Haus mit Lizenz zur Ferienvermietung verkaufen: Was passiert mit der Lizenz?

Wird die Vermietungslizenz beim Verkauf der Immobilie übertragen?

In der spanischen Rechtsordnung ist die Lizenz zur Ferienvermietung in der Regel an die Immobilie gebunden und nicht an die natürliche oder juristische Person, die Eigentümer des Objekts ist. Das bedeutet, dass der Titel nach der Beurkundung des Kaufvertrags nicht automatisch erlischt. Dass die Genehmigung an die Wohnung gebunden bleibt, bedeutet jedoch nicht, dass die Übertragung der Nutzung ein automatischer oder von Verwaltungsverfahren freigestellter Prozess ist.

Damit der neue Käufer die Wohnung rechtmäßig zu touristischen Zwecken nutzen kann, ist eine Inhaberumschreibung bei der zuständigen Behörde der Autonomen Gemeinschaft unerlässlich. Beim Verkauf eines Hauses mit Lizenz zur Ferienvermietung wird keine neue Lizenz beantragt, sondern der Eintritt des Erwerbers in die Position des bisherigen Inhabers gemeldet. Diese Nuance ist von entscheidender Bedeutung in Gemeinden mit städtebaulichen Moratorien oder Lizenzstopps, da die Aufrechterhaltung der Gültigkeit eines zuvor erteilten Titels die Fortführung der Tätigkeit ermöglicht, ohne von aktuellen Einschränkungen betroffen zu sein.

Verwaltungsverfahren für die Inhaberumschreibung

Die formelle Übertragung der Genehmigung erfolgt durch Einreichen einer Eigenerklärung zur Inhaberumschreibung beim zuständigen Tourismusministerium bzw. der entsprechenden Delegationsbehörde. Obwohl die spezifischen Anforderungen vom jeweiligen Rechtsrahmen der Autonomen Gemeinschaft abhängen, umfasst die gewöhnlich erforderliche Dokumentation:

• Notarielle Kaufurkunde zum Nachweis der Eigentumsübertragung.
• Ausweisdokument (DNI, NIE oder CIF) des Veräußerers und des Erwerbers.
• Kopie des ursprünglichen Genehmigungstitels oder Eintragungsnummer im Register für Tourismusunternehmen und -aktivitäten.
• Offizielles Formular zur Datenänderung, von beiden Parteien unterzeichnet.
• Nachweis über die Zahlung der entsprechenden Verwaltungsgebühren, falls zutreffend.

Dieser Schritt muss zwingend innerhalb der in den geltenden regionalen Vorschriften festgelegten Frist nach Unterzeichnung des Verkaufs erfolgen. Wird die Mitteilung nicht frist- und formgerecht vorgenommen, könnte die Behörde von Amts wegen ein Löschungsverfahren im Tourismusregister einleiten, was zum endgültigen Verlust des Nutzungsrechts führen würde.

Einfluss des Wohnungseigentumsgesetzes und der Gemeinschaftsstatuten

Ein entscheidender Aspekt beim Verkauf eines Hauses mit Lizenz zur Ferienvermietung in einem Gebäude nach Wohnungseigentumsrecht ist die Haltung der Eigentümergemeinschaft. Nach den Reformen des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) können Eigentümergemeinschaften die Ferienvermietung durch Beschlüsse einschränken oder an Bedingungen knüpfen, die mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln der Miteigentumsanteile gefasst werden.

In diesem rechtlichen Szenario werden zwei Hauptsituationen unterschieden:

1. Gemeinschaftsbeschlüsse nach Erteilung der Lizenz: Hat die Immobilie die Lizenz vor dem Beschluss einer Einschränkung durch die Gemeinschaft erhalten, bleibt das erworbene Recht für die Immobilie bestehen und geht auf den neuen Käufer über, sofern keine Ausfallzeiten vorliegen, die zum Erlöschen der Genehmigung führen.
2. Vor Erteilung der Lizenz eingetragene Einschränkungen: War das Verbot in den Statuten enthalten oder wurde es vor der Beantragung des Titels beschlossen, könnte die Lizenz nichtig sein oder rechtlichen Anfechtungen durch die Gemeinschaft ausgesetzt sein.

