Ist es möglich, die Immobilie mit dem Gesetz der zweiten Chance zu behalten?

Die durch das Gesetz 16/2022 eingeführte Reform der Neufassung des Spanischen Insolvenzgesetzes (Texto Refundido de la Ley Concursal) hat die Behandlung der Insolvenz natürlicher Personen grundlegend verändert. Vor dieser Reform erforderte der vollständige Erlass der Schulden fast systematisch die Verwertung aller Vermögenswerte, was die zwangsweise Versteigerung der Immobilie des Schuldners nach sich zog.

Derzeit bietet das rechtliche Verfahren zwei Hauptwege, um die Befreiung von den restlichen Verbindlichkeiten (EPI) zu erlangen:

• Restschuldbefreiung durch einen Zahlungsplan: Ermöglicht es dem Schuldner, das Eigentum an seinen Vermögenswerten einschließlich seines Hauptwohnsitzes zu behalten, indem er sich verpflichtet, einen Teil der nicht erlassfähigen Schulden innerhalb einer festgelegten Frist zurückzuzahlen.
• Restschuldbefreiung mit Verwertung der Insolvenzmasse: Findet Anwendung in den Fällen, in denen die Erhaltung des Vermögens wirtschaftlich nicht tragfähig ist oder der Schuldner es vorzieht, sein Vermögen zu verwerten, um das Schuldenvolumen vor dem Erlass des Restbetrags zu reduzieren.

Folglich erfordert die Anwendung des Gesetzes der zweiten Chance auf die Wohnimmobilie nicht zwangsläufig die Pfändung oder den Verkauf des Eigenheims, sofern ein schlüssiges Finanzkonzept vorliegt, das mit den bestehenden Hypothekenbelastungen vereinbar ist.

Voraussetzungen für den Schutz des Hauptwohnsitzes im Insolvenzverfahren

Damit ein Handelsgericht den Ausschluss der Immobilie aus dem Verwertungsverfahren genehmigt, muss die Erfüllung einer Reihe grundlegender Bedingungen nachgewiesen werden:

1. Auf dem laufenden Stand bei den Hypothekenraten sein

Das Hypothekendarlehen genießt den Status einer absolut bevorzugten Forderung (crédito con privilegio especial). Um zu verhindern, dass die Bank eine Zwangsversteigerung einleitet oder fortsetzt, ist es unerlässlich, dass der Schuldner die monatlichen Hypothekenraten pünktlich zahlt oder die wirtschaftliche Fähigkeit nachweist, diese im Rahmen des neuen Zahlungsplans regelmäßig zu bedienen.

2. Nachweisen, dass der Wert der Immobilie unter oder nahe der Restschuld liegt

Ein entscheidender Faktor bei der gerichtlichen Beurteilung ist das Fehlen eines verwertbaren Nettovermögens. Wenn der Marktwert der Immobilie unter oder nahezu gleich dem noch zu tilgenden Hypothekenkapital liegt, würde eine Versteigerung der Immobilie keinen Überschuss erbringen, um die Schulden gegenüber den übrigen Gläubigern zu begleichen. Unter diesen Umständen ist die Verwertung für das Verfahren nutzlos, was die Erhaltung des Wohnsitzes rechtfertigt.

3. Einen durchführbaren und angepassten Zahlungsplan vorlegen

Um die Restschuldbefreiung ohne Verwertung von Vermögenswerten in Anspruch zu nehmen, muss die verschuldete Person einen an ihre tatsächlichen Einkünfte angepassten Zahlungsplan erstellen. Dieser Plan priorisiert die Deckung der Lebenshaltungskosten und die Zahlung der Hypothekenrate, während überschüssige Mittel für die teilweise Tilgung nicht erlassfähiger Forderungen, wie etwa bestimmter öffentlich-rechtlicher Schulden, verwendet werden.

4. Den Status als gutgläubiger Schuldner nachweisen

Die Gesetzgebung verlangt, dass der Schuldner in den letzten zehn Jahren nicht wegen schwerwiegender Steuer- oder Sozialversicherungsverstöße geahndet, nicht wegen Straftaten gegen das Vermögen oder die Wirtschaftsordnung verurteilt wurde und weder falsche Angaben gemacht noch seine Insolvenz vorsätzlich herbeigeführt hat.

Der Zahlungsplan: Funktionsweise und Anwendungsfristen

Der Zahlungsplan ist das Instrument, das den Schutz der Immobilie konkret umsetzt. Er ermöglicht den Aufschub der nicht sofort erlassenen Schulden und schafft Vorhersehbarkeit für den privaten Haushalt.

Die wichtigsten Aspekte dieses Mechanismus sind:

• Dauer des Plans: Die gesetzliche Regelfrist beträgt drei Jahre. In Fällen, in denen der Hauptwohnsitz nicht verwertet wird und der Schuldner eine erhebliche Zahlungsanstrengung unternimmt, verlängert sich die Frist des Zahlungsplans jedoch auf fünf Jahre.
• Beibehaltung der Hypothekenbedingungen: Die Hypothekenraten unterliegen im Insolvenzverfahren keinem Schuldenerlass. Der Schuldner zahlt die monatlichen Raten gemäß den zuvor mit der Bank vereinbarten Bedingungen oder entsprechend den formulierten Restrukturierungen weiter.
• Behandlung öffentlich-rechtlicher Forderungen: Die Gesetzgebung legt quantitative Grenzen für den Erlass von Schulden gegenüber der Steuerbehörde (AEAT) und der Sozialversicherung fest. Der Restbetrag dieser Schulden muss zwingend in den Zahlungsplanvorschlag integriert werden.

