Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung: verkaufen, zuteilen oder Nutzungsrecht einräumen

Der eheliche Güterstand als Ausgangspunkt

Bevor die Optionen für den Verbleib der Immobilie geprüft werden, ist es unerlässlich, den Ehevertrag oder den in der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft geltenden gesetzlichen Güterstand zu prüfen:

• Errungenschaftsgemeinschaft (Sociedad de gananciales): Die während der Ehe mit gemeinsamen Mitteln erworbenen Vermögenswerte gehören beiden Ehegatten zu gleichen Teilen. Wurde die Immobilie nach der Eheschließung unter diesem Güterstand erworben, fällt sie in das Gesamtgut und muss im entsprechenden Verfahren auseinandergesetzt werden.
• Gütertrennung (Separación de bienes): Jeder Ehegatte behält das Alleineigentum an den auf seinen Namen erworbenen Vermögenswerten. Wurde das Haus im Miteigentum (proindiviso) erworben, richtet sich der Eigentumsanteil nach den in der Kaufurkunde eingetragenen Anteilen.

Die genaue Kenntnis der bisherigen Eigentumsstruktur bestimmt den verfahrensrechtlichen Weg zur Auseinandersetzung der Eheguttengemeinschaft oder zur Aufhebung des Miteigentums (Extinción de condominio) an der Familienwohnung.

Die drei Hauptwege zur Regelung der Eigentumsverhältnisse

Wenn sich das Paar entscheidet, das Miteigentum an der Immobilie nach der Trennung nicht fortzuführen, gibt es drei wesentliche Wege, um eine rechtliche und vermögensrechtliche Lösung für das Haus zu finden.

1. Verkauf der Immobilie an Dritte

Der direkte Verkauf auf dem Immobilienmarkt ist aus finanzieller Sicht oft die klarste Option. Er ermöglicht die vollständige Tilgung der bestehenden Hypothek und die Aufteilung des verbleibenden Erlöses entsprechend den jeweiligen Eigentumsanteilen.

Für diesen Schritt ist die ausdrückliche Zustimmung beider Parteien oder eine gerichtliche Genehmigung im Rahmen des Scheidungsverfahrens erforderlich. Entscheidend sind eine realistische Marktwertermittlung und eine Vermarktungsstrategie, die eine Blockade des Verkaufs durch Unstimmigkeiten zwischen den Miteigentümern verhindert.

2. Übernahme der Immobilie durch Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft (Extinción de condominio)

Möchte einer der Ehegatten die gesamte Immobilie übernehmen, ist kein klassischer Kaufvertrag erforderlich. Die passende Rechtsfigur ist die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft (extinción de condominio) bzw. die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft.

Bei diesem Verfahren überträgt ein Ehegatte seinen Eigentumsanteil auf den anderen gegen eine finanzielle Ausgleichszahlung, die dem aktuellen Wert seines Anteils abzüglich des proportionalen Anteils der verbleibenden Hypothekenschuld entspricht.

Der Hauptvorteil der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft liegt in den geringeren steuerlichen Kosten im Vergleich zum normalen Kauf, da sie der Stempelsteuer (Impuesto sobre Actividades Jurídicas Documentadas, AJD) anstelle der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) unterliegt.

3. Beibehaltung des Miteigentums und Nutzungsvereinbarung

Unter bestimmten Umständen beschließen die Parteien, das Miteigentum an der Immobilie vorübergehend beizubehalten. Dies ist häufig der Fall, wenn keine unmittelbare Liquidität vorhanden ist, um den weichenden Ehegatten zu entschädigen, oder wenn der Verkauf auf einen günstigeren Marktzeitpunkt verschoben werden soll.

In diesen Fällen ist es unerlässlich, im Scheidungsfolgenvergleich (Convenio regulador) die genaue Aufteilung der Fixkosten (Gemeinschaftskosten, Grundsteuer IBI, Sonderumlagen) und der Hypothekenraten festzulegen, um zukünftige Rechtsstreitigkeiten wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden.

Die Nutzung der Familienwohnung und das Sorgerecht für minderjährige Kinder

Bei der Frage, was mit dem Haus bei einer Scheidung passiert, muss strikt zwischen den Eigentumsverhältnissen (wer steht im Grundbuch) und dem Nutzungsrecht (wer bewohnt die Immobilie) unterschieden werden.

