Unerlässliche Dokumente für den Verkaufsstart

Um eine Villa auf den Balearen transparent und frei von späteren Anfechtungsrisiken zu vermarkten, muss die Immobilie von Beginn an über eine vollständige Dokumentation verfügen.

• Escritura Pública (notarielle Kaufurkunde) und aktuelle Nota Simple (Grundbuchauszug): Es muss geprüft werden, ob die Angaben im Grundbuch vollständig mit der tatsächlichen physischen Realität der Immobilie übereinstimmen (bebaute Fläche, Nebengebäude, Pools, Veranden und Grundstücksgrenzen).
• Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung): Auf den Balearen ist eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht nur für den Abschluss von Versorgungsverträgen (Wasser, Strom, Gas) erforderlich, sondern auch für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Sie kann als Erstbezugs-, Erneuerungs- oder Befreiungsbescheinigung vorliegen.
• Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética, CEE): Ein nach staatlichen und europäischen Vorschriften obligatorisches Dokument zur Vermarktung und formalen Übertragung der Immobilie. Er muss das entsprechende Energielabel enthalten.
• Letzte Nachweise über die Grundsteuer (IBI) und kommunale Gebühren: Die regelmäßige Zahlung der Grundsteuer (IBI) und der Müllgebühren der jeweiligen Gemeinde (wie Calvià, Andratx, Deià, Santanyí oder Palma) muss nachgewiesen werden.
• Bescheinigung über die Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft: Falls die Villa Teil einer Wohnanlage mit gemeinschaftlichen Elementen oder Dienstleistungen ist (privater Sicherheitsdienst, Zufahrten, Gartenanlagen).

Rustikales Land auf Mallorca: Regelung und städtebauliche Besonderheiten

Ein bedeutender Teil der Luxusvillen auf Mallorca befindet sich auf rustikalem Land (Suelo Rústico). Die städtebauliche Gesetzgebung auf den Balearen, die im Wesentlichen durch das Gesetz 12/2017 über das Bauwesen der Balearen (LUIB) sowie die Inselentwicklungspläne (PIAT und PTI) geregelt wird, erlegt Bebauungen, Renovierungen und Erweiterungen auf solchen Grundstücken strenge Einschränkungen auf.

Klassifizierung von rustikalem Land und Bebauungsmöglichkeiten

Rustikales Land auf Mallorca wird in verschiedene Schutzkategorien unterteilt, wie geschütztes rustikales Land (Suelo Rústico de Especial Protección, einschließlich der Naturschutzgebiete von besonderem Interesse bzw. ANEI) und einfaches rustikales Land (Suelo Rústico Común, SRC). Jede Kategorie legt Mindestgrundstücksgrößen (in der Regel zwischen 14.000 und 50.000 Quadratmetern je nach Zone) sowie maximale Bebauungs- und Volumenprozentsätze fest.

Bescheinigung über das Nichtbestehen von Baurechtsverletzungsverfahren (CIEIU)

Beim Verkauf einer Villa auf Mallorca, die sich auf rustikalem Land befindet, gehört die Bescheinigung über das Nichtbestehen von Baurechtsverletzungsverfahren (CIEIU) zu den von Anwälten der Käufer am häufigsten geforderten Dokumenten. Sie wird von der Agència de Defensa del Territori de Mallorca (ADT) oder der jeweiligen Gemeinde ausgestellt und bestätigt, dass für das Anwesen weder Bußgeldverfahren noch ausstehende Abrissanordnungen vorliegen.

Ältere Bauten und Verjährung von Baurechtsverstößen

Es kommt häufig vor, dass rustikale Fincas auf Mallorca Bauten aufweisen (Veranden, Pools, Gerätehäuschen oder Anbauten), die in der Vergangenheit ohne entsprechende kommunale Baugenehmigung errichtet wurden. Nach der LUIB verjähren Baurechtsverstöße auf einfachem rustikalem Land nach Ablauf der gesetzlichen Fristen, sofern die Behörde kein Sanktionsverfahren eingeleitet hat. Auf geschütztem rustikalem Land (wie ANEI) verjähren Verstöße unter den geltenden Bestimmungen jedoch nicht.

