Was passiert, wenn man die Hypothek nicht mehr bezahlt?

Der Hypothekendarlehensvertrag räumt der Bank ein Sicherungsrecht an der Immobilie ein. Das bedeutet, dass das Kreditinstitut im Falle einer Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtung diese Sicherheit verwerten kann, um die Schuld einzutreiben. Das Verfahren erfolgt jedoch nicht automatisch oder unmittelbar nach der ersten unbezahlten Rate.

In der Regel durchläuft der Prozess verschiedene Phasen:

• Generierung von Gebühren und Verzugszinsen: Bereits ab der ersten zurückgewiesenen Lastschrift erhebt das Kreditinstitut Gebühren für die Mahnung von Zahlungsrückständen und verlangt Verzugszinsen auf die unbezahlten Beträge.
• Aufforderungen zur Bereinigung: Die Inkassoabteilung oder die Verwaltungsgesellschaft der Bank setzt sich mit dem Schuldner in Verbindung, um eine gütliche Bereinigung der rückständigen Monatsraten zu fordern.
• Vorzeitige Fälligkeit des Darlehens: Wenn sich Zahlungsrückstände kontinuierlich anhäufen, leitet die Bank gemäß dem Gesetz zur Regelung von Immobiliarkreditverträgen die vorzeitige Fälligkeit ein. Dies bedeutet die Kündigung des Vertrags und die Einforderung der vollständigen Rückzahlung des gesamten ausstehenden Kapitals zuzüglich angefallener Zinsen und Kosten.
• Einreichung der Zwangsvollstreckungsklage: Leistet der Schuldner die geforderte Gesamtzahlung nicht, reicht das Kreditinstitut die Klage beim zuständigen Erstinstanzgericht ein, womit das gerichtliche Verfahren beginnt, das in der öffentlichen Versteigerung der Immobilie enden kann.

Verhandlungslösungen mit dem Kreditinstitut

Bei den ersten Anzeichen einer Zahlungsunfähigkeit oder bei bereits verfestigten Zahlungsrückständen sollte der erste Schritt im direkten Dialog mit der Bank bestehen. Kreditinstitute bevorzugen meist verhandelte Lösungen, anstatt die Kosten und Fristen eines Gerichtsverfahrens in Kauf zu nehmen.

1. Tilgungsaussetzung (Tilgungsfreistellung)

Die Beantragung einer Tilgungsfreistellung ermöglicht es, vorübergehend nur den Zinsanteil der Hypothek zu zahlen und die Kapitaltilgung einzufrieren. Dies reduziert die monatlichen Raten über einen bestimmten Zeitraum deutlich und schafft Handlungsspielraum zur Umstrukturierung der Familienfinanzen.

2. Verlängerung der Tilgungsfrist

Eine Verlängerung der Laufzeit des Darlehens ermöglicht es, die monatliche Rate zu senken, indem die Schuld auf eine größere Anzahl von Monatsraten verteilt wird. Obwohl diese Maßnahme die Gesamtzinskosten langfristig erhöht, lindert sie den unmittelbaren finanziellen Druck.

3. Vertragsänderung (Novation)

Dies beinhaltet die Neuverhandlung von Vertragsklauseln, wie etwa die Anpassung des Zinssatzes (beispielsweise der Wechsel von einem variablen Zinssatz mit starken Anstiegen zu einem Festzins) oder das Entfernen von Koppelungsprodukten, die die monatlichen Kosten verteuern.

4. Beitritt zum Verhaltenskodex für Banken (Código de Buenas Prácticas)

Das königliche Gesetzesdekret 6/2012 und seine späteren Reformen umfassen ein Maßnahmenpaket für Familien und Einzelpersonen in wirtschaftlich schwieriger Lage. Wenn die gesetzlich geforderten Einkommens- und Hypothekenbelastungsgrenzen erfüllt sind, sind die angeschlossenen Kreditinstitute verpflichtet, einen tragfähigen Schuldenrestrukturierungsplan anzubieten, der Teilerlasse des ausstehenden Kapitals oder letztendlich die Dación en pago beinhalten kann.

Die Dación en pago und das Gesetz der zweiten Chance

Wenn die Neuverhandlung der Schulden unzureichend ist und keine Möglichkeit besteht, die Zahlungen langfristig aufrechtzuerhalten, gibt es rechtliche Wege, um die finanzielle Verpflichtung zu begleichen.

Freiwillige Dación en pago

Sie besteht in der Übertragung des Eigentums an der Immobilie an das Gläubigerinstitut im Gegenzug für die vollständige Aufhebung der Hypothek und jeglicher zukünftiger persönlicher Haftung daraus. Durch diese einvernehmliche Vereinbarung wird der Schuldner vollständig von der Schuld befraut, sodass die Bank nicht mehr auf weiteres gegenwärtiges oder zukünftiges Vermögen zugreifen kann.

