1. Was ist der Katasterwert und wie wird er berechnet?

Der Katasterwert (valor catastral) ist eine administrative Bewertung, die von der Generaldirektion des Katasters (Dirección General del Catastro), einer dem Finanzministerium unterstehenden Behörde, objektiv festgelegt wird. Er wird jeder städtischen oder ländlichen Immobilie auf der Grundlage der Kriterien zugewiesen, die in der Bewertungstabelle (ponencia de valores) der jeweiligen Gemeinde enthalten sind.

Zur Bestimmung dieser Kennzahl werden zwei wesentliche Elemente berücksichtigt: der Bodenwert und der Wert des Bauwerks. In die Berechnung fließen die Lage der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die reinen Baukosten, der Erhaltungszustand, die Bauqualität und die Stadtplanung der Gemeinde ein.

Im Allgemeinen legt die Gesetzgebung fest, dass der Katasterwert den Marktwert nicht übersteigen darf. Um diesen Grundsatz zu gewährleisten, wendet die Verwaltung in der Regel einen Markt-Referenzkoeffizienten von 0,5 an. Dadurch liegt die Katasterbewertung im Allgemeinen bei rund 50 % des Handelswerts der Immobilie zum Zeitpunkt der Genehmigung der Bewertungstabelle.

Steuern im Zusammenhang mit dem Katasterwert

Der Katasterwert dient als Steuerbemessungsgrundlage oder Referenz für die Festsetzung mehrerer wiederkehrender und regionaler Steuern:

• Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI): Jährlich erhobene kommunale Steuer, die den Katasterwert als direkte Bemessungsgrundlage nutzt, auf die der Steuersatz der jeweiligen Gemeinde angewendet wird.
• Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal): Verwendet den Katasterwert des Bodens, um den Wertzuwachs bei Übertragungen zu berechnen.
• Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF): Führt zur Zurechnung von Immobilieneinkünften bei Zweitwohnsitzen oder nicht vermieteten Immobilien, die nicht der Hauptwohnsitz sind.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Berücksichtigt den Katasterwert im Rahmen der Wertermittlung zur Feststellung des anrechenbaren Nettovermögens.

2. Was ist der Referenzwert des Katasters?

Der mit dem Gesetz 11/2021 über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug eingeführte Referenzwert des Katasters trat im Januar 2022 in Kraft. Im Gegensatz zum traditionellen Katasterwert dient dieser Betrag nicht dazu, das Immobilienvermögen für wiederkehrende Steuern wie die IBI zu beziffern, sondern eine Mindestbemessungsgrundlage für die indirekte Vermögensbesteuerung festzulegen.

Die Dirección General del Catastro ermittelt diesen Wert jährlich auf der Grundlage der in den notariellen Urkunden erklärten und im Grundbuch eingetragenen Kaufpreise. Nach Verarbeitung dieser Daten weist die Verwaltung jeder homogenen Zone Wertmodule zu und wendet einen Minimierungsfaktor von 0,9 an, um sicherzustellen, dass der Referenzwert unter dem tatsächlichen Marktwert bleibt.

Verwendung des Referenzwerts bei der Steuerfestsetzung

Der Referenzwert ist die verbindliche Kennzahl zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage bei zwei wesentlichen Vorgängen:

• Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer (ITP und AJD): Fällig beim Kauf von Gebrauchtimmobilien.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD): Anwendbar bei Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie.

Wenn die Parteien einen Kaufvertrag unterzeichnen oder eine Erbschaft zu einem Wert abwickeln, der über dem Referenzwert liegt, erfolgt die Besteuerung auf der Grundlage des höheren Betrags. Wird ein Wert unterhalb des Referenzwerts beurkundet, setzt die regionale Finanzbehörde die Differenz fest, indem sie die Koeffizienten auf diesen offiziellen Wert anwendet und die Nachzahlung nebst Verzugszinsen fordert.

3. Was ist der Marktwert?

Der Marktwert stellt den geschätzten Betrag dar, für den eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag zwischen einem kaufbereiten Käufer und einem verkaufsbereiten Verkäufer nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer transparenten Transaktion übertragen würde, bei der beide Parteien mit voller Freiheit und Information handeln.

Im Gegensatz zu administrativen Werten ist der Marktwert äußerst dynamisch. Er reagiert direkt auf das Gesetz von Angebot und Nachfrage, makroökonomische Veränderungen, die Verfügbarkeit von Hypothekenkrediten und die individuellen Eigenschaften des Objekts.

Der Handelswert wird durch immaterielle und spezifische Faktoren beeinflusst, die vom Kataster nicht unmittelbar widergespiegelt werden: die Qualität einer kürzlich durchgeführten Renovierung, die Aussicht, das Tageslicht, der Grundriss, der Zustand der Gemeinschaftsbereiche oder die Energieeffizienz des Objekts.