Das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) räumt dem Wohl der minderjährigen Kinder Vorrang ein. Bei Alleinsorgerecht bzw. alleiniger Obhut wird das Nutzungsrecht an der Familienwohnung in der Regel den minderjährigen Kindern und dem Elternteil zugesprochen, bei dem sie leben, unabhängig davon, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Bei einem Wechselmodell (custodia compartida) wird die Einräumung des Nutzungsrechts im Einzelfall entschieden. Zu den gebräuchlichsten Modellen gehören:

• Abwechselnde Nutzung oder Nestmodell (Modelo nido): Die Kinder verbleiben dauerhaft in der Familienwohnung, und die Elternteile ziehen während ihrer jeweiligen Betreuungszeiten abwechselnd ein.
• Befristete Nutzungsüberlassung: Dem Ehegatten mit dem höheren Schutzbedarf oder der geringeren wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird das Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum zugesprochen.
• Auflösung oder sofortiger Verkauf: Verfügen beide Elternteile über ausreichende Mittel, um den Kindern während der jeweiligen Betreuungszeit eine angemessene Unterkunft zu bieten, kann die Auseinandersetzung der Immobilie ohne Einräumung eines exklusiven Nutzungsrechts genehmigt werden.

Was passiert nach der Trennung mit der bestehenden Hypothek?

Der Scheidungsfolgenvergleich oder das gerichtliche Urteil binden die beteiligten Parteien, ändern jedoch nicht die mit dem Kreditinstitut geschlossenen Verträge. Für die Bank bleiben beide Ex-Ehepartner Gesamtschuldner des Hypothekendarlehens, selbst wenn vertraglich vereinbart wurde, dass nur ein Partner die Raten übernimmt.

Übernimmt ein Ehegatte die Immobilie und die gesamte Hypothekenschuld, ist eine Vertragsänderung (novación hipotecaria) mit der Bank erforderlich, um den anderen Partner aus der Mithaftung für das Darlehen zu entlassen. Die Bank prüft hierbei die Bonität des Übernehmers und kann zusätzliche Sicherheiten verlangen, um der Schuldübernahme zuzustimmen.

Steuerliche Auswirkungen bei Aufteilung oder Übertragung der Immobilie

Jede Veränderung der Immobilienverhältnisse im Rahmen einer Ehetrennung hat konkrete steuerliche Folgen:

• Stempelsteuer (Impuesto sobre Actividades Jurídicas Documentadas, AJD): Bei der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft fällt diese Steuer auf den Gesamtwert der Immobilie oder den Wert des übertragenen Anteils an, basierend auf dem von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft festgelegten Steuersatz.
• Einkommensteuer (IRPF): Die quotenmäßige Übertragung im Rahmen einer Extinción de condominio führt bei der Einkommensteuer nicht zu einer Vermögensveränderung, solange keine nicht ausgeglichenen Mehrzuteilungen vorliegen. Beim Verkauf an Dritte muss der entstandene Veräußerungsgewinn oder -verlust in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / IIVTNU): Die Einräumung eines Nutzungsrechts stellt keinen steuerbaren Tatbestand für die Plusvalía Municipal dar. Zudem sind Übertragungen im Zuge der Auflösung des ehelichen Güterstands in den meisten gesetzlichen Fällen von der Steuerpflicht ausgenommen.

Sonderfälle: Geförderter Wohnungsbau (VPO) in der Comunidad de Madrid

Handelt es sich bei der abzuwickelnden Immobilie um eine geförderte Sozialwohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid, unterliegt die Transaktion den rechtlichen Vorgaben der Autonomen Gemeinschaft für geförderten Wohnraum.

Sowohl bei der Übertragung an Dritte als auch bei der Übernahme im Rahmen einer Extinción de condominio müssen folgende spezifische Voraussetzungen beachtet werden:

• Höchstverkaufspreis oder Bewertung: Der vereinbarte Betrag oder die Bewertung der Anteile darf den von der Comunidad de Madrid für das jeweilige Modul und den Gebäudetyp festgelegten gesetzlichen Höchstpreis nicht überschreiten.
• Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (Derechos de tanteo y retracto): Bei bestimmten Projekten mit aktiver öffentlich-rechtlicher Bindung steht der regionalen Verwaltung ein Vorkaufsrecht an der Immobilie zu.
• Freistellung von der Sozialbindung (Descalificación): Um die Immobilie ohne Preisbindung auf dem freien Markt