Mechanismus des Gesetzes der zweiten Chance

Für Privatpersonen oder Selbstständige, die neben dem Hypothekenpreis weitere Schulden angehäuft haben, ermöglicht das Gesetz der zweiten Chance (Ley de la Segunda Oportunidad), die Befreiung von den nicht erfüllten Verbindlichkeiten über ein gerichtliches Verfahren zu beantragen. Je nach den sozioökonomischen Umständen des Schuldners und dem Stand des Verfahrens kann ein Zahlungsplan ausgearbeitet werden, um den Hauptwohnsitz zu erhalten, oder eine geordnete Liquidation durchgeführt werden, um die Schulden endgültig zu begleichen.

Das Haus verkaufen, um die Hypothek vor der Pfändung zu tilgen

Eine der effizientesten Optionen, wenn die Immobilie einen angemessenen Marktwert behält, besteht darin, einen freiwilligen Verkauf durchzuführen, bevor die gerichtliche Versteigerung vollzogen wird.

Der Verkauf der Immobilie aus eigener Initiative bietet erhebliche Vorteile gegenüber dem Gerichtsverfahren:

• Erhalt des Immobilienwerts: Auf dem freien Markt kann der reale Marktwert der Immobilie erzielt werden. Bei gerichtlichen Versteigerungen werden Immobilien hingegen oft zu Beträgen unter ihrem realen Wert zugeschlagen, was einen Teil der Schuld ungedeckt lassen kann.
• Einsparung von Gerichtskosten: Das Vermeiden des vollständigen Zwangsvollstreckungsverfahrens spart Prozesskosten, Honorare und Verzugszinsen.
• Kapitalüberschuss für den Eigentümer: Übersteigt der durch den Verkauf erzielte Betrag die ausstehende Hypothekenschuld und die Betriebskosten, behält der Verkäufer das verbleibende Geld, um seine wirtschaftliche Situation neu zu starten.

Selbst wenn die Schuld gegenüber der Bank nahe am am Markt erzielbaren Preis liegt oder diesen leicht übersteigt, ist es möglich, einen freiwilligen Verkauf mit dem Kreditinstitut zu verhandeln. In diesen Fällen kann die Bank die Transaktion genehmigen, um den Großteil des Kapitals schnell zurückzuerhalten und die Begleichung des Restbetrags zu vereinbaren.

Anforderungen an geförderte Wohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

Falls es sich bei der zu verkaufenden Immobilie um eine geförderte Wohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid handelt, erfordert die Transaktion die Einhaltung der regionalen Gesetzgebung für geförderten Wohnungsbau. Vor der Formalisierung des Verkaufs zur Tilgung der Hypothek ist es unerlässlich, den Schutzstatus der Immobilie zu prüfen, gegebenenfalls die freiwillige Entbindung vom Schutzstatus (Descalificación) zu beantragen oder die entsprechende regionale Genehmigung unter Einhaltung des von der Comunidad de Madrid festgelegten maximalen Verkaufspreises einzuholen.

Warum Sie verhindern sollten, dass der Prozess zur gerichtlichen Versteigerung führt

Den Fortgang des Verfahrens ohne Taten geschehen zu lassen, führt zum Verlust der Immobilie unter ungünstigen wirtschaftlichen Bedingungen. Während des Zwangsvollstreckungsverfahrens stoppt die Schuld nicht; im Gegenteil, sie steigt durch Verzugszinsen und Gerichtsverfahrenskosten weiter an.

Aus diesem Grund ist eine möglichst schnelle Reaktion auf die Situation Ich kann die Hypothek nicht bezahlen entscheidend, um Vermögensrechte zu schützen und die Entscheidungsbefugnis über den Verkauf oder die Abwicklung der Immobilie zu behalten.

Professionelle Beratung zur Lösung von Hypothekenschulden

Eine komplexe Verhandlung mit der Bank oder den Verkauf einer mit einer unbezahlten Hypothek belasteten Immobilie anzugehen, erfordert fundierte Kenntnisse des Rechts und des Immobilienmarktes.

Bei Sky Real Estate arbeiten wir eng mit unserer Rechtsabteilung Sky Law zusammen, um umfassende Lösungen bei der Verwaltung von Immobilien mit Belastungen, angehäuften Schulden oder Vollstreckungsverfahren anzubieten. Wir sind als Immobiliardarlehensvermittler beim Banco de España unter dem Code ICI D-286 eingetragen und wurden in den Jahren 2023, 2024 und 2025 bei den European Legal Awards für unsere Arbeit im Bereich des Immobilien- und Bankenrechts ausgezeichnet.

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, die Raten Ihres Darlehens aufzubringen, oder den günstigsten Ausweg über den Markt erkunden möchten, begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess. Weitere Einzelheiten zu unserer spezialisierten Methodik finden Sie unter Haus mit Schulden oder Hypothek verkaufen. Wir werden Ihren Fall vertraulich prüfen, um Ihnen eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Lösung anzubieten.