Erbschaft: Was tun, wenn ein Geschwisterteil das Haus nicht verkaufen will

Zuerst: Was sagen Grundbuch und Erbauseinandersetzung?

Bevor Sie über den Angebotspreis diskutieren, sollten Sie prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist, ob das Erbe im Grundbuch eingetragen ist, ob ein Nießbrauch des überlebenden Ehegatten besteht und ob die Hypothek des Erblassers noch läuft. Der Grundbuchauszug (nota simple) und, falls vorhanden, die Urkunde über die Erbauseinandersetzung oder Zuteilung bilden die Grundlage.

Ohne eine klare Erbauseinandersetzung hat jeder Erbe Rechte an der Erbmasse, kann aber nicht ohne Weiteres «seinen Anteil an der Wohnung» an den Nachbarn verkaufen, als handele es sich um Alleineigentum. Das erklärt, warum ein Geschwisterteil, das nicht verkaufen möchte, auch denjenigen blockiert, der Liquidität wünscht.

Dialog und interne Vereinbarungen

In der Praxis lassen sich viele Konflikte entschärfen, wenn:

• Eine gemeinsame professionelle Bewertung in Auftrag gegeben wird (nicht die Zahl, die sich jeder aus dem Gedächtnis greift).
• Schriftlich ein Mindestverkaufspreis für den externen Verkauf, eine Exklusivitätsfrist und die Aufteilung des Nettoerlöses nach Abzug von Hypothek und Steuern vereinbart werden.
• Dem zögernden Geschwisterteil angeboten wird, seinen Anteil zu diesem Wert abzukaufen (durch Finanzierung, Stundung oder Ausgleich mit anderen Vermögenswerten der Erbschaft).
• Ein vorübergehendes Nutzungsrecht eingeräumt wird, falls jemand in der Wohnung lebt, verbunden mit klaren Regeln für Hausgeld, IBI und Nebenkosten.

Ein Mediator oder Anwalt, der die Vereinbarung aufsetzt, bedeutet nicht, «den Krieg zu erklären»: Es verhindert meist, dass aus Stillschweigen ein Rechtsstreit wird.

Zuteilung: Einer übernimmt das Haus

Wenn ein Geschwisterteil die Immobilie übernehmen möchte und die anderen Geld bevorzugen, ist der übliche Weg, dass ihm die Wohnung bei der Erbauseinandersetzung zugeteilt wird und er die anderen entschädigt. Die Entschädigung kann in bar, durch andere Vermögenswerte oder eine Kombination erfolgen. Dies erfordert eine Einigung (oder ein Gerichtsurteil) sowie eine notarielle Urkunde mit steuerlichen Auswirkungen, die je nach Autonomer Gemeinschaft variieren.

Derjenige, der die Wohnung übernimmt, muss in der Lage sein, die Hypothek zu übernehmen oder bei der Bank neu zu finanzieren. Ohne Bankenzusage bleibt das Übernehmen der Wohnung nur ein Wunsch.

Gemeinsamer Verkauf mit Mehrheit: Grenzen

Bei einer Erbschaft reicht es nicht aus, wie in einer Kapitalgesellschaft einfach über den Verkauf abzustimmen. Sofern keine gültige Vereinbarung und kein gut durchdachter Verkaufsauftrag vorliegen, erfordert der Kaufvertrag beim Notar in der Regel die Unterschrift aller Personen, die laut Grundbuch Eigentümer sind. Eine Anzeige ohne Konsens zu schalten führt zu Besichtigungen, Kosten und Ärger, aber selten zu einer notariellen Urkunde.

Nur das Erbteil oder einen ideellen Anteil an einen Dritten zu übertragen, ist theoretisch möglich, aber der Endkäufermarkt betrachtet dies mit Skepsis. Investoren, die darauf eingehen, verlangen meist erhebliche Abschläge wegen des Risikos, dass ein anderer Erbe die Transaktion anficht oder nicht erscheint.

Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft bei fehlender Einigung

Wenn das Eigentum bereits Miteigentum der Erben ist (oder es nach der Eintragung der Erbschaft wird) und keine Einigung erzielt wird, sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, die Aufhebung der Gemeinschaft zu beantragen. Dies kann zur Zuteilung an einen Erben mit Entschädigung, zum Verkauf im Wege der öffentlichen Versteigerung unter bestimmten Voraussetzungen oder zu anderen Lösungen führen, je nach Immobilie und anwendbarem Recht.

Es ist ein schwerwiegender Schritt: Er bringt Kosten, Unsicherheit und familiäre Belastungen mit sich. Wir nennen hier keinen Zeitplan nach dem Motto «in X Monaten verkauft der Richter»: Es hängt vom Gericht ab, davon, ob die Immobilie städtebaulich teilbar ist, und von den vorgelegten Beweisen. Bevor geklagt wird, lohnt sich meist eine letzte Runde mit einem dokumentierten wirtschaftlichen Angebot.

Nießbrauch, Vermächtnisse und andere Blockaden

Manchmal geht der Konflikt nicht nur darum, «ob verkauft wird oder nicht». Es kann ein Nießbrauch des überlebenden Ehepartners vorliegen, ein Vermächtnis an einen Neffen oder eine testamentarische Klausel, die die Verfügung einschränkt. In diesen Fällen kämpft der verkaufswillige Geschwisterteil möglicherweise an der falschen Front, bis ein Anwalt das gesamte Testament geprüft hat.

Der Artikel über den Unterschied zwischen Erbschaft und Vermächtnis bei Immobilien hilft dabei, diese Begriffe nicht zu verwechseln, wenn die Wohnung nicht auf demselben Weg an alle gelangt ist.

Was Sie vermeiden sollten

• Einen Vorvertrag (Arras) mit einem Käufer zu unterzeichnen und eine kurzfristige Notarurkunde zuzusagen, ohne dass alle Eigentümer unterzeichnen.
• Schlösser auszutauschen oder Versorgungsleitungen abzusperren, um «Druck auszuüben» (straf- und zivilrechtliche Risiken).
• Das erste niedrige Angebot nur deshalb anzunehmen, weil die Situation seit Jahren blockiert ist, ohne es mit einer Bewertung und den tatsächlichen Kosten zu vergleichen.
• Ausstehende Erbschaftssteuern zu ignorieren: Der Notar und das Grundbuchamt werden dies früher oder später feststellen.

Checkliste für das gemeinsame Gespräch

1. Nota simple und Status der Hypothek (Restschuld, Darlehensnehmer).
2. Erbauseinandersetzung erfolgt und im Grundbuch eingetragen?
3. Wohnt jemand in der Wohnung? Wer zahlt Hausgeld und IBI?
4. Marktbewertung und geschätzte Nettoverschuldung.
5. Schriftliches Angebot: externer Verkauf, interner Anteilskauf oder Zuteilung.

Nach der Einigung: Geordnet verkaufen

Wenn alle (oder der daraus resultierende grundbuchamtliche Eigentümer) an einem Strang ziehen, gleicht der Prozess jedem gewöhnlichen Verkauf: Maklerauftrag, Marketing, Vorvertrag, Löschung oder Übernahme der Hypothek (falls zutreffend) und Steuern der Übertragung. Die vorherige Ordnung der Erbschaft bleibt entscheidend; wir gehen darauf in rechtliche Schritte vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie ein.

Sky Law (European Legal Awards im Immobilienrecht, 2023-2025) kann Vereinbarungen zwischen Miterben aufsetzen, Erbauseinandersetzungen prüfen und zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft über Immobilienanwälte beraten. Sobald der Eigentumstitel geklärt ist, kann Sky Real Estate den Verkauf in Madrid, Valencia, Mallorca oder Zaragoza übernehmen.

Wenn ein Geschwisterteil nicht verkaufen möchte, besteht der erste nützliche Schritt meist darin, die Konfrontation in Zahlen und schriftliche Optionen zu übersetzen, statt in eine weitere unbeantwortete E-Mail.