Hypothekenübernahme durch den Käufer

Die Hypothekenübernahme durch den Käufer besteht darin, dass der Immobilienerwerber an die Stelle des Verkäufers als Schuldner des Darlehens tritt. Die Hypothekenlast wird zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig gelöscht: Der Schuldner der Verbindlichkeit wechselt (bei derselben Bank oder, bei anderen Modellen, bei einem anderen Institut, je nachdem, wie die Transaktion strukturiert ist).

Es ist nicht bei allen Immobilienkäufen die üblichste Option. Der Normalfall bleibt die Ablösung der Hypothek mit dem Verkaufserlös. Die Übernahme ist dann sinnvoll, wenn es vorteilhaft ist, das bestehende Darlehen beizubehalten (Konditionen, Laufzeiten oder Stornierungskosten) und die Bank den neuen Schuldner akzeptiert.

Was das für Verkäufer und Käufer bedeutet

Für den Verkäufer besteht das Ziel meist darin, aus der Schuld und der damit verbundenen persönlichen oder gesamtschuldnerischen Haftung entlassen zu werden. Dies geschieht jedoch nur, wenn das Kreditinstitut die Übernahme ordnungsgemäß dokumentiert und Sie freistellt. Unterschreiben Sie nicht in dem Glauben, dass es „nicht mehr Ihr Problem“ sei, ohne die Unterlagen genau zu prüfen.

Der Käufer übernimmt die Raten und Konditionen des Darlehens (oder die neu verhandelten Bedingungen). Die Bank prüft seine Bonität genauso wie bei einer neuen Hypothek: Einkommen, Stabilität, sonstige Verbindlichkeiten und Risikoprofil. Dass auf der Immobilie bereits eine Hypothek lastet, verpflichtet das Kreditinstitut keineswegs, den Käufer zu akzeptieren.

Wann eine Übernahme meist in Betracht gezogen wird

Der Zinssatz oder die Laufzeit des aktuellen Darlehens sind im Vergleich zu den aktuellen Marktangeboten für den Käufer attraktiv.
Eine vorzeitige Ablösung würde Gebühren oder Kosten verursachen, die beide Parteien vermeiden oder aufteilen möchten.
Die Transaktion passt besser, wenn der Käufer in das bestehende Darlehen „einsteigt“, anstatt ein völlig neues von Grund auf aufzunehmen.

In der Praxis enden viele Transaktionen dennoch mit einer Ablösung, weil der Käufer seine eigene Hypothek bei einem anderen Kreditinstitut mitbringt oder die Bank des Verkäufers die Übernahme zu den gewünschten Konditionen nicht akzeptiert.

Was die Bank entscheidet

Das Kreditinstitut bewertet den Käufer als neuen Schuldnerkunden. Es kann Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen (IRPF), Versicherungsverlauf, Kontoauszüge und die sonst üblichen Unterlagen anfordern. Zudem kann die Bank die Transaktion an eine Novation (Änderung von Zinssatz, Laufzeit oder Klauseln) knüpfen oder den Antrag ablehnen, wenn das Profil nicht passt.

Jede Bank hat ihre eigenen Richtlinien. Es gibt keinen einheitlichen Finanzierungssatz und keine starre Belastungsgrenze, die für alle Institute gilt: Was die eine Bank akzeptiert, kann eine andere ablehnen.

Alternativen, wenn die Übernahme nicht zustande kommt

Ablösung durch den Verkaufspreis: am häufigsten, wenn der Erlös die Restschuld deckt.
Neue Hypothek des Käufers: finanziert den Kauf, und mit diesem Geld wird die Hypothek des Verkäufers abgelöst.
Forderungsverzicht oder Vereinbarung mit der Bank: Übersteigt die Restschuld den Immobilienwert, muss manchmal vor dem Verkauf verhandelt werden. Mehr Details dazu finden Sie bei unserem Service Haus mit Schulden oder Hypothek verkaufen.

Was im Vertrag zu prüfen ist

Kosten und Fristen (ohne Fantasiezahlen)

Eine Hypothekenübernahme kann zwar die vollständige Löschung des alten Darlehens ersparen, sie ist jedoch weder kostenlos noch geschieht sie von heute auf morgen. Es fallen Notar- und Grundbuchkosten an, und die Bank kann die Transaktion an eine Novation knüpfen (Änderung von Zinssatz, Laufzeit oder gekoppelten Produkten). Erkundigen Sie sich schriftlich, welche Partei welche Kosten übernimmt.

Was die Fristen betrifft, liegt die Verzögerung meist an der Risikoprüfung des Käufers und nicht an der eigentlichen Unterzeichnung. Benötigt der Käufer eine schnelle Rückmeldung, um keine andere Immobilie zu verpassen, kommt die Übernahme nur infrage, wenn die Bank sich auf einen realistischen Zeitplan festlegt.

Im Vorvertrag (Arras) und der Notarurkunde sollte eindeutig geregelt werden: ob die Transaktion von der Genehmigung der Hypothekenübernahme abhängt, welche Fristen für die Antwort der Bank gelten, was passiert, wenn die Bank ablehnt, und wer welche Kosten trägt. Ein vages „wird übernommen“ ist eine klassische Konfliktquelle.

Wenn die rechtliche Seite eine genaue Prüfung erfordert (aufschiebende Bedingungen, Haftungsfreistellung des Verkäufers, Rücktrittsklauseln), kann Sky Law (European Legal Awards en Derecho inmobiliario, 2023-2025) die Vereinbarung vor der Unterzeichnung überprüfen.

Verkaufen Sie mit einer bestehenden Hypothek und wissen nicht, ob eine Ablösung oder eine Übernahme vorteilhafter ist? Bei Sky Real Estate helfen wir Ihnen, Restschuld, Immobilienwert und Käuferprofil abzugleichen, um den Weg zu wählen, der das Geschäft tatsächlich zum Abschluss bringt.