Wie man eine geerbte Immobilie für die Erbschaftssteuer bewertet

Der Katasterreferenzwert als Mindestbemessungsgrundlage

Seit dem 1. Januar 2022 ist die Hauptreferenz für die Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht mehr der tatsächliche Wert oder der von den Erben frei angegebene Marktwert, sondern der Katasterreferenzwert (Valor de Referencia del Catastro).

Es ist wichtig, drei Schlüsselbegriffe zu unterscheiden, die bei Steuerzahlern häufig zu Verwirrung führen:

• Katasterwert (Valor Catastral): Dies ist der vom Katasteramt festgelegte Wert, der als Bemessungsgrundlage für die jährliche Grundsteuer (IBI) dient. Er steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem aktuellen Marktwert.
• Katasterreferenzwert (Valor de Referencia del Catastro): Dies ist der Wert, den die Generaldirektion des Katasters jährlich auf der Grundlage von notariell beurkundeten Kaufverträgen festlegt. Dieser Wert gilt als verbindliche Mindestbemessungsgrundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie der Grunderwerbsteuer (ITPAJD).
• Marktwert (Valor de Mercado): Dies ist der tatsächliche Preis, zu dem die Immobilie auf dem freien Markt zwischen unabhängigen Parteien zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft werden könnte.

Wenn die geerbte Immobilie über einen von der Generaldirektion des Katasters zugewiesenen Katasterreferenzwert verfügt, dient dieser als steuerliche Untergrenze. Gibt der Erbe in der Urkunde über die Annahme und Aufteilung der Erbschaft einen niedrigeren Wert an, wendet die regionale Finanzbehörde von Amts wegen die entsprechende Regelung an und fordert die Nachzahlung des Differenzbetrags nebst Verzugszinsen.

Methoden zur Bewertung einer geerbten Immobilie

Um eine geerbte Immobilie mit rechtlichen und steuerlichen Garantien zu bewerten, gibt es je nach Art der Immobilie, ihrer Lage und den mittel- und langfristigen Zielen der Erben verschiedene Wege.

1. Direktabfrage auf der elektronischen Plattform des Katasteramts

Für die meisten städtischen Wohnimmobilien besteht die erste Überprüfung darin, über das digitale Zertifikat oder das Cl@ve-System auf das Online-Portal des Katasteramts (Sede Electrónica del Catastro) zuzugreifen. Nach Eingabe der Katasterreferenz der Immobilie und des Stichtags (der dem Sterbedatum des Erblassers entspricht) stellt die Plattform ein offizielles Zertifikat aus, das den Katasterreferenzwert der Immobilie für das jeweilige Geschäftsjahr ausweist.

2. Offizielle Wertermittlung durch eine vom Banco de España zugelassene Gesellschaft

Wenn für die Immobilie kein Katasterreferenzwert vorliegt (was bei Immobilien mit besonderen Merkmalen, nicht erschlossenen Grundstücken oder besonderen städtebaulichen Situationen häufig vorkommt) oder wenn der offizielle Wert angefochten werden soll, muss ein formelles Wertgutachten beauftragt werden. Diese Bewertung muss gemäß der Verordnung Orden ECO/805/2003 durch eine im Register des Banco de España eingetragene und zugelassene Bewertungsgesellschaft erfolgen.

3. Gutachten oder Immobilienmarktstudie

Wenn das Ziel der Erben darin besteht, die Aufteilung des Nachlasses unter mehreren Miterben zu vereinbaren oder die Immobilie für den sofortigen Verkauf vorzubereiten, liefert ein Marktgutachten den voraussichtlichen tatsächlichen Transaktionswert. Dieses Dokument bewertet den Erhaltungszustand der Immobilie, die Raumaufteilung, das Stockwerk, die Ausrichtung, das Vorhandensein eines Aufzugs sowie vergleichbare jüngste Transaktionen in derselben Gegend.

Steuerstrategie: Erbschaftssteuer im Vergleich zur künftigen Einkommensteuer (IRPF)

Es besteht der falsche Glauben, dass die Angabe des niedrigstmöglichen Werts bei der Bewertung einer geerbten Immobilie immer die vorteilhafteste Option ist. Eine sorgfältige Analyse zeigt jedoch, dass die Strategie direkt von den Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft abhängt, in der sich die Immobilie befindet, sowie von den Verkaufsabsichten der Erben.

In verschiedenen Autonomen Gemeinschaften gibt es Vergünstigungen von bis zu 99% auf die Erbschaftssteuer für Nachkommen, Ehepartner und Vorfahren (Gruppe I und Gruppe II). Unter diesen Umständen führt die Angabe eines über dem Katasterreferenzwert liegenden Marktwerts in der Urkunde (sofern dieser ordnungsgemäß begründet und belegt ist) zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht zu erheblichen Steuerkosten.

