Was ist ein Hypothekengutachten und wie beeinflusst es Ihren Kredit?

Das Hypothekengutachten (Tasación hipotecaria) ist eine offizielle Bewertung, die von einer vom Banco de España zugelassenen und beaufsichtigten Bewertungsgesellschaft durchgeführt wird. Sein Hauptziel ist es, den Wert einer Immobilie gemäß den in der Verordnung Orden ECO/805/2003 festgelegten gesetzlichen Kriterien zu zertifizieren. Für das Bankinstitut dient die Immobilie als Kreditsicherheit; daher muss die Bank sicherstellen, dass im Falle eines Zahlungsausfalls der Wert des Objekts ausreicht, um die ausstehende Schuld zu decken.

In der Regel gewähren Finanzinstitute in Spanien eine Finanzierung von bis zu 80 % des Immobilienwerts für den Hauptwohnsitz. Es gibt jedoch eine grundlegende Regel der Banken: Der Finanzierungsprozentsatz wird nicht allein auf der Grundlage des zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Preises berechnet, sondern auf der Grundlage des niedrigeren der beiden Werte aus Kaufpreis und Schätzwert.

Wenn Sie beispielsweise vereinbaren, eine Wohnung für 200.000 Euro zu kaufen, und das Gutachten einen Wert von 200.000 Euro bestätigt, gewährt Ihnen die Bank üblicherweise 80 %, also 160.000 Euro. Ihr Eigenkapitalbeitrag muss die restlichen 20 % (40.000 Euro) plus die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch und Abwicklung) decken, die üblicherweise zusätzliche 10 % bis 12 % ausmachen. Wenn das technische Gutachten jedoch einen niedrigeren Wert ausweist, verringert sich der Kreditzahlbetrag im gleichen Verhältnis.

Warum fällt ein Hypothekengutachten niedriger aus als der vereinbarte Kaufpreis?

Die Feststellung, dass eine Bewertung unter dem Kaufpreis die geplanten Konditionen bremst, sorgt oft für Unsicherheit. Es ist wichtig zu verstehen, dass der Sachverständige nicht den emotionalen Wert beurteilt, den die Immobilie für den Käufer hat, noch die Dringlichkeit des Verkäufers; er wendet streng technische, städtebauliche und statistische Kriterien an.

Die Hauptgründe, warum eine Bewertung unter dem vereinbarten Preis liegen kann, sind folgende:

• Schwankungen und Entwicklung des lokalen Marktes: Wenn die Preise in einem Gebiet aufgrund der Nachfrage rasch gestiegen sind, können die offiziellen Statistiken jüngster Verkäufe (Vergleichsobjekte) konservativere Werte widerspiegeln als die auf Immobilienportalen veröffentlichten Angebotspreise.
• Instandhaltungszustand der Immobilie: Eine Immobilie, die umfassende Renovierungen an den Sanitär- oder Elektroinstallationen oder an Strukturelementen benötigt, erfährt bei der technischen Bewertung Abzüge gegenüber einer renovierten Wohnung im selben Gebäude.
• Städtebauliche Einstufungen und VPO: In der Comunidad de Madrid passt der Gutachter bei einer geförderten Sozialwohnung (VPO), die nicht freigestellt (descalificada) ist oder einem gesetzlichen Höchstverkaufspreis unterliegt, den Wert an die durch die regionale Gesetzgebung festgelegte Obergrenze an, unabhängig von privaten finanziellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.
• Abweichungen in den Grundbuch- oder Katasterunterlagen: Wenn Abweichungen bei der Quadratmeterzahl zwischen dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) und dem Kataster vorliegen oder ungeklärte Lasten bestehen, passt der Gutachter die Bewertung im offiziellen Bericht an.
• Grundsatz der Bewertungsvorsicht: Bewertungsgesellschaften unterliegen strengen regulatorischen Kontrollen. Bei Unsicherheiten bezüglich der zukünftigen Liquidität des Objekts oder der Umgebungsmerkmale wenden sie Grundsätze finanzieller Vorsicht an.

Risiken einer Bewertung unter dem Kaufpreis

Wenn sich eine Bewertung unter dem Kaufpreis formell bestätigt, entsteht eine Finanzierungslücke, die rasch geschlossen werden muss. Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht die genaue Auswirkung:

• Vereinbarter Kaufpreis: 250.000 Euro.
• Offizieller Schätzwert: 220.000 Euro.
• Bankfinanzierung (80 % auf den niedrigeren Wert): 80 % von 220.000 € = 176.000 Euro.

Bei einer Bewertung auf Höhe des Kaufpreises (250.000 Euro) hätte der Kredit 200.000 Euro betragen. Da der Schätzwert jedoch bei 220.000 Euro festgesetzt wird, sinkt die Bankfinanzierung auf 176.000 Euro. Die Folge ist, dass der Käufer 24.000 Euro an zusätzlichen Eigenmitteln aufbringen muss, um die Transaktion abzuschließen.

Das Hauptrisiko im Zusammenhang mit dieser Differenz ist der Verlust des im Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) geleisteten Betrags. Wurde in diesem Vertrag keine auflösende Bedingung bezüglich des Erhalts einer ausreichenden Finanzierung in geplanter Höhe vereinbart, riskiert der Käufer, der nicht über das zusätzliche Kapital verfügt, den Verlust der Anzahlung oder eine Vertragsverletzung aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen.

Was tun, wenn die Bewertung unter dem Kaufpreis liegt?

Ein ungünstiges Gutachten bedeutet nicht, dass der Kauf abgesagt werden muss. Es gibt verschiedene technisch-finanzielle Handlungswege, um die Situation zu korrigieren oder die Kreditkonditionen umzustrukturieren.

