, falls vorhanden, wird nach den geltenden steuerlichen Vorschriften deklariert.
Energieausweis (Certificado energético) und gegebenenfalls weitere Zertifikate oder Abwicklungen vor dem Verkauf.
Offene Schulden bei der Eigentümergemeinschaft oder IBI, die in der Regel auf dem neuesten Stand sein müssen, um die Transaktion nicht zu blockieren.

Wir legen hier keine Prozentzahlen oder Festbeträge fest: Diese variieren je nach Stadt, Wertzuwachs, Steuerbemessungsgrundlage und Auftragsvereinbarung. Am sinnvollsten ist es, Berechnungen mit Ihren realen Zahlen anzufordern.

Kosten im Zusammenhang mit der Hypothek

Entschädigung für vorzeitige Tilgung

Viele Hypotheken beinhalten eine Gebühr, wenn Sie vorzeitig tilgen. Der Betrag (falls vorhanden) steht in Ihrer Urkunde und in den Darlehensbedingungen. Fordern Sie von der Bank die Aufschlüsselung zusammen mit der Saldenbestätigung an: Manchmal enthält der „zu tilgende Gesamtbetrag“ bereits Zinsen bis zum Stichtag und diese Gebühr.

Kosten für die Grundbucheintragslöschung

Nach der Zahlung an die Bank muss die Löschung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Notariat und Register verursachen mit dieser Abwicklung verbundene Kosten. Wer diese genau übernimmt, kann vereinbart werden, jedoch ist der Verkäufer meist beteiligt, da es sich um seine Last handelte.

Bankenkoordination

Es gibt nicht immer eine sichtbare „Gebühr“, wohl aber Zeitaufwand und mögliche Verzögerungen: Bescheinigungen, Abwicklungen zwischen Instituten, wenn der Käufer bei einer anderen Bank finanziert, usw. Eine schlecht eingeplante Verzögerung kann zu Fristverlängerungen des Vorvertrags (Arras) oder Spannungen bei der Unterzeichnung führen.

Im Falle eines Forderungsverzichts: Ein anderer Kostenaufwand (oder Effekt)

Wenn die Bank einen Teil der Schuld erlässt, kann dieser Betrag steuerliche Auswirkungen als Veräußerungsgewinn haben. Es handelt sich zwar nicht um „Notarkosten“, wohl aber um effektive Kosten, die Sie in der Gesamtrechnung der Transaktion einkalkulieren müssen.

Wie Sie die Rechnung vor Unterzeichnung des Vorvertrags aufstellen

Vereinbarter (oder geschätzter) Verkaufspreis.
Abzüglich Hypothekensaldo zum vorgesehenen Notartermin (inklusive Tilgungsgebühr, falls zutreffend).
Abzüglich Honoraren, geschätzter Plusvalía, orientativer IRPF und Zertifikaten.
Abzüglich des Betrags, den Sie selbst einbringen müssen, falls der Preis die Schuld nicht deckt.

Das Ergebnis ist Ihre ungefähre Nettoliquidität. Fällt das Ergebnis negativ oder sehr knapp aus, gilt es, den Preis, einen Forderungsverzicht oder in extremen Fällen eine An-Eides-Statt-Lösung (Dación en pago) neu zu überdenken. Die Details dazu finden Sie unter vender casa con deuda o hipoteca.

Häufige Fehler

Lesebeispiel (ohne erfundene Beträge)

Stellen Sie sich einen vereinbarten Verkaufspreis, einen zum Notartermin bescheinigten Restsaldo und eine in Ihrem Vertrag aufgeführte Tilgungsgebühr vor. Dazu addieren Sie Plusvalía gemäß Ihrer Gemeinde, IRPF gemäß Ihrem Gewinn, Honorare bei Maklerauftrag und Zertifikate. Das Nettoergebnis ist das, was Sie tatsächlich „mitnehmen“ (oder was Sie beisteuern müssen, wenn der Restsaldo den Preis übersteigt).

Machen Sie diese Rechnung zweimal: einmal mit dem heutigen Saldo und einmal mit dem geschätzten Saldo zum geplanten Unterzeichnungstermin. Der Zinsunterschied zwischen beiden Terminen ist in vielen Fällen gering, entscheidet bei knappen Transaktionen jedoch darüber, ob Sie den Deal abschließen oder nicht.

Nur „Preis minus Hypothek“ zu berechnen und dabei Plusvalía und IRPF zu vergessen.
Einen Saldo von vor mehreren Monaten zu verwenden: Die Zinsen laufen weiter.
Erst in der Woche der Unterzeichnung nach der Tilgungsgebühr zu fragen.

Wenn Sie eine gemeinsame Analyse von Schulden, Wert und Ausstiegskosten wünschen, prüfen wir dies bei Sky Real Estate gerne mit Ihnen. Erfordert der Fall eine genaue steuerliche oder dokumentarische Prüfung, kommt Sky Law zum Einsatz (European Legal Awards im Immobilienrecht, 2023-2025).

Wer zahlt was beim Notar

Bei Immobilienkäufen zwischen Privatpersonen in Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer die gemeindliche Plusvalía sowie bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Löschung seiner Hypothek übernimmt, während der Käufer einen Großteil der Kosten seiner Kaufurkunde und seiner neuen Hypothek trägt. Die genaue Aufteilung wird vertraglich vereinbart: Improvisieren Sie am Tag der Unterzeichnung nicht. Verankern Sie dies im Vorvertrag (Arras).