Immobilienverkauf in Spanien als Nicht-Resident: Einbehalt von 3 %

Was ist der 3 %-Einbehalt beim Verkauf einer Immobilie?

Wenn ein Eigentümer, der in Spanien nicht als steuerlich ansässig gilt, beschließt, eine Immobilie als Nicht-Resident zu verkaufen, sieht die Gesetzgebung einen Quellensteuereinbehalt vor. Dieses Verfahren verpflichtet den Käufer, 3 % des in der öffentlichen Urkunde vereinbarten Gesamtbetrags abzuziehen und über die Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) an die Finanzbehörde abzuführen.

Der wesentliche Zweck dieser Maßnahme besteht nicht darin, eine endgültige Steuer zu erheben, sondern eine Vorauszahlung auf die spätere Endabrechnung der IRNR zu leisten. Da der Verkäufer seinen steuerlichen Wohnsitz nicht im Land hat, nutzt die Finanzverwaltung diesen vorsorglichen Einbehalt, um zu verhindern, dass die Transaktion nach Abschluss der Übertragung unversteuert bleibt.

Wichtig ist, dass die rechtliche Verantwortung für die Einbehaltung und Abführung ausschließlich beim Käufer liegt, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person, einen Residenten oder Nicht-Residenten handelt. Falls der Käufer die fristgerechte Abführung versäumt, haftet die übertragene Immobilie subsidiär für die Zahlung dieses Betrags.

Das Verfahren Schritt für Schritt: Modelo 211 und Modelo 210

Um die steuerliche Abwicklung beim Immobilienverkauf als Nicht-Resident präzise zu steuern, kommen zwei offizielle Formulare zum Einsatz, die die Fristen und Pflichten beider Parteien nach Unterzeichnung der Notarurkunde regeln:

1. Die Abführung durch den Käufer über das Modelo 211

Bei der Unterzeichnung vor dem Notar zieht die kaufende Partei 3 % des vereinbarten Gesamtbetrags ab. Ab diesem Datum hat sie genau einen Monat Zeit, um diesen Betrag über das Modelo 211 auszufüllen und einzuzahlen. Nach der formellen Einreichung muss der Käufer dem Verkäufer eine gestempelte Kopie dieses Dokuments aushändigen, damit dieser den erlittenen Steuerabzug gegenüber der Finanzbehörde nachweisen kann.

2. Die Steuererklärung des Verkäufers über das Modelo 210

Sobald das vorherige Formular eingereicht wurde, verfügt der Verkäufer über eine gesetzliche Frist, um seine tatsächliche steuerliche Situation zu regulieren. Er muss das Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Einzahlungsfrist des Käufers einreichen (was maximal vier Monate ab dem Datum der Beurkundung des Kaufs entspricht).

Durch die Einreichung des Modelo 210 wird festgestellt, ob die Transaktion einen Veräußerungsgewinn oder ein Veräußerungsgeschäft mit Verlust ergeben hat. Dabei wird die endgültige Steuer berechnet und mit dem zuvor eingezahlten 3 %-Einbehalt verrechnet.

Berechnung des Veräußerungsgewinns und anwendbare Steuern

Der vorab einbehaltene Betrag entspricht nicht zwangsläufig der endgültig zu zahlenden Steuer. Die endgültige Steuerschuld hängt ausschließlich vom Nettogewinn ab, den der Verkäufer erzielt hat. Zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns beim Immobilienverkauf als Nicht-Resident wird die Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert herangezogen:

• Veräußerungswert (Valor de transmisión): Dieser wird ausgehend vom in der Urkunde angegebenen Verkaufspreis berechnet, abzüglich der dem Verkäufer entstandenen Veräußerungskosten wie Maklerhonorar, rechtliche Beratung und die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal).
• Anschaffungswert (Valor de adquisición): Dieser ergibt sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich aller mit dem Erwerb verbundenen direkten Steuern (MwSt./IVA oder Grunderwerbsteuer/Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), Notar- und Grundbuchkosten sowie nachgewiesener Kosten für strukturelle Renovierungen oder Erweiterungen. Von diesem Betrag werden die aufgelaufenen Abschreibungen abgezogen, falls die Immobilie vermietet war.

Auf den berechneten Netto-Veräußerungsgewinn wird der IRNR-Steuersatz von 19 % angewendet, der sowohl für steuerlich Ansässige in der Europäischen Union, Island und Norwegen als auch für Personen mit Wohnsitz in Drittstaaten außerhalb der EU gilt.

