Worauf Sie bei einer Wohnungsbesichtigung achten sollten: Checkliste für Käufer

Technische Aspekte und grundlegende Installationen der Wohnung

Die Hausinstallationen sind das Rückgrat einer Immobilie. Wenn Sie Mängel in den Versorgungsleitungen vor der Abgabe eines Angebots feststellen, können Sie das tatsächlich erforderliche Budget für die Immobilie präzise berechnen.

Sanitärinstallationen und Wasserleitungen

Öffnen Sie gleichzeitig die Wasserhähne im Bad und in der Küche, um sowohl den Durchfluss als auch den Wasserdruck zu prüfen. Beobachten Sie, wie lange es dauert, bis warmes Wasser fließt, und stellen Sie sicher, dass der Druck nicht plötzlich abfällt. Wenn das Wasser beim Öffnen des Hahns eine rötliche oder gelbliche Färbung aufweist, ist es sehr wahrscheinlich, dass das Gebäude oder die Wohnung noch über Rohre aus verzinktem Eisen oder Blei verfügt, was einen Austausch durch moderne Materialien wie Kupfer oder Mehrschichtverbundrohre erforderlich macht.

Überprüfen Sie den Bereich unter den Waschbecken, der Spüle und um die Sanitäranlagen auf Feuchtigkeitsspuren, Tropfstellen oder Schimmel. Erkundigen Sie sich außerdem nach dem Alter der Heiztherme oder des elektrischen Warmwasserspeichers und prüfen Sie, ob die Nachweise über die obligatorischen regelmäßigen Wartungen vorliegen.

Sicherungskasten und Klimatechnik

Bitten Sie darum, den Hauptsicherungskasten zu sehen. In älteren Wohnungen findet man häufig veraltete Verteilungskästen ohne Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) oder Hauptleitungsschutzschalter sowie ohne angemessene Trennung unabhängiger Stromkreise für Haushaltsgeräte, Beleuchtung und Steckdosen. Eine alte Elektroinstallation ohne Erdung der Steckdosen entspricht nicht nur nicht den geltenden Vorschriften, sondern stellt auch ein Sicherheitsrisiko dar und erfordert eine Gesamtsanierung.

Was die Klimatechnik betrifft, testen Sie die Klimageräte und schalten Sie die Heizkörper ein, sofern die Besichtigung dies zulässt. Achten Sie besonders auf den Zustand der Heizkörper und prüfen Sie, ob an den Entlüftungsventilen keine Undichtigkeiten vorliegen und die Anschlüsse keine deutlichen Rostspuren aufweisen.

Dämmung und Fenster-/Türelemente

Fenster und Außenanschlüsse bestimmen das thermische und akustische Komfortniveau der Immobilie. Wenn Sie abwägen, worauf bei einer Wohnungsbesichtigung zu achten ist, prüfen Sie die Art der Profile (Holz, einfaches Aluminium, thermisch getrenntes Aluminium oder PVC) und die Verglasung. Eine Doppelverglasung mit Luftkammer reduziert die Heiz- und Klimatisierungskosten erheblich.

Öffnen und schließen Sie mehrere Fenster, um zu prüfen, ob sie reibungslos und ohne Spiel schließen. Liegt die Wohnung an einer Straße mit hohem Verkehrsaufkommen oder gewerblicher Nutzung, schließen Sie die Fenster vollständig, um den Schallschutz gegenüber Außenlärm zu testen.

Baulicher Zustand, Instandhaltung und Belichtung

Über die Ästhetik von Wänden oder Anstrichen hinaus ist es wichtig, die baulichen Elemente zu prüfen, die die Bewohnbarkeit und Langlebigkeit der Wohnung gewährleisten.

Wände, Decken und Feuchtigkeit

Es ist wichtig, zwischen oberflächlichen Haarrissen im Putz oder der Farbe und strukturellen Rissen zu unterscheiden. Feine, horizontale Risse entstehen meist durch Materialdehnungen der Oberflächenschicht, während diagonale oder stufenförmige Risse in den Wänden auf Setzungen des Gebäudes hinweisen können, die das Eingreifen eines Fachmanns erfordern.

