Was passiert bei der Nichterfüllung eines Arras-Vertrags (Käufer oder Verkäufer)

Arras-Arten und ihre rechtlichen Folgen bei Nichterfüllung

Im spanischen Rechtssystem gibt es drei Arten von Arras. Die vertragliche Einstufung des Dokuments bestimmt die rechtliche Regelung und die anwendbare wirtschaftliche Strafe.

Arras penitenciales

Ausdrücklich in Artikel 1454 des Código Civil geregelt, werden sie auch als arras de desistimiento (Rücktrittsarras) bezeichnet. Sie sind bei Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen am gebräuchlichsten. Diese Art von Vereinbarung räumt den Parteien das Recht ein, sich einseitig unter Übernahme einer festgelegten Strafe vom Vertrag zu lösen:

• Tritt die käuferseitige Partei zurück oder erfüllt den Vertrag nicht, verliert sie den geleisteten Anzahlungs- oder Reservierungsbetrag vollständig.
• Geht die Nichterfüllung des Arras-Vertrags vom Verkäufer aus, muss dieser dem Käufer das Doppelte des erhaltenen Betrags erstatten.

Arras confirmatorias

Die Arras confirmatorias fungieren als Anzahlung auf den Gesamtpreis und bestätigen das Bestehen eines endgültigen und bindenden Vertrags. In diesem Fall besteht kein Recht auf freien Rücktritt vom Geschäft.

Bei einer Nichterfüllung eines Arras-Vertrags mit Arras confirmatorias kann die geschädigte Partei auf Artikel 1124 des Código Civil zurückgreifen und zwischen zwei rechtlichen Alternativen wählen:

• Die Erfüllung des Vertrags erzwingen, indem die Gegenpartei gerichtlich dazu verpflichtet wird, den Kaufvertrag notariell zu beurkunden.
• Die Auflösung des Vertrags mit Schadensersatz für die erlittenen Schäden und Verluste sowie die Zahlung der entsprechenden gesetzlichen Zinsen verlangen.

Arras penales

Die Arras penales legen eine vorab vereinbarte Entschädigung für den Fall einer Vertragsverletzung fest. Der übergebene Betrag dient als Erfüllungsgarantie, räumt jedoch ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht automatisch die Möglichkeit ein, den Vertrag frei aufzulösen. Daher kann die vertragstreue Partei die erhaltene Anzahlung einbehalten (oder das Doppelte fordern) und gleichzeitig gerichtlich die Durchführung der Transaktion verlangen.

Was passiert, wenn der Käufer den Vertrag nicht erfüllt

Die dem Käufer zuzurechnende Nichterfüllung ist meist auf fehlende Liquididad, die Ablehnung einer nicht bedingten Bankfinanzierung oder den freiwilligen Rücktritt vor dem Notartermin zurückzuführen.

Die vermögensrechtlichen Folgen für den Käufer richten sich nach der vereinbarten Vertragsart:

• Bei Arras penitenciales: Der Käufer verliert den gesamten gezahlten Betrag. Der Verkäufer erhält die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie zurück, um sie erneut auf dem Markt anzubieten.
• Bei Arras confirmatorias oder penales: Neben dem Verlust der geleisteten Anzahlung kann der Käufer vom Verkäufer gerichtlich auf Zahlung des verbleibenden vereinbarten Preises und die endgültige Abwicklung des Kaufs verklagt werden.

Was passiert, wenn der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt

Eine Nichterfüllung seitens des Verkäufers liegt vor, wenn er sich weigert, zum festgelegten Stichtag zur notariellen Unterzeichnung zu erscheinen, wenn er die Immobilie an einen Dritten verkauft, der einen höheren Preis bietet, oder wenn Grundbucheintragungen auftreten, die eine lastenfreie Übergabe der Immobilie unmöglich machen.

Die Rechte des betroffenen Käufers hängen vom unterzeichneten Vertragsmodell ab:

• Bei Arras penitenciales: Er hat das Recht, die sofortige Erstattung des doppelten Betrags der vertraglich vereinbarten Anzahlung zu verlangen und zu erhalten.
• Bei Arras confirmatorias oder penales: Der Käufer kann die Zwangsvollstreckung klagen, um das Eigentum an der Immobilie durch ein Gerichtsurteil zu erwerben, oder die Vertragsauflösung unter Geltendmachung nachgewiesener unmittelbarer Schäden und Verluste (Schätzungskosten, Umzugskosten oder Zwischenmieten) verlangen.