Um beim Kauf einer exklusiven Immobilie vollständige Rechtssicherheit zu gewährleisten, wird empfohlen, eine Bescheinigung des Verwalters oder Verwaltersekretärs vorzulegen, die das Nichtbestehen von Schulden, von offenen Beschwerden wegen störender Einwirkungen im Zusammenhang mit der Vermietung sowie von zuvor beschlossenen restriktiven Vereinbarungen bestätigt.

Auswirkung der Vermietungslizenz auf die wirtschaftliche Bewertung des Objekts

Im Luxuswohnsegment erhöht eine voll betriebsfähige Lizenz zur Ferienvermietung die Attraktivität des Objekts für in- und ausländische Investorenprofile. Beim Verkauf eines Hauses mit Lizenz zur Ferienvermietung bemisst sich der Wert der Immobilie nicht allein nach dem Quadratmeterpreis der Lage, sondern berücksichtigt auch die nachgewiesene Fähigkeit des Objekts, vom ersten Tag an operative Cashflows zu generieren.

Um diesen Wertaufschlag in den Verkaufsverhandlungen angemessen widerzuspiegeln, empfiehlt sich eine dokumentarische Prüfung, die folgende Elemente umfasst:

• Aufzeichnungen über Einnahmen aus bisherigen Vermietungen und Auslastungsquoten.
• Nachweis über die bisherige Erfüllung der mit der Tätigkeit verbundenen steuerlichen Pflichten.
• Bestehende Verträge mit Verwaltungs-, Reinigungs- oder Instandhaltungsunternehmen im Falle einer Übernahme.
• Technische Überprüfung der Einhaltung von Qualitäts-, Barrierefreiheits- und Ausstattungsparametern gemäß den kommunalen und regionalen Vorschriften.

Die Knappheit an neuen Lizenzen in begehrten Lagen macht Immobilien mit diesem Recht zu begehrten Vermögenswerten auf dem Kapitalanlagemarkt.

Steuerliche Behandlung der Transaktion

Die steuerliche Einordnung beim Verkauf eines Hauses mit Lizenz zur Ferienvermietung variiert je nach Struktur der Transaktion und Rechtsnatur der beteiligten Parteien:

Wird nur das Immobilieneigentum zusammen mit der Lizenz übertragen, damit der Käufer seine eigene Verwaltung aufnimmt, unterliegt der Verkauf bei Bestandsimmobilien der Grunderwerbsteuer (ITP) oder bei einer Erstübergabe der Umsatzsteuer (MwSt.). Wird hingegen eine Gesamtheit von materiellen und immateriellen Vermögenswerten übertragen, die eine eigenständige wirtschaftliche Einheit bilden und aus eigener Kraft funktionsfähig sind (einschließlich Immobilie, Lizenz, Verträge, Kundenstamm und Marke), kann die Transaktion gemäß den Vorgaben des Steuergesetzes von der Umsatzsteuer ausgenommen sein, wobei stattdessen die entsprechende vermögensrechtliche Abgabe greift.

Was den Verkäufer betrifft, muss der aus dem Verkauf resultierende Veräußerungsgewinn in die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer (IRPF) oder der Körperschaftsteuer einbezogen werden, je nachdem, ob der Eigentümer eine natürliche oder juristische Person ist.

Rechtssicherheit bei der Übertragung besonderer Vermögenswerte

Die Überprüfung aller rechtlichen, gemeinschaftsrechtlichen und steuerlichen Aspekte vor Abschluss des Kaufvertrags ist unerlässlich, um spätere Risiken oder ein unbeabsichtigtes Erlöschen der Nutzungsrechte zu vermeiden. Eine sachgemäße Gestaltung des Privatvertrags und der notariellen Urkunde stellt sicher, dass die Übertragung der Immobilie und die Umschreibung der Vermietungslizenz kohärent und abgesichert erfolgen.

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