Inspezieren Sie die Decken, die oberen Ecken der Räume und die Wände an Bädern oder Außenfassaden sorgfältig. Dunkle Flecken, abplatzende Farbe oder Wölbungen im Putz sind direkte Anzeichen für Feuchtigkeit, sei es durch Kondensation (mangelnde Belüftung) oder durch Sickerwasser von außen bzw. aus darüber liegenden Wohnungen.

Ausrichtung, Belichtung und Belüftung

Die Ausrichtung der Immobilie bestimmt die Menge an direktem Sonnenlicht im Jahresverlauf. Eine Süd- oder Südostausrichtung sorgt für mehr Helligkeit und Wärme im Winter, was die Energieeffizienz fördert. Achten Sie darauf, ob die Haupträume über Fenster nach außen verfügen oder zu Innenhöfen ausgerichtet sind, was den Einfall von Tageslicht verringert.

Prüfen Sie, ob die Wohnung über eine Querlüftung verfügt, also über Fenster an gegenüberliegenden oder angrenzenden Fassaden. Dies ermöglicht einen schnellen Luftaustausch und hilft, die Wohnung in den Sommermonaten abzukühlen, ohne ständig die Klimaanlage nutzen zu müssen.

Raumaufteilung und tragende Wände

Analysieren Sie, ob die Grundrissaufteilung Ihren täglichen Bedürfnissen entspricht. Wenn Sie einen Umbau zur Zusammenlegung von Räumen erwägen (z. B. Integration der Küche in den Wohnbereich), prüfen Sie, welche Wände einfache Leichtbau- oder Ziegelwände sind und bei welchen es sich um Tragwände oder Schächte für Gemeinschaftsleitungen handelt. Veränderungen an tragenden Wänden erfordern Architektenplanungen, kommunale Genehmigungen und die formelle Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Das Gebäude, die Gemeinschaftsbereiche und das Umfeld

Der Instandhaltungszustand des Gebäudes wirkt sich direkt auf den Wert der Wohnung und die laufenden Kosten aus, die Sie als Eigentümer zu tragen haben.

Aufzug, Barrierefreiheit und Gebäudezustandsbericht (ITE/IEE)

Achten Sie auf den Gesamtzustand des Eingangsbereichs, des Treppenhauses, der Flure und der Innenhöfe. Überprüfen Sie die ordnungsgemäße Funktion des Aufzugs, seine Kapazität und ob das Gebäude über Rampen oder Aufzüge verfügt, die die Barrierefreiheit für Personen mit eingeschränkter Mobilität gewährleisten.

Bei älteren Gebäuden ist es unerlässlich zu prüfen, ob die Immobilie die technische Gebäudeinspektion (ITE) oder den Gebäudebewertungsbericht (IEE) bestanden hat. Ein negatives Gutachten weist auf Mängel an Fassade, Dach oder Struktur hin, die die Eigentümergemeinschaft zu kostspieligen Sanierungsarbeiten verpflichten.

Hausgeld und ausstehende Sonderumlagen

Erkundigen Sie sich nach der genauen Höhe des monatlichen Hausgeldes und den enthaltenen Leistungen (Reinigung, Pförtnerdienst, Aufzugswartung oder Zentralheizung). Fragen Sie nach, ob bereits beschlossene oder geplante Sonderumlagen für bauliche Sanierungen am Gebäude vorliegen. Vor dem Verkauf beschlossene Sonderumlagen sind gemäß den Vereinbarungen der Parteien oder den gesetzlichen Bestimmungen zu tragen.

Umfeld, Infrastruktur und Lärmbelastung

Es ist ratsam, das Viertel zu unterschiedlichen Tageszeiten zu erkunden. Eine Gegend, die an einem Werktagmorgen ruhig wirkt, kann abends oder am Wochenende durch Gastronomiebetriebe, Außenterrassen oder Lieferzonen einen hohen Lärmpegel aufweisen. Überprüfen Sie die Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie öffentlichen Verkehrsmitteln, Gesundheitszentren, Supermärkten und Schulen.

Dokumentenprüfung und rechtliche Konsequenzen

Bevor Sie eine Anzahlung leisten oder finanzielle Verpflichtungen eingehen, ist es unerlässlich, die rechtliche Situation der besichtigten Wohnung zu prüfen.

