Was sagt das Gesetz über das Wohnungseigentum (Ley de Propiedad Horizontal) zum Verkauf mit Schulden?

Die Vorschrift, die solche Situationen in Spanien regelt, ist das Gesetz über das Wohnungseigentum (Ley de Propiedad Horizontal - LPH). In Artikel 9.1.e) legt das Gesetz die Pflichten des Eigentümers bezüglich der Gemeinschaftskosten sowie die Folgen einer Nichterfüllung bei der Eigentumsübertragung klar fest.

Der Schlüsselbegriff, der in diesen Fällen Anwendung findet, ist die dingliche Haftung der Immobilie (afección real). Das bedeutet, dass die Immobilie selbst als Sicherheit für die Begleichung der Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet. Die dingliche Haftung beschränkt die Verantwortung nicht unbegrenzt, sondern deckt folgende Zeiträume ab:

• Den fälligen Teil des laufenden Kalenderjahres, in dem die Übertragung erfolgt.
• Die drei unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahre.

Wenn der Verkäufer die Rückstände vor der Unterzeichnung nicht begleicht oder in der Notarurkunde keine Lösung vereinbart wird, haftet der Käufer mit der Immobilie selbst für die in diesem Zeitraum aufgelaufenen Schulden. Aus diesem Grund wird ein Käufer die Immobilie kaum erwerben, ohne dass die Schuld ordnungsgemäß dokumentiert, beglichen oder vom Endpreis abgezogen wird.

Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden: Ein obligatorisches Dokument

Artikel 9.1.e) des LPH verpflichtet dazu, zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags eine Bescheinigung über den Schuldenstand gegenüber der Eigentümergemeinschaft (certificado de estado de deudas con la comunidad) vorzulegen. Dieses Dokument muss vom Schriftführer der Gemeinschaft mit der Genehmigung des Präsidenten oder vom zugelassenen Immobilienverwalter (administrador de fincas), der das Gebäude verwaltet, ausgestellt werden.

Die Bescheinigung weist ausdrücklich aus, ob sich die Wohnung auf dem neuesten Stand der Zahlungen befindet oder ob noch Beträge offen sind, und führt den genauen Betrag auf, der zum Ausstellungsdatum geschuldet wird.

Ist die Beurkundung ohne diese Bescheinigung möglich?

Das Gesetz sieht eine einzige Ausnahme vor: Der Käufer kann den Verkäufer ausdrücklich von der Pflicht zur Vorlage dieser Bescheinigung entbinden. In der notariellen Praxis kommt diese Befreiung jedoch meist nur in sehr spezifischen Fällen vor, wie etwa beim Kauf unter Verwandten, bei Transaktionen zwischen Investoren oder bei Übertragungen, bei denen die Käuferseite das Risiko nach vorheriger Prüfung des Zustands der Immobilie übernimmt.

Ohne die ausdrückliche Befreiung durch den Käufer wird der Notar die Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht genehmigen.

Optionen für den Verkauf einer Wohnung mit Hausgeldschulden

Es gibt verschiedene rechtliche und finanzielle Wege, um die Transaktion zu strukturieren, wenn Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen. Die Wahl der einen oder anderen Option hängt von der Liquidität des Verkäufers und den mit der Käuferseite getroffenen Vereinbarungen ab.

1. Begleichung vor der notariellen Unterzeichnung

Das ist die einfachste und sauberste Alternative. Der Verkäufer begleicht die gesamte Schuld gegenüber der Gemeinschaft, bevor er zum Notar geht. Sobald der Betrag gezahlt ist, stellt der Verwalter eine Bescheinigung aus, die bestätigt, dass die Wohnung frei von Gemeinschaftslasten ist. Auf diese Weise verläuft der Verkauf wie eine konventionelle Transaktion.

2. Abzug des Betrags und Einbehalt vom Kaufpreis

Wenn der Verkäufer nicht über die nötige Liquidität verfügt, um den Rückstand vorab auszugleichen, besteht die üblichste Lösung darin, einen Nachlass auf den vereinbarten Kaufpreis der Wohnung zu vereinbaren. Am Tag der notariellen Unterzeichnung:

1. Das Bestehen der in der Bescheinigung mitgeteilten Schuld wird in der Notarurkunde festgehalten.
2. Der Käufer behält vom Gesamtkaufpreis die genaue Summe ein, die der Gemeinschaft geschuldet wird.
3. Mittels Bankscheck oder Überweisung leiten der Käufer oder das Notariat diesen Betrag direkt auf das Konto der Gemeinschaft weiter, um die Schuld zu begleichen.
4. Der verbleibende Restbetrag des Kaufpreises wird an den Verkäufer ausgezahlt.

Diese Option bietet der Käuferseite absolute Rechtssicherheit, da gewährleistet ist, dass das einbehaltene Geld unverzüglich zur Tilgung der Außenstände verwendet wird.

3. Ausdrückliche Schuldübernahme durch den Käufer

In diesem Szenario erklärt sich der Käufer bereit, die Immobilie in Kenntnis der bestehenden Schulden zu erwerben und sich formell zu verpflichten, diese nach dem Verkauf zu übernehmen. Diese Gestaltung wird häufig bei Transaktionen mit renovierungsbedürftigen Immobilien gewählt oder wenn der Kaufpreis gesenkt wurde, um die Last zu kompensieren. Damit sie vollumfänglich gültig ist, muss die Schuldübernahme ausdrücklich in der Notarurkunde festgehalten werden.