Szenarienanalyse nach Marktwert und Hypothek

Um abzuschätzen, ob das Gesetz der zweiten Chance bezüglich der Immobilie den Erhalt des Wohnsitzes ermöglicht, lohnt sich ein Blick auf die Differenz zwischen dem offiziellen Schätzwert der Immobilie und der Höhe des Darlehens:

Immobilie mit einer Hypothek über dem aktuellen Marktwert

Wenn ein Haus mit 160.000 Euro bewertet wird, die ausstehende Hypothek jedoch 185.000 Euro beträgt, gibt es keinen nutzbaren Mehrwert. Die gerichtliche Verwertung würde keine Liquidität für gewöhnliche Forderungen erbringen, weshalb die Gerichte in der Regel den Ausschluss der Immobilie aus dem Verwertungsverfahren genehmigen.

Immobilie mit einem Marktwert deutlich über der ausstehenden Hypothek

Wenn die Immobilie einen Marktwert von 300.000 Euro hat und die Restschuld der Hypothek lediglich 40.000 Euro beträgt, birgt das Eigentum ein erhebliches verwertbares Vermögen. In diesem Szenario ist der Erhalt der Immobilie komplexer, es sei denn, der angebotene Zahlungsplan entschädigt die Gläubiger in ausreichendem Maße durch garantierte regelmäßige Zahlungen.

Sozialwohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

Die Vermögensanalyse nimmt bei gefördertem Wohnraum (VPO) oder öffentlich geschützten Wohnungen (VPP) in der Comunidad de Madrid spezifische Züge an.

Steht die betreffende Immobilie in der Region Madrid unter öffentlich-rechtlichem Schutz, kommen besondere administrative Regelungen zum Tragen:

• Höchstverkaufspreis (PMV): Die Bewertung der Immobilie unterliegt nicht den freien Marktschwankungen, sondern dem von den regionalen Vorschriften der Comunidad de Madrid festgelegten Höchstbetrag pro Nutzquadratmeter. Dieser offizielle Wert beeinflusst die Beurteilung des Gerichts hinsichtlich des Verwertungsspielraums.
• Regionales Vorkaufs- und Rückkaufsrecht: Die Comunidad de Madrid behält sich bei der Übertragung von Immobilien unter geltenden Schutzbestimmungen das Vorkaufsrecht vor.
• Verfahren zur freiwilligen Entbindung von der Sozialbindung (Descalificación): Je nach Statut der geförderten Wohnung und den seit der endgültigen Einstufung vergangenen Jahren ist es möglich, die Aufhebung des Schutzstatus bei der Regionalverwaltung von Madrid zu beantragen. Diese Maßnahme hebt die Preisbindung der Immobilie auf, was von Interesse ist, wenn man sich für einen geordneten Verkauf zur Tilgung der gesamten Verbindlichkeiten entscheidet.

Optionen, wenn der Erhalt des Hauptwohnsitzes nicht tragfähig ist

Es gibt Umstände, unter denen die Weiterzahlung der Hypothekenrate bei gleichzeitiger Erfüllung des Zahlungsplans für den Haushalt wirtschaftlich nicht tragbar ist. In solchen Fällen kann der Versuch, das Eigentum um jeden Preis zu erhalten, die finanzielle Instabilität noch verschlimmern.

In diesem Kontext stellt der verhandelte und koordinierte Verkauf der Immobilie eine vernünftige Alternative zur Versteigerung oder Zwangsvollstreckung dar. Veräußerungen dieser Art ermöglichen es, einen marktnahen Wert zu erzielen, die Hypothekenbelastung abzulösen und einen eventuellen Überschuss zur Begleichung anderer Forderungen zu verwenden oder mit einer besseren Bonität in das Insolvenzverfahren einzutreten, um den Erlass der restlichen Schulden zu beantragen.

Um diese Transaktionen mit absoluter fachlicher und rechtlicher Sicherheit durchzuführen, ist eine spezialisierte professionelle Begleitung essenziell. Bei Sky Real Estate arbeiten wir eng mit der Kanzlei Sky Law zusammen, die bei den European Legal Awards 2023-2025 ausgezeichnet wurde. Zudem ist unser Unternehmen als Intermediario de Crédito Inmobiliario mit der Nummer ICI D-286 beim Banco de España eingetragen, was unsere regulatorische Sorgfalt bei Verhandlungen mit Banken zur Vereinbarung von Umschuldungen, Verwertungsvereinbarungen oder dem Verkauf belasteter Immobilien belegt.

Wenn Sie Ihre Schuldensituation analysieren, die Auswirkungen auf Ihr Vermögen bewerten oder alternative Verhandlungswege mit Ihren Gläubigern prüfen möchten, können Sie fachliche Beratung zu unserem spezialisierten Service für den Verkauf eines Hauses mit Schulden oder Hypothek erhalten.