4. Hauptunterschiede zwischen Katasterwert und Marktwert

Die konzeptionelle Unterscheidung zwischen Katasterwert und Marktwert ist entscheidend bei der Strukturierung einer Immobilientransaktion oder der Planung der steuerlichen Auswirkungen einer Erbschaft oder Schenkung.

Während der Katasterwert eine objektive, statische Steuerbemessung mit vertraulichem Charakter ist, stellt der Marktwert den tatsächlichen, im privaten Rahmen vereinbarten Preis dar, zu dem die finanzielle Transaktion durchgeführt wird.

Die Analyse des Verhältnisses zwischen Katasterwert und Marktwert erfordert ein Verständnis ihrer operativen Abweichungen:

• Hauptziel: Der Katasterwert dient der Erhebung lokaler Steuern und der Zurechnung von Einkünften. Der Marktwert legt den wirtschaftlichen Gleichgewichtspunkt des Kaufs fest.
• Aktualisierung: Der Katasterwert erfordert kommunale Bewertungstabellen, die meist im Abstand mehrerer Jahre erstellt werden. Der Marktwert verändert sich kontinuierlich je nach den sozioökonomischen Umständen der Gegend.
• Prozentuale Abweichung: Aufgrund des gesetzlichen Reduktionskoeffizienten liegt der Katasterwert in der Regel zwischen 30 % und 50 % unter dem Marktwert einer Immobilie.
• Regulatorische Auswirkungen: Der Versuch, eine Immobilie zum Katasterwert zu verkaufen, führt zu einem erheblichen wirtschaftlichen Verlust für den Eigentümer, zusätzlich zu möglichen Wertüberprüfungen, falls dieser Preis unter dem regionalen Referenzwert liegt.

5. Sonderfälle: Sozialwohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

In der Comunidad de Madrid weist das Zusammenspiel dieser drei Bewertungen spezifische Besonderheiten auf, wenn es sich um Sozialwohnungen (VPO) oder preisgebundenen Wohnraum handelt.

Bei diesen Immobilien schreibt die regionale Gesetzgebung einen gesetzlichen Höchstverkaufspreis vor. Selbst wenn die freie Nachfrage den Marktwert über diesem Betrag ansetzen würde, verhindert das Gesetz die Übertragung der Immobilie zu einem höheren Betrag als der gesetzlich festgelegten Obergrenze für die entsprechende Schutzart und Gemeinde.

Bei einer VPO in der Comunidad de Madrid fungiert der gesetzliche Höchstpreis als unüberschreitbare Obergrenze des Marktwerts. Möchte der Eigentümer die Immobilie zum freien Marktwert veräußern, muss er zuvor die Aufhebung der Bindung (descalificación) der Immobilie bei der zuständigen Madrider Behörde beantragen, sofern die Art der Bindung und die seit der endgültigen Klassifizierung verstrichenen Fristen dies zulassen.

6. Wie wirken diese drei Werte bei einem Kauf zusammen?

Bei der Vorbereitung des Verkaufs oder Kaufs einer Immobilie kommen die drei Werte zu unterschiedlichen Zeitpunkten der Transaktion zum Tragen:

1. Phase der Preisfestlegung: Der Verkäufer sollte sich auf den Marktwert stützen, um einen wettbewerbsfähigen Angebotspreis festzulegen, und die Angaben des Katasters nicht als wirtschaftliches Kriterium heranziehen.
2. Phase des Hypothekenantrags: Das Bankinstitut beauftragt ein zugelassenes Gutachten über eine vom Banco de España beaufsichtigte Gesellschaft, um den Marktwert zu zertifizieren und die Finanzierungsobergrenze festzulegen.
3. Phase der Beurkundung und Steuerabwicklung: Der Notar beurkundet den vereinbarten Kaufpreis. Für die Abwicklung der ITP (seitens des Käufers) oder der ISD (seitens der Erben) wird der Referenzwert geprüft. Die Besteuerung erfolgt auf der Basis des höheren Betrags aus beurkundetem Preis und Referenzwert. Die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) wird hingegen auf der Grundlage des Katasterwerts des Bodens berechnet.

7. Warum ein professionelles Bewertungsgutachten entscheidend ist

Die korrekte Bewertung von Katasterwert und Marktwert vermeidet finanzielle Schieflagen und Probleme mit der Finanzbehörde. Die Festlegung eines Angebotspreises auf der alleinigen Grundlage von Katasterdaten oder administrativen Referenzwerten kann zu Angeboten führen, die an der Nachfrage vorbeigehen, oder zu unerwarteten Steuerkosten für den Käufer.

Eine von einem Expertenteam durchgeführte Bewertung umfasst die Analyse notarieller Urkunden vergleichbarer Objekte im Umfeld, die stadtplanerische Situation des Grundstücks, den baulichen Zustand des Objekts und die spezifische Besteuerung der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft.

Wenn Sie den tatsächlichen Handelswert Ihrer Immobilie mit höchster rechtlicher und technischer Sorgfalt erfahren möchten, vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch mit unserem Fachteam für Immobilienbewertung.