100%-Hypothek ohne Bürgen: Echte Voraussetzungen

Die „100%-Hypothek ohne Bürgen“ wird oft als Werbeversprechen genutzt, ist in der Praxis jedoch eine selektive Angelegenheit. Nicht alle Kreditinstitute bieten sie an, nicht für jedes Profil und nicht für jede Immobilienart. Bei den tatsächlichen Voraussetzungen geht es um Risikopolitiken, nicht um ein Standardprodukt des Marktes.

Was eine Finanzierung nahe der 100 % bedeutet

Die Finanzierung von 100 % des Kaufpreises (oder des Wertgutachtens, je nach Definition) bedeutet einen hohen LTV-Wert (Beleihungsauslauf). Jede Bank legt ihre eigene LTV-Grenze pro Produkt und Profil fest. Was eine Bank akzeptiert, kann eine andere rundweg ablehnen. Selbst wenn fast der gesamte Kaufpreis finanziert wird, bleiben Steuern, Notar-, Grundbuch- und sonstige Kaufnebenkosten meist unberücksichtigt: Das erforderliche Startkapital entfällt also keineswegs vollständig.

Deshalb sollte man zwei Vorstellungen voneinander trennen: „Mir wird fast der gesamte Preis finanziert“ und „Ich kaufe ohne eigenes Geld“. Zweitgenanntes ist meist ein Mythos. Erstgenanntes ist, wenn es vorkommt, eine Ausnahme und an strenge Bedingungen geknüpft.

Warum dies kein universelles Angebot ist

• Das Risiko für die Bank ist höher, wenn der Wert der Immobilie sinkt.
• Interne Richtlinien ändern sich mit dem Marktzyklus und der Art der Immobilie.
• Ohne Bürgen stützt sich die Bank stärker auf Ihre Bonität und die Qualität des Objekts.
• Werbekampagnen bedeuten keine automatische Zusage.

Worauf bei einem hohen LTV geachtet wird

Einkommensprofil

Stabilität, Anstellungsdauer und nachgewiesene Zahlungsfähigkeit. Ein hohes Gehalt reicht nicht aus, wenn hohe bestehende Schulden oder unregelmäßige Einkünfte vorliegen. Die zulässige Belastungsquote legt jedes Kreditinstitut individuell fest; es gibt keinen einheitlichen „offiziellen“ Prozentsatz für den gesamten Markt.

Ersparnisse und Finanzverhalten

Selbst wenn Sie fast den gesamten Preis finanzieren möchten, verlangen viele Banken einen Nachweis über Ersparnisse, einwandfreie Kontoauszüge und die Fähigkeit, unvorhergesehene Ausgaben zu decken. Eine Anfrage ohne finanzielles Polster kann abgelehnt werden, selbst wenn der theoretische LTV zu einer bestimmten Richtlinie passt.

Immobilie

Hauptwohnsitz im Vergleich zum Zweitwohnsitz, Neubau im Vergleich zur Bestandsimmobilie, Lage und Liquidität des lokalen Marktes spielen eine wichtige Rolle. Liegt der Schätzwert unter dem vereinbarten Kaufpreis, verringert sich der finanzierbare Betrag, selbst wenn die Bank beim LTV flexibel ist.

Ohne Bürgen

Der Verzicht auf einen Bürgen verschärft die Prüfung des Antragstellers (oder der Mitantragsteller). Manche Finanzierungen kommen nur mit Bürgen zustande; bei anderen kann mit einem guten Profil darauf verzichtet werden. Das hängt von der jeweiligen Bankpolitik ab und stellt kein allgemeines Recht des Käufers dar.

Hauptwohnsitz im Vergleich zu anderen Nutzungen

Die flexibelsten LTV-Richtlinien, sofern vorhanden, konzentrieren sich meist auf den Hauptwohnsitz und sehr spezifische Profile. Zweitwohnsitze, Kapitalanlagen oder schwer veräußerbare Immobilientypen unterliegen in der Regel niedrigeren Obergrenzen. Übertragen Sie eine in sozialen Netzwerken gesehene Kampagne nicht vorschnell auf Ihren Fall, ohne nach Immobilientyp und Nutzung zu fragen.

Auch die Frage, ob es sich um einen Neubau mit Bauträgergarantie oder eine Bestandsimmobilie mit Renovierungsbedarf handelt, ist entscheidend: Die Bank kann das Risiko unterschiedlich bewerten, selbst wenn der Kaufpreis ähnlich ist.

Voraussetzungen, die Sie vorbereiten sollten

1. Aktuelle Arbeits- und Steuerunterlagen.
2. Ehrliche Aufstellung bestehender Schulden und monatlicher Raten.
3. Nachweis von Mitteln für Kaufnebenkosten und Steuern.
4. Immobilie mit einem schlüssigen Wertgutachten und ohne Überraschungen im Grundbuch.
5. Vergleich mehrerer Kreditinstitute statt der Anfrage bei nur einer Bank.

Fragen, die Sie jeder Bank stellen sollten

• Beziehen sich die 100 % auf den Kaufpreis oder auf den Gutachterwert?
• Welche Immobilientypen und Regionen sind von dieser Regelung ausgeschlossen?
• Gibt es obligatorische Zusatzprodukte, um diesen LTV zu erreichen?
• Was passiert, wenn das Wertgutachten niedriger ausfällt als der vereinbarte Kaufpreis?

Die Antworten variieren. Notieren Sie diese und vergleichen Sie nach denselben Kriterien.

Alternativen, wenn eine 100%-Finanzierung nicht passt

• Einen hohen, aber nicht vollständigen Prozentsatz finanzieren und mehr Eigenkapital einbringen.
• Laufzeit oder Zinssatz anpassen, damit die Rate den Vorgaben der Bank entspricht.
• Einen Mitantragsteller in Betracht ziehen (mit den entsprechenden rechtlichen Konsequenzen).
• Eine andere Immobilie mit einem besseren Verhältnis von Kaufpreis zu Gutachterwert suchen.
• Abwarten, um Ersparnisse aufzubauen oder bestehende Schulden abzubaun.

Eine 100%-Finanzierung um jeden Preis zu erzwingen, kann durch höhere Zinsen, Gebühren oder Zusatzbedingungen teuer werden. Besser eine nachhaltige Zusage als ein unsicheres Vielleicht.

Sorgfältige Prüfung Ihres Falls

Ein Immobiliarkreditvermittler kann prüfen, welche Kreditinstitute hohe LTV-Werte für Ihr Profil und den jeweiligen Immobilientyp akzeptieren, ohne Ihnen pauschale Versprechungen zu machen. Sky Real Estate verfügt über einen ICI (D-286 Banco de España) für diese Analyse innerhalb der Gruppe.

Wenn Sie prüfen möchten, ob Ihre Unterlagen nach den aktuellen Richtlinien eine hohe Finanzierung ohne Bürgen zulassen, informieren Sie sich über Immobiliarkreditvermittler.