Was gilt im Hinblick auf ein Hypothekendarlehen als nicht-ansässig?

Aus rechtlicher und finanzieller Sicht gilt eine natürliche Person als nicht-ansässig, wenn sie sich im Laufe des Kalenderjahres weniger als 183 Tage in Spanien aufhält und sich der Hauptmittelpunkt oder die Basis ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten und Interessen nicht im Land befindet. Diese Einordnung ist rein steuerrechtlicher Natur und bestimmt maßgeblich, wie Banken eine Hypothek für Nicht-Ansässige bewerten.

Innerhalb dieses Profils unterscheiden die Banken im Wesentlichen zwei Konstellationen:

• Ansässige in der Europäischen Union: Personen, die ihr Einkommen in Euro oder starken europäischen Währungen beziehen und deren Besteuerung unter gemeinschaftliche Doppelbesteuerungsabkommen fällt.
• Ansässige außerhalb der Europäischen Union: Personen, die in Drittstaaten steuerpflichtig sind und deren Einkünfte häufig in anderen Währungen als dem Euro erzielt werden, wie etwa dem US-Dollar, dem britischen Pfund oder dem Schweizer Franken.

In beiden Fällen basiert die Grundhaltung der Bank auf der zusätzlichen Schwierigkeit, eine Sicherheit vollstrecken oder einen Zahlungsverzug außerhalb der Landesgrenzen geltend machen zu müssen. Dies schlägt sich in höheren Eigenkapitalanforderungen und einer umfangreicheren Dokumentationspflicht nieder.

Wirtschaftliche und finanzielle Voraussetzungen der Hypothek für Nicht-Ansässige

Der Zugang zu einer Hypothek für Nicht-Ansässige setzt die Erfüllung klar definierter finanzieller Parameter in Bezug auf Bonität, Verschuldung und Eigenkapitalleistung voraus.

Angepasster Finanzierungsanteil (Loan to Value)

Im Gegensatz zu Finanzierungen des Erstwohnsitzes von Steueransässigen (bei denen nicht selten bis zu 80 % des Schätzwertes oder Kaufpreises finanziert werden) begrenzen die Banken bei Hypotheken für Nicht-Ansässige die Finanzierung in der Regel auf maximal 60 % bis 70 %. Der genaue Prozentsatz hängt von der Stärke des Wirtschaftsprofils sowie vom Herkunftsland der Einkünfte ab.

Erforderliches Eigenkapital

Da das Kreditinstitut einen geringeren Prozentsatz des Immobilienwertes finanziert, muss der Käufer deutlich mehr Eigenkapital einbringen. Diese Mittel müssen Folgendes abdecken:

• Den nicht durch das Hypothekendarlehen abgedeckten Teil des Kaufpreises (in der Regel zwischen 30 % und 40 %).
• Die Nebenkosten und Steuern, die durch den Kauf und die Hypothekenbestellung entstehen (Grunderwerbsteuer bzw. Umsatzsteuer, Notar, Grundbuch und Abwicklungsgestoría), was je nach Autonomer Gemeinschaft etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich ausmacht.

Verschuldungsquote

Die Risikoprüfung stellt sicher, dass die monatliche Hypothekenrate die finanzielle Stabilität des Antragstellers nicht gefährdet. Als Faustregel gilt, dass die Summe aller monatlichen Festverbindlichkeiten des Darlehensnehmers (einschließlich der neuen Rate in Spanien und bestehender Kredite im Wohnsitzland) 30 % bis 35 % seiner nachgewiesenen monatlichen Nettoeinkünfte nicht übersteigen sollte.

Unerlässliche Unterlagen für den Antrag

Die einzureichenden Unterlagen für eine Hypothek für Nicht-Ansässige sind umfangreich. Alle im Ausland ausgestellten Dokumente müssen aktuell vorgelegt werden und erfordern, sofern sie nicht von offizieller Stelle auf Spanisch oder Englisch ausgestellt wurden, gewöhnlich eine beeidigte Übersetzung sowie die entsprechende Legalisation oder Haager Apostille.

