Immobilie mit IBI-Schulden verkaufen: Wer zahlt?

Wer ist gegenüber der Kommunalverwaltung der Steuerschuldner der IBI?

Um die rechtliche Zuordnung der Zahlung zu verstehen, muss man sich auf Artikel 63 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/2004 vom 5. März beziehen, mit dem die neugefasste Fassung des Gesetzes über die örtlichen Finanzen verabschiedet wurde. Diese Norm legt kategorisch fest, dass Steuerschuldner der IBI die natürliche oder juristische Person ist, die am 1. Januar des entsprechenden Kalenderjahres das Eigentumsrecht an der Immobilie innehat.

Dies bedeutet, dass aus rein steuerlicher und administrativer Sicht die jeweilige Gemeinde oder kommunale Einzugsbehörde den gesamten Steuerbescheid für dieses Jahr von demjenigen verlangen wird, der am ersten Tag des Jahres als Eigentümer eingetragen war. Wenn der Verkauf der Immobilie beispielsweise im Mai formalisiert wird, fordert die Behörde den gesamten Betrag des Jahresbescheids vom Verkäufer ein, da dieser am 1. Januar Eigentümer war.

Diese Verpflichtung gegenüber dem Finanzamt hindert Käufer und Verkäufer jedoch nicht daran, im privatrechtlichen Rahmen eine anteilige Aufteilung der Steuer zu vereinbaren, die sich nach dem Zeitraum richtet, in dem jeder von ihnen im Laufe des Geschäftsjahres Eigentümer der Immobilie ist.

Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Aufteilung der IBI

Jahrelang gab es Unstimmigkeiten darüber, ob der Verkäufer berechtigt war, vom Käufer den anteiligen Betrag der IBI für den Zeitraum von der Übertragung bis zum Jahresende zu verlangen. Das Urteil des Obersten Gerichtshofs (Sentencia del Tribunal Supremo) 405/2016 vom 15. Juni legte hierzu Kriterien fest und klärte das zivilrechtliche Verhältnis zwischen den Parteien.

Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass, sofern die Parteien im Kaufvertrag oder in der öffentlichen Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbaren, der Verkäufer das Recht hat, den Teil der IBI auf den Käufer umzulegen, der dem Zeitraum entspricht, in dem der Käufer im selben Entstehungsjahr Eigentümer ist.

In der üblichen Praxis bedeutet dies: Wird ein Verkauf am 1. Juli notariell beurkundet, war der Verkäufer sechs Monate lang Eigentümer und der Käufer die verbleibenden sechs Monate. Sofern keine ausdrückliche Vereinbarung über die vollständige Übernahme durch eine der Parteien getroffen wurde, werden die Steuerkosten im Verhältnis 50 % zu 50 % aufgeteilt. Gegenüber der Gemeinde bleibt jedoch der eingetragene Eigentümer vom 1. Januar der einzige formell Verpflichtete. Aus diesem Grund ist der häufigste Mechanismus, dass der Käufer seinen entsprechenden Anteil zum Zeitpunkt der Unterzeichnung an den Verkäufer zahlt, damit dieser die Steuer bei der Kommunalverwaltung begleicht.

Die dingliche Haftung der Immobilie bei Nichtzahlung der IBI

Eines der größten Risiken beim Verkauf einer Wohnung mit ungelösten IBI-Schulden aus den Vorjahren liegt im Rechtsinstitut der dinglichen Haftung (afección real), die in Artikel 78 des Allgemeinen Steuergesetzes (Ley General Tributaria) vorgesehen ist.

Diese gesetzliche Bestimmung legt fest, dass die übertragenen Güter und Rechte direkt für die Begleichung der Steuerschulden haften, die ihr Eigentum belasten. Im konkreten Fall der IBI haftet die Immobilie für die unbezahlten Steuerschulden des Jahres, in dem die Übertragung erfolgt, sowie des unmittelbar vorangegangenen Jahres.

Diese dingliche Garantie bringt konkrete Konsequenzen für die Käuferseite mit sich:

• Risiko der Haftungsübertragung: Wenn der Verkäufer IBI-Schulden aus den gesetzlich zulässigen Jahren anhäuft und die Behörde alle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen sein persönliches Vermögen erfolglos ausschöpft, kann die Gemeinde ein Verfahren zur Haftungsübertragung auf den Erwerber einleiten.
• Möglichkeit einer Pfändung: Die kommunale Steuerbehörde behält sich das Recht vor, die Pfändung der Immobilie einzuleiten, um ausstehende Rechnungen einzutreiben, unabhängig davon, ob der aktuelle Eigentümer zum Zeitpunkt des Entstehens des Zahlungsrücksstands Eigentümer war.

Aufgrund dieser Haftung verpflichtet das Notarrecht den Notar, vom Verkäufer den Nachweis zu verlangen, dass er mit den IBI-Zahlungen auf dem Laufenden ist, oder die Vorlage der Katasterbescheinigung einzufordern. Wird das Bestehen von ausstehenden Rechnungen festgestellt, verlangt die Käuferseite in der Regel die vorherige Begleichung oder den Einbehalt des Betrags im Moment der Unterzeichnung.

Schritte zum sicheren Verkauf einer Wohnung mit IBI-Schulden

Die Übertragung einer Immobilie abzuschließen, wenn noch ausstehende Beträge für diese Steuer vorhanden sind, ist ein übliches Verfahren. Um die Transaktion mit vollständiger Rechtssicherheit abzuwickeln und die Notarunterzeichnung nicht zu blockieren, sollten folgende Schritte befolgt werden:

1. Einholung der kommunalen Schuldenbescheinigung

Der Eigentümer muss sich an das Steueramt der jeweiligen Gemeinde (oder die zuständige Einzugsbehörde) wenden und eine offizielle Bescheinigung über den Schuldenstand der Immobilie anfordern. In diesem offiziellen Dokument wird aufgeschlüsselt, ob sich die Rechnungen in der freiwilligen Zahlungsfrist oder im Vollstreckungsverfahren befinden, wobei Hauptforderung, Kosten, Säumniszuschläge und aufgelaufene Zinsen detailliert aufgeführt werden.