Szenarien nach der IRNR-Steuererklärung

Nach Abzug der 19 %-igen Steuerschuld auf den tatsächlichen Gewinn im Vergleich zu den bei der Übertragung einbehaltenen 3 % können drei verschiedene finanzielle Szenarien eintreten:

1. Antrag auf Erstattung: Ist der erzielte Nettogewinn gering und liegt die resultierende Steuer von 19 % unter dem über das Modelo 211 einbehaltenen Betrag, hat der Eigentümer das Recht, die Erstattung des Differenzbetrags zu seinen Gunsten zu beantragen.
2. Vorliegen von Veräußerungsverlusten: Wird die Immobilie zu einem Betrag veräußert, der unter dem Anschaffungswert einschließlich aller anrechenbaren Kosten liegt, entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn. In diesem Fall kann der Verkäufer bei der Agencia Tributaria die vollständige Rückerstattung der einbehaltenen 3 % beantragen.
3. Zusatzzahlung: Hat die Immobilie seit ihrem Erwerb eine erhebliche Wertsteigerung erfahren, liegt die resultierende Steuer von 19 % über dem beim Notar einbehaltenen Betrag. Der Steuerpflichtige muss bei der Einreichung des Modelo 210 die entsprechende Differenz an das Finanzamt nachzahlen.

Unterlagen und Fristen für die Erstattung der 3 %

Führt das Ergebnis des Modelo 210 zu einer teilweise oder vollständigen Erstattung des einbehaltenen Betrags beim Immobilienverkauf als Nicht-Resident, leitet die Agencia Tributaria ein Prüfungsverfahren ein, um die Richtigkeit der eingereichten Zahlen zu überprüfen. Um Verzögerungen bei der Auszahlung zu vermeiden, ist die Zusammenstellung folgender Belege unerlässlich:

• Kopie der öffentlichen Kauf- und Verkaufskaufurkunden.
• Originalrechnungen über Agenturprovisionen, Honorare, Notar-, Grundbuch- und Steuerzahlungen beider Transaktionen.
• Rechnungen und Banknachweise über Zahlungen für Bauarbeiten oder Modernisierungen an der Immobilie, die den Anschaffungswert erhöht haben.
• Vom Käufer vorgelegter Nachweis über die Einzahlung des Modelo 211.
• Bestätigung der Kontoinhaberschaft des Bankkontos, auf das die Erstattung erfolgen soll (dies kann auch ein ausländisches Konto sein, sofern es die Anforderungen zur Identifizierung des Inhabers erfüllt).

Die Finanzbehörde verfügt über eine gesetzliche Frist von sechs Monaten ab dem Ende der Einreichungsfrist oder ab dem Antragsdatum, um die entsprechende Rückerstattung vorzunehmen. Bei Verzögerungen nach Ablauf dieser Frist, die nicht vom Steuerzahler zu vertreten sind, zahlt die Finanzbehörde den geschuldeten Betrag zusammen mit den gesetzlichen Verzugszinsen aus.

Ausnahmen von der Einbehaltspflicht

Nicht bei allen Immobilientransaktionen ist der Abzug der Steuerpflicht zwingend. Es gibt gesetzlich geregelte Fälle, in denen der Einbehalt von 3 % entfällt:

• Wenn die übertragene Immobilie in eine Handelsgesellschaft eingebracht wird, die ihren steuerlichen Wohnsitz auf spanischem Gebiet hat.
• Bei unentgeltlichen Übertragungen (wie Schenkungen oder Erbschaften), die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegen.
• Wenn der Verkäufer durch eine offizielle Bescheinigung der Agencia Tributaria nachweist, dass er in Spanien im Rahmen der Körperschaftsteuer (Impuesto sobre Sociedades) oder der allgemeinen Einkommensteuer (IRPF) besteuert wird.

Steuerplanung bei hochwertigen Immobilientransaktionen

Bei Transaktionen im Markt für exklusive Anwesen und Luxusimmobilien erreicht die dem 3 %-Einbehalt entsprechende Summe beträchtliche Höhen. Die korrekte Abwicklung des Modelo 210 und der dokumentarische Nachweis jeder Modernisierung oder abzugsfähigen Ausgabe ermöglichen es, die Steuerlast zu optimieren und die Liquidität zu sichern.

Eine fundierte rechtliche Analyse ist der Schlüssel für die erfolgreiche Abwicklung von Erstattungsverfahren und die Vermeidung unnötiger Prüfungen durch die Steuerbehörden. Unsere Kanzlei, ausgezeichnet bei den internationalen Sky Law European Legal Awards in den Jahren 2023 bis 2025 und im offiziellen Register mit der Akkreditierung ICI D-286 der Banco de España eingetragen, bietet umfassende technische Unterstützung bei der Beratung internationaler Investoren und Eigentümer bei der Vermarktung ihrer Vermögenswerte.

Wenn Sie die Übertragung Ihrer Immobilien mit maximaler rechtlicher Sicherheit und optimaler steuerlicher Abwicklung koordinieren möchten, laden wir Sie ein, sich auf unserer Seite über den Verkauf und die Vermarktung von Luxusimmobilien ausführlich zu informieren.