1. Mehr Eigenkapital einbringen

Dies ist die direkteste Lösung, wenn der Käufer über ausreichend Ersparnisse verfügt. Sie besteht darin, die Differenz zwischen dem vorab bewilligten Betrag und dem Kaufpreis durch eine Erhöhung der Eigenleistung zu decken, ohne die Struktur des Hypothekendarlehens zu verändern.

2. Den Preis mit dem Verkäufer neu verhandeln

Das Hypothekengutachten ist ein technisches und unabhängiges Dokument, das von einer regulierten Institution erstellt wird. Die Vorlage dieses Gutachtens beim Verkäufer ermöglicht es, mit objektiven Kriterien zu begründen, dass die Immobilie über der Realität des Marktes oder dem regulatorischen Rahmen der Banken bewertet wurde. In vielen Fällen stimmt der Verkäufer einer Preissenkung oder einem Kompromiss zu, um die Transaktion nicht scheitern zu lassen.

3. Ein vom Kunden eingebrachtes Gutachten nutzen

Gemäß dem Gesetz Ley 5/2019 zur Regelung von Immobilienkreditverträgen hat der Darlehensnehmer das Recht, sein eigenes Gutachten vorzulegen, sofern dieses von einer vom Banco de España zugelassenen Bewertungsgesellschaft zertifiziert wurde und sich innerhalb seiner sechsmonatigen Gültigkeitsdauer befindet. Die Bankinstitute sind verpflichtet, dieses Gutachten zu akzeptieren, ohne eine eigene Bewertungsgesellschaft vorzuschreiben oder dafür Aufschläge zu verlangen.

Werden im ursprünglichen Gutachten sachliche Fehler festgestellt (wie das Übersehen von durchgeführten Modernisierungen, Fehler bei der Nutzfläche oder die Auswahl ungeeigneter Vergleichsobjekte), ist es auch möglich, formell eine Überprüfung der Bewertung bei der bewertenden Stelle selbst zu beantragen.

4. Einen höheren Finanzierungsprozentsatz (LTV) verhandeln

Wenn die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Käufers hoch und seine Verschuldungsquote gering ist, akzeptieren einige Banken eine Erhöhung des Finanzierungsprozentsatzes auf den Schätzwert über die üblichen 80 % hinaus (bis zu 85 % oder 90 %) oder das Anfordern zusätzlicher Garantien, um die Differenz auszugleichen.

5. Die Transaktion bei anderen Finanzinstituten einreichen

Obwohl alle Bewertungsgesellschaften unter demselben rechtlichen Rahmen arbeiten, können die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Bewertungsnuancen zwischen verschiedenen Gutachtern variieren. Eine zweite Bewertung, die über ein anderes Bankinstitut angefordert wird, kann zu einem abweichenden Ergebnis führen, das näher am vereinbarten Preis liegt.

Die Rolle des Immobiliarkreditvermittlers bei Bewertungsabweichungen

Die Bewältigung eines Bewertungsproblems erfordert schnelles Handeln und vertiefte Kenntnisse des Hypothekenmarktes. An diesem Punkt kann eine professionelle Vermittlung den Unterschied ausmachen zwischen dem Verlust einer Immobilienchance und dem erfolgreichen Abschluss der Transaktion.

Ein Immobiliarkreditvermittler (ICI) analysiert die Machbarkeit der Finanzierung ganzheitlich. Durch die Zusammenarbeit mit zahlreichen Instituten der Branche identifiziert ein ICI, welche Banken flexiblere Risikokriterien anwenden, welche Institute externe zugelassene Gutachten ohne Vorbehalte akzeptieren oder welche höhere LTV-Prozentsätze abhängig vom Bonitätsprofil des Käufers anbieten.

Darüber hinaus stellt die Begleitung von Beginn des Prozesses an sicher, dass Anzahlungsverträge vorab geprüft werden, um Schutzklauseln einzufügen, die den Verlust von Mitteln verhindern, falls Unwägbarkeiten bei der Bewertung auftreten.

In der Comunidad de Madrid, wo Verfahren zum Verkauf oder zur Freistellung (descalificación) von geförderten Sozialwohnungen (VPO) strenge gesetzliche Grenzen für die Verkaufspreise festlegen, vermeidet eine spezialisierte Beratung Abweichungen zwischen dem vereinbarten Angebot und der offiziellen behördlichen Bewertung.

Maßgeschneiderte Finanzierungslösungen mit Sky Real Estate

Bei Sky Real Estate bieten wir einen umfassenden Beratungs- und Vermittlungsservice, um alle Hindernisse zu lösen, die während Ihres Hypothekenantrags auftreten können. Wir verfügen über die Akkreditierung als Intermediarios de crédito inmobiliario (ICI), die beim Banco de España unter dem Code D-286 eingetragen sind, was ein transparentes, reguliertes und an den höchsten Branchenstandards ausgerichtetes Handeln garantiert.

Ebenso wurde die Kompetenz unseres Juristenteams bei renommierten Branchenauszeichnungen gewürdigt, wie den Sky Law European Legal Awards 2023-2025. Diese technische Grundlage ermöglicht es uns, Ihre Interessen gegenüber Bewertungsgesellschaften und Bankinstituten zu vertreten, die Konditionen des Kaufvertrags neu zu verhandeln und die ideale Hypothekenstruktur für Ihren Fall zu finden.

Wenn die Bewertung Ihrer zukünftigen Immobilie niedriger ausgefallen ist als erwartet oder Sie Ihren Kauf vor der Unterzeichnung von Verträgen mit Garantien planen möchten, laden wir Sie ein, unsere Immobiliarkreditvermittler zu konsultieren, um eine individuelle Analyse Ihrer Transaktion zu erhalten.