2. Vereinbarung eines Einbehalts in der Kaufurkunde

Dies ist die am häufigsten genutzte Formel beim Verkauf einer Wohnung mit IBI-Schulden. Direkt beim Notartermin zieht die Käuferseite vom vereinbarten Gesamtkaufpreis den exakten Betrag ab, der der Gemeinde geschuldet wird. Mit diesem einbehaltenen Betrag kümmert sich die Käuferseite oder eine beauftragte Gestoría darum, die Schuld bei der Behörde zu begleichen und den endgültigen Löschungsnachweis zu erhalten.

3. Begleichung mit Mitteln aus dem Reservierungsvertrag (Arras)

Eine weitere gültige Option besteht darin, die als Anzahlung oder Bestätigungsanzahlung (Arras) erhaltenen Mittel zu verwenden, um die Steuerschuld vor der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde zu begleichen. Nach Begleichung des Betrags legt der Verkäufer dem Notar die Bankbelege über die Einzahlung der von der Gemeinde ausgestellten Zahlungsaufforderungen vor.

4. Formalisierung der anteiligen Aufteilung und Vereinbarungen in der öffentlichen Urkunde

Der Notar hält in der öffentlichen Kaufurkunde ausdrücklich den Verwaltungsstatus der IBI des laufenden Geschäftsjahres fest und dokumentiert, ob die Steuer anteilig zwischen den Parteien aufgeteilt oder von einer der Parteien vollständig übernommen wurde.

Sonderfälle: Geförderter Wohnungsbau (VPO) in der Comunidad de Madrid

Wenn sich der Verkauf einer Immobilie mit Steuerschulden auf eine geförderte Wohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid bezieht, erfordert die Abwicklung die Beachtung zusätzlicher administrativer Anforderungen.

In der Comunidad de Madrid ist es für die Übertragung einer VPO, die sich noch in der Schutzfrist befindet, zwingend erforderlich, die entsprechende Verkaufsgenehmigung oder die freiwillige Entbindung von der Bindung (descalificación voluntaria) bei der Dirección General de Vivienda zu beantragen. Ebenso muss sich der Verkaufspreis strikt an die gesetzlichen Höchstpreise halten, die durch die anwendbaren regionalen Vorschriften je nach Schutzregelung der Immobilie festgelegt sind.

Das Vorhandensein von ausstehenden IBI-Zahlungen verhindert nicht den Beginn der administrativen Schritte zur Genehmigung oder Descalificación in der Comunidad de Madrid. Bevor der Verkauf jedoch notariell beurkundet und im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden kann, müssen alle Steuerlasten, die auf der geförderten Wohnung liegen, vollständig beglichen sein, um so eine lastenfreie Übertragung der Immobilie zu gewährleisten.

Mahnverfahren und Pfändungen wegen unbezahlter IBI

Wird die IBI-Schuld nicht innerhalb der freiwilligen Zahlungsfrist beglichen, leitet die Gemeinde das Vollstreckungsverfahren durch Zustellung einer Pfändungsverfügung (providencia de apremio) ein. Besteht der Zahlungsrückstand weiterhin, kann die Kommunalverwaltung eine administrative Pfändung der Immobilie veranlassen und die entsprechende Vormerkung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen.

Das Vorhandensein einer Pfändungsvormerkung wegen IBI-Zuschlägen verhindert den Verkauf des Grundstücks rechtlich nicht, erfordert jedoch ein formelles Löschungsverfahren. In diesem Fall ist es unerlässlich, bei der Einzugsbehörde den Zahlungsbescheid mit der zum Unterzeichnungsdatum aktualisierten Abrechnung anzufordern. Bei der Beurkundung wird der geschuldete Kapitalbetrag zuzüglich der entsprechenden Zuschläge und Verzugszinsen einbehalten, um die Pfändung aufzuheben und anschließend die Löschung des Grundbucheintrags zu beantragen.

Professionelles Management bei Immobilienverkäufen mit Belastungen

Die Abwicklung der Übertragung einer Immobilie mit Steuerschulden oder anderen finanziellen Belastungen erfordert eine vorherige rechtliche Prüfung, um sicherzustellen, dass die Transaktion ohne zukünftige Haftungen für alle beteiligten Parteien abgeschlossen wird.

Bei Sky Real Estate verfügen wir über ein spezialisiertes Rechts- und Immobilienteam für die Abwicklung von Immobilien mit komplexen Schulden. Unsere Fachkompetenz im Rechtssektor wurde mit den Sky Law European Legal Awards in den Ausgaben 2023, 2024 und 2025 ausgezeichnet. Zudem sind wir als Immobiliardarlehensvermittler im offiziellen Register der Banco de España unter dem Code ICI D-286 eingetragen, was uns berechtigt, Finanztransaktionen und Vermittlungen mit Gläubigerinstituten und öffentlichen Verwaltungen zu strukturieren.

Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie abwickeln möchten, die Steuerschulden, Zahlungsrückstände oder Grundbuchbelastungen aufweist, kann unser Team den gesamten technischen und rechtlichen Prozess koordinieren. Ausführlichere Informationen zu unseren spezialisierten Dienstleistungen finden Sie in unserem Bereich über Haus mit Schulden oder Hypothek verkaufen.