Unterschied zwischen offenen ordentlichen Hausgeldbeiträgen und Sonderumlagen

Beim **Verkauf einer Wohnung mit Hausgeldschulden** ist es essenziell, die Art der offenen Verpflichtung zu unterscheiden, da die anwendbare Rechtsordnung variiert:

• Ordentliche Beiträge (cuotas ordinarias): Regelmäßige Kosten für die laufende Instandhaltung des Gebäudes (Reinigung, Strom, Aufzug, Versicherung). Sie obliegen stets dem Eigentümer der Wohnung in dem Zeitraum, in dem die Beträge angefallen sind.
• Sonderumlagen (derramas extraordinarias): Von der Eigentümerversammlung beschlossene Ausgaben für Arbeiten oder Verbesserungen (Fassadensanierung, Dachreparatur, Aufzugeinbau). Die allgemeine Regel besagt, dass Sonderumlagen von der Person geschuldet werden, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit der für den Einzug festgelegten Raten Eigentümer ist.

Hat die Eigentümerversammlung vor dem Verkauf eine Sonderumlage mit Ratenzahlung beschlossen, so gehen die Raten, deren Fälligkeit vor der Unterzeichnung liegt, zu Lasten des Verkäufers. Die Raten, die nach der Übertragung fällig werden, liegen in der Verantwortung des neuen Erwerbers, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart wurde.

Was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft gerichtlich vorgegangen ist?

Wenn sich die aufgelaufenen Schulden über einen längeren Zeitraum erstrecken, kommt es häufig vor, dass die Eigentümergemeinschaft gerichtliche Forderungen im Wege eines Mahnverfahrens (proceso monitorio) eingeleitet hat. In fortgeschrittenen Fällen hat die Gemeinschaft möglicherweise eine Vormerkung einer Pfändung (anotación preventiva de embargo) im Grundbuch (Registro de la Propiedad) erwirkt.

Wenn für die Wohnung eine grundbuchlich eingetragene Pfändungsvormerkung wegen Gemeinschaftsschulden besteht, ist die Last öffentlich und geht aus dem Grundbuchauszug (nota simple) hervor. Um die Immobilie unter diesen Bedingungen zu verkaufen, muss die Grundbuchlast gelöscht werden, was die Zahlung nicht nur der Hauptschuld, sondern auch der Gerichtskosten und der während des Gerichtsverfahrens angefallenen Zinsen erfordert.

Sozialwohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

Im spezifischen Fall von Immobilien, die in der Comunidad de Madrid dem öffentlich geförderten Wohnungsbau unterliegen, bringt das Bestehen von Hausgeldschulden ein zusätzliches Prüfungs-Element mit sich. Um eine VPO in dieser Autonomen Gemeinschaft zu verkaufen, müssen zwingend die von der zuständigen Consejería vorgegebenen administrativen Anforderungen erfüllt werden, wie etwa die Einhaltung der festgelegten Höchstverkaufspreise pro Quadratmeter Nutzfläche sowie die Beantragung der entsprechenden Verkaufsgenehmigung oder die Abwicklung der Descalificación der Immobilie, sofern dies rechtlich zulässig ist.

Der gegenüber der Gemeinschaft geschuldete Betrag darf nicht formell zum Verkaufspreis hinzugerechnet werden, um die gesetzlichen Obergrenzen für geförderte Wohnungen in der Comunidad de Madrid zu überschreiten. Daher stellt der Einbehalt von Beträgen zum Zeitpunkt der notariell formell vollzogenen Zahlung den idealen Mechanismus dar, um die Rückstände zu begleichen, ohne die von den regionalen Vorschriften geforderten gesetzlichen Höchstpreisvorgaben zu verletzen.

Rechtliche Beratung bei Immobilientransaktionen mit Lasten

Die Abwicklung komplexer Immobilienverkäufe erfordert eine vorherige rechtliche Analyse, um Options- und Anzahlungsverträge (contratos de arras) zu strukturieren, mit Hausverwaltern zu verhandeln und den Termin zur notariellen Unterzeichnung sicher zu koordinieren. Eine professionelle Begleitung vermeidet vertragliche Fehler, die zu späteren Rechtsstreitigkeiten führen könnten.

Bei Sky Real Estate verfügen wir über die Unterstützung unserer spezialisierten Rechtsabteilung, Sky Law, deren Experten bei den European Legal Awards (2023-2025) für ihre Laufbahn im Bereich des Immobilienrechts ausgezeichnet wurden. Zudem sind wir als Intermediario de Crédito Inmobiliario im Register der Banco de España unter dem Code ICI D-286 eingetragen, was es uns ermöglicht, ganzheitliche Lösungen bei komplexen Situationen wie Verkäufen mit bestehenden Hypotheken, Pfändungen oder Gemeinschaftsschulden anzubieten.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen müssen, die finanzielle Belastungen oder offene Hausgeldrechnungen aufweist, und erfahren möchten, welche Alternativen es gibt, um die Transaktion mit vollen rechtlichen Garantien zu formalisieren, können Sie die Details unseres spezialisierten Services zum Thema Haus mit Schulden oder Hypothek verkaufen einsehen.