Wenn die Immobilie Elemente aufweist, die sich außerhalb der Bebauungsplanung (fuera de ordenación) befinden oder verjährt sind, ist ein Alterszertifikat eines Architekten oder Bauingenieurs unerlässlich. Dieses muss die Errichtungsdaten anhand historischer Luftbilder (Ortofotos des Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, PNOA) detailliert nachweisen, um den rechtlichen Status vor dem Markteintritt zu klären.

Lizenzen zur touristischen Vermietung (ETV) bei der Übertragung von Villen

Villen, die über eine Lizenz zur touristischen Vermietung von Wohnraum (ETV) verfügen, bieten einen besonderen Anreiz für Investoren. Die Verwaltung und Übertragung dieser Lizenzen unterliegt jedoch sehr präzisen Vorgaben der Conselleria de Turisme und des Consell de Mallorca.

Arten von ETV-Lizenzen und ihre Übertragbarkeit

• Feste ETV-Lizenzen (dauerhafte Gästebetten): Hierbei handelt es sich um Lizenzen, die unter früheren rechtlichen Rahmenbedingungen vor den jüngsten Gesetzesänderungen erteilt wurden. In der Regel sind diese Lizenzen an die Immobilie gebunden und werden beim Kauf gemeinsam mit dem Objekt übertragen, wodurch das Recht zur kommerziellen Nutzung erhalten bleibt.
• Befristete oder an Bettenaustausch gebundene ETV-Lizenzen: Über das Konsortium für touristische Gästebetten erworben. Hierbei muss geprüft werden, ob sie nach fünf Jahren erlöschen oder gemeindlichen Zonierungsplänen und festgelegten geeigneten Zonen unterliegen.

Bevor das Objekt mit einer ETV-Lizenz beworben wird, muss geprüft werden, ob die verantwortungsvolle Erklärung zum Beginn der touristischen Tätigkeit (DRIAT) aktiv ist, ob die entsprechenden Gebühren entrichtet wurden und ob kein Erlöschungsgrund für die Lizenz vorliegt.

Besteuerung und Kosten beim Verkauf einer Villa

Der Übertragungsprozess bringt eine Reihe steuerlicher Pflichten mit sich, die der Eigentümer vorab einkalkulieren sollte, um den Nettoertrag der Transaktion zu berechnen.

Einkommensteuer für Ansässige (IRPF) oder für Nichtansässige (IRNR)

Der durch den Verkauf erzielte Veräußerungsgewinn unterliegt der IRPF, wenn der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig ist. Er berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungswert (abzüglich verkaufsbedingter Kosten und Steuern) und dem Anschaffungswert (zuzüglich Kosten, Steuern und getätigter Wertsteigerungsinvestitionen).

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, unterliegt die Transaktion der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). In diesem Fall ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Gesamtkaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers bei der Steuerbehörde über das Formular Modelo 211 einzuzahlen.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / IIVTNU)

Die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (IIVTNU) ist eine kommunale Abgabe auf die Wertsteigerung städtischen Bodens während der Besitzzeit. Obwohl rein rustikale Fincas hinsichtlich des rustikalen Grundanteils von der IIVTNU befreit sind, unterliegen als städtischer Boden eingestufte Grundstücksteile oder bebaute Kerne dieser kommunalen Steuer.

Vorbereitung der Verkaufsstrategie im Luxusimmobilienmarkt

Um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten, müssen technische Analyse, finanzielle Bewertung und rechtlicher Rahmen aufeinander abgestimmt werden. Eine Villa auf Mallorca auf den Markt zu bringen, ohne vorher die Lizenzen, die genaue Eintragsfläche im Grundbuch und Kataster oder den Zustand der Anlagen geprüft zu haben, kann den Verkauf um mehrere Monate verzögern oder qualifizierte Käufer abschrecken.

Das spezialisierte Team von Sky Real Estate verbindet kaufmännische Analyse mit umfassender technischer Begleitung. Wir stützen uns auf die Rechtsabteilung von Sky Law, die bei den European Legal Awards 2023-2025 ausgezeichnet wurde, sowie auf die Akkreditierung als Immobiliardarlehensvermittler, eingetragen im Register der Banco de España unter dem Code ICI D-286. Diese Struktur garantiert eine gewissenhafte Abwicklung in allen Phasen der Übertragung.

Wenn Sie Ihre Immobilie mit rechtlicher Sicherheit und optimaler Positionierung für internationale Investoren vermarkten möchten, informieren Sie sich über unsere Dienstleistungen für den Verkauf und die Vermarktung von Luxusimmobilien.