Zu den grundlegenden wirtschaftlichen und administrativen Unterlagen gehören:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass: Beglaubigte Kopie des offiziellen Ausweisdokuments.
• Número de Identificación de Extranjero (NIE): Die persönliche, unübertragbare ausländische Identifikationsnummer, die für jede Finanztransaktion, die Unterzeichnung der Kaufurkunde und die Steuerzahlung in Spanien unerlässlich ist.
• Steuerwohnsitzbescheinigung: Vom Finanzamt des Heimat- bzw. Steuerwohnsitzlandes ausgestellte Bescheinigung.
• Einkommensteuererklärung: Vorlage der Einkommensteuererklärungen der letzten zwei abgerechneten Steuerjahre im Herkunftsland.
• Nachweis über regelmäßige Einkünfte: Bei Angestellten die letzten drei bis sechs Gehaltsabrechnungen sowie der aktuelle Arbeitsvertrag. Bei Selbstständigen werden Bilanzen, quartalsweise oder jährliche Steuererklärungen und ein Nachweis über die Inhaberschaft des Unternehmens angefordert.
• Kontoauszüge: Kontoauszüge der Hauptkonten der letzten drei bis sechs Monate, aus denen Einkünfte und Festkosten hervorgehen.
• Kreditauskunft: Auskunft der Kreditschutzorganisation des Wohnsitzlandes (wie SCHUFA in Deutschland, Experian oder TransUnion im Vereinigten Königreich und den USA oder Äquivalente).
• Eigentums- und Belastungsnachweis: Nachweis über den Besitz von Immobilien im Herkunftsland und den Status etwaiger darauf lastender Hypotheken.

Das Währungsrisiko und das Gesetz über Immobilienkreditverträge

Ein wesentlicher rechtlicher Aspekt bei der Hypothek für Nicht-Ansässige ist die im Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge geregelte Bestimmung zu Fremdwährungsdarlehen. Dieses Gesetz gewährt dem Darlehensnehmer zusätzliche Garantien, wenn seine Einkünfte oder der Großteil seines Vermögens in einer anderen Währung als dem Euro lauten.

Der rechtliche Rahmen räumt dem Darlehensnehmer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht ein, die Umwandlung der Hypothek in die Währung zu verlangen, in der er sein Einkommen bezieht, oder in die Währung des Landes, in dem er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses seinen Wohnsitz hatte. Um das Wechselkursrisiko zu steuern, führen Kreditinstitute in der Prüfungsphase finanzielle Sensitivitätsanalysen durch, um sicherzustellen, dass der Kunde Währungsschwankungen auffangen kann, ohne die Tragfähigkeit des Darlehens zu gefährden.

Rechtliche Schritte und Vermittlung bei der Immobilienfinanzierung

Die Verhandlung einer Hypothek für Nicht-Ansässige erfordert die Überwindung von Sprachbarrieren, die Berücksichtigung rechtlicher Unterschiede zwischen Rechtssystemen sowie eine präzise Abstimmung zwischen Notaren, zugelassenen Gutachtern und Banken. Eine ordnungsgemäße Strukturierung der Antragsunterlagen verkürzt die Bearbeitungszeit der Risikoabteilung des Kreditinstituts erheblich.

Beim Erwerb von Immobilien in der Comunidad de Madrid ist die vorherige Prüfung des Grundbuch- und Baurechtsstatus des Objekts von besonderer Bedeutung. So muss sichergestellt werden, dass die Immobilie keinen Verfügungsbeschränkungen unterliegt, wie dies bei öffentlich geförderten Wohnungen (VPO) der Fall sein kann, die vor einem Verkauf zum freien Marktpreis ein vorheriges verwaltungsrechtliches Entbindungsverfahren (descalificación) benötigen.

Bei Sky Real Estate agieren wir als Intermediarios de Crédito Inmobiliario (ICI) und sind im offiziellen Register der Banco de España unter dem Code D-286 ordnungsgemäß eingetragen. Unsere Tätigkeit umfasst den vergleichenden Überblick über die Angebote am Hypothekenmarkt, die technische Optimierung der Finanzunterlagen und die Verhandlung von Konditionen, die auf internationale Profile zugeschnitten sind.

Darüber hinaus wurde unsere Rechtspraxis bei den Sky Law European Legal Awards (2023-2025) ausgezeichnet. Wir bieten eine umfassende Betreuung, die fundierte Finanzierungsvermittlung mit höchster Rechtssicherheit im internationalen Immobilienverkehr verbindet.

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