Umgekehrt erhöht ein zu niedrig angesetzter Steuerwert den Veräußerungsgewinn beim späteren Verkauf der Immobilie erheblich. Die Einkommensteuer (IRPF) besteuert die Differenz zwischen dem Veräußerungswert (Verkaufspreis) und dem Anschaffungswert (in der Erbschaftsurkunde angegebener Wert zuzüglich bezahlter Kosten und Steuern). Die Angabe eines aktualisierten Anschaffungswerts reduziert die Steuerlast beim späteren Verkauf der Immobilie drastisch.

Bewertung von gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

Wenn es sich bei der übertragenen Immobilie um eine geförderte Wohnung (VPO) oder öffentlich geförderten Wohnraum (VPPA, VPPB) in der Comunidad de Madrid handelt, unterliegt die steuerliche und marktbezogene Bewertung spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen.

In der Comunidad de Madrid dürfen öffentlich geförderte Wohnungen nicht zu einem Wert übertragen oder zugewiesen werden, der über dem gesetzlichen Höchstverkaufspreis liegt, der durch das aktuelle offizielle Modul des zuständigen Ministeriums für Wohnungswesen festgelegt wird. Dieser Höchstpreis dient als Obergrenze und hat Vorrang vor Schätzungen auf dem freien Markt.

Um den Wert einer geerbten VPO-Wohnung in der Comunidad de Madrid zu ermitteln, ist es unerlässlich, die Einstufung der Immobilie und die entsprechende Höchstpreisbescheinigung bei der Dirección General de Vivienda der Comunidad de Madrid zu beantragen. Der Versuch, einen höheren als den ordnungsgemäß festgelegten Wert anzugeben, kann neben Problemen bei der notariellen Beurkundung auch administrative Bußgeldverfahren nach sich ziehen.

Vorgehensweise, wenn der Katasterreferenzwert den tatsächlichen Marktwert übersteigt

Es kommt relativ häufig vor, dass geerbte Immobilien in schlechtem Erhaltungszustand, mit baulichen Mängeln oder mit unberechtigten Bewohnern einen Katasterreferenzwert aufweisen, der deutlich über dem tatsächlichen Verkaufspreis liegt. Da der Algorithmus des Katasters generische Koeffizienten pro Gebietszone anwendet, erkennt er den inneren Verfall von Immobilien nicht.

Wenn die Erben der Ansicht sind, dass der Katasterreferenzwert nicht die Realität der Immobilie widerspiegelt, erlaubt die Steuergesetzgebung keine isolierte Anfechtung des Katasterwerts. Der Rechtsweg erfordert folgendes Vorgehen:

1. Option A (Vorsichtig): Begleichung der Erbschaftssteuer unter Anwendung des offiziellen Katasterreferenzwerts, um unmittelbare Säumniszuschläge oder Strafen zu vermeiden. Anschließend Einreichung eines Antrags auf Korrektur der Steuererklärung und Erstattung zu viel gezahlter Beträge zusammen mit einem Gutachten, das den niedrigeren tatsächlichen Wert belegt.
2. Option B (Risikoreich): Angabe des niedrigeren tatsächlichen Werts in der Steuererklärung (abgesichert durch eine offizielle Wertermittlung nach ECO oder ein solides Gutachten). Die Finanzbehörde leitet daraufhin ein Wertüberprüfungsverfahren ein, woraufhin Einspruch (Recurso de Reposición) oder die entsprechende finanzgerichtliche Beschwerde einzulegen ist.

Schlüsselaspekte für eine sichere Erbschaftsannahme

Um eine angemessene Vermögensverwaltung bei der Bewertung einer geerbten Immobilie zu gewährleisten, empfiehlt es sich, folgende Schritte zu befolgen:

• Einholen der beschreibenden und grafischen Katasterbescheinigung, um die Übereinstimmung der tatsächlichen Fläche mit der eingetragenen Fläche zu überprüfen.
• Anforderung eines Grundbuchauszugs (Nota Simple) beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), um ausstehende Belastungen, Dienstbarkeiten oder steuerliche Vermerke zu prüfen.
• Beurteilung des Zustands der Immobilie durch eine technische Inspektion vor Unterzeichnung der Erbauseinandersetzungsurkunde.
• Analyse des Rahmens geltender regionaler Befreiungen und Vergünstigungen vor der endgültigen Festlegung des Zuweisungswerts beim Notar.

Ein Team mit umfassenden Kenntnissen im Immobilien- und Steuerbereich ist unerlässlich, um die Gesamtsteuerlast zu optimieren und künftige Rechtsstreitigkeiten mit der Finanzbehörde zu vermeiden.

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