Gerechtfertigte Gründe für eine Vertragsauflösung ohne Strafe

Nicht jeder Rücktritt gilt als strafbare Nichterfüllung eines Arras-Vertrags. Es gibt Auflösungsgründe, die gesetzlich oder durch spezifische Vereinbarungen abgedeckt sind und bei denen der Vertrag unwirksam wird, ohne dass den Parteien Strafen auferlegt werden.

Zu den wichtigsten Gründen für eine gerechtfertigte Auflösung gehören:

Ablehnung der Hypothek bei aufschiebender Bedingung

Um den gezahlten Betrag bei fehlender Kreditgewährung nicht zu verlieren, ist es üblich, eine auflösende Bedingung einzufügen, die an die Gewährung der Bankfinanzierung gekoppelt ist. Lehnt das Kreditinstitut den Antrag ab und ist diese Eventualität im Vertragstext ausdrücklich geregelt, erhält der Käufer das geleistete Geld ohne jegliche Strafe zurück.

Nicht angegebene Belastungen und verdeckte Mängel

Werden nach der Unterzeichnung des Vorvertrags städtebauliche Belastungen, unvorhergesehene steuerliche Bindungen, Pfändungen oder erhebliche verdeckte Mängel (vicios ocultos) an der Gebäudestruktur festgestellt, die im Vertrag nicht angegeben waren, ist der Käufer berechtigt, vom Vorvertrag zurückzutreten und die vollständige Rückzahlung der Anzahlung zu verlangen.

Unregelmäßigkeiten bei gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

In der Comunidad de Madrid erfordert die Übertragung von geförderten Immobilien (VPO) die strikte Einhaltung des Höchstverkaufspreises sowie das Einholen der erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder der Deklassifizierung (descalificación). Fehlen der VPO-Immobilie in der Comunidad de Madrid innerhalb der festgelegten Frist die erforderlichen Genehmigungen für den freien Verkauf, kann der Käufer die Vertragsauflösung ohne jegliche Strafe aus unverschuldetem Grund beantragen.

Schritt-für-Schritt-Verfahren bei einer Nichterfüllung

Kommt es zum Bruch der vereinbarten Bedingungen, ist es entscheidend, ein formelles Verfahren einzuhalten, das die Wirksamkeit späterer legaler Schritte gewährleistet:

1. Aufforderung per Burofax: Es muss eine nachweisbare Mitteilung per Burofax mit Empfangsbestätigung und Textzertifizierung an die im Vertrag angegebene Adresse gesendet werden. Darin wird der Gegenpartei eine Frist gesetzt, um beim benannten Notar zu erscheinen.
2. Notarielles Erscheinungsprotokoll: Die vertragstreue Partei muss am angegebenen Tag und zur angegebenen Uhrzeit im Notariat erscheinen. Erscheint die andere Partei nicht, stellt der Notar ein Protokoll über das Nichterscheinen (acta de no comparecencia) aus, das als unumstößlicher Beweis für die Nichterfüllung der formellen Aufforderung dient.
3. Gerichtliche Geltendmachung: Mit den Nachweisdokumenten und dem Notarprotokoll wird eine außergerichtliche Zahlungsaufforderung zugestellt oder die entsprechende Zivilklage eingereicht, um die Vertragsauflösung oder die Vertragserfüllung einzufordern.

So gewährleisten Sie die Rechtssicherheit des Vertrags

Die fachgerechte Ausarbeitung eines Immobilienvorvertrags ist entscheidend, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Im Vertragstext müssen die vereinbarte Arras-Art, die Regelung der Grundbuchbelastungen, anwendbare Verlängerungen und die Konsequenzen des Nichterscheinens beim Notar präzise festgelegt werden.

Die Unterstützung durch zugelassene Fachleute gewährleistet die rechtliche Angemessenheit der Klauseln gemäß der Rechtsprechung der Gerichte. Die Experten von Sky Law, ausgezeichnet bei den European Legal Awards (2023-2025) und eingetragen im Register für Immobiliardarlehensvermittler ICI D-286 der Banco de España, begleiten Immobilientransaktionen, um die Rechte von Käufer und Verkäufer während des gesamten Vertragsprozesses zu sichern.

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