Überprüfung des Grundbuchauszugs (Nota Simple Informativa)

Obwohl die eingehende Grundbuchprüfung vor dem Vorvertrag (contrato de arras) erfolgt, ermöglicht die Anforderung oder Einsichtnahme in die Nota Simple des Grundbuchamts die Bestätigung der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse sowie die Prüfung, ob die Immobilie mit Lasten, bestehenden Hypotheken, Pfändungen oder Wegerechten belastet ist.

Sozialwohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

Bei öffentlich geförderten Immobilien in der Comunidad de Madrid ist es zwingend erforderlich, den Typ der VPO, die seit der endgültigen Einstufung vergangenen Jahre und den von der regionalen Verwaltung gesetzlich festgelegten Höchstverkaufspreis zu prüfen. In der Comunidad de Madrid beeinflussen die Verfahren zur Aufhebung der Bindung (descalificación) oder der Verkauf zum Festpreis die Anforderungen an den Käufer und die Übertragungsmöglichkeiten der Immobilie direkt.

Energieausweis und Grundrisspläne

Verlangen Sie die Vorlage eines gültigen Energieausweises. Die Energieeffizienzklasse (auf einer Skala von A bis G) ermöglicht Ihnen eine Schätzung der jährlichen Nebenkosten. Ein maßstabsgetreuer Grundrissplan hilft Ihnen zudem, die tatsächliche Nutzfläche mit der im Kataster eingetragenen Bruttogeschossfläche zu vergleichen.

Zusammenfassende Checkliste: Worauf bei einer Wohnungsbesichtigung zu achten ist

Um Ihre Inspektion vor Ort zu vereinfachen, können Sie diese Schnell-Checkliste während des Rundgangs durch die Wohnung nutzen:

• Sanitäranlagen: Wasserdruck, Vorlaufzeit für Warmwasser, Zustand der Abflüsse und Dichtigkeit unter den Waschbecken.
• Elektroinstallation: Sicherungskasten mit FI-Schalter und Hauptschalter, Vorhandensein von Erdungen sowie Zustand von Steckdosen und Schaltern.
• Dämmung: Fensterprofile, Doppelverglasung und Schallschutz gegen Außenlärm.
• Struktur und Wände: Keine diagonalen Risse, Feuchtigkeitsflecken, Putzwölbungen oder Kondenswasser.
• Klima und Belichtung: Ausrichtung der Fassade, Sonnenstunden, Querlüftung und Funktion von Heizkörpern oder Klimaanlage.
• Gebäude: Ergebnis der ITE/IEE, Vorhandensein eines Aufzugs, Barrierefreiheit im Eingangsbereich und Sauberkeit der Gemeinschaftsbereiche.
• Gemeinschaftssituation: Höhe des regulären Hausgeldes und Prüfung beschlossener Sonderumlagen.
• Dokumentation: Überprüfung des Grundbuchauszugs (Nota Simple) sowie, falls zutreffend bei VPO-Immobilien in der Comunidad de Madrid, Prüfung des Höchstpreises und des Schutzstatus.

Sichern Sie Ihren Kauf mit professioneller Beratung ab

Im Detail zu wissen, worauf bei einer Wohnungsbesichtigung zu achten ist, erfordert technische Erfahrung, Zeit zur Analyse der rechtlichen Unterlagen und Objektivität, um wesentliche Mängel nicht zu übersehen. Eine unvollständige Analyse während der Besichtigung kann nach dem Kauf zu unangenehmen Überraschungen oder ungeplanten Ausgaben führen.

Um den Kaufprozess mit voller Garantie anzugehen, bietet der Service eines Personal Shopper Inmobiliario eine technische und rechtliche Vertretung, die sich ausschließlich dem Schutz der Käuferinteressen widmet. Dieser Experte übernimmt die Suche, inspeziert den Zustand der Immobilie gründlich, bewertet die Grundbuch- und Katastersituation und verhandelt den finalen Kaufpreis.

Bei Sky Real Estate verfügen wir über ein multidisziplinäres Team, das bei internationalen Wettbewerben wie den Sky Law European Legal Awards (2023-2025) ausgezeichnet wurde und beim Banco de España unter dem Code ICI D-286 registriert ist. Wenn Sie eine sichere Investition tätigen und während des gesamten Prozesses von Experten unterstützt werden möchten, erfahren Sie, wie wir Sie mit unserem Service als Personal Shopper Inmobiliario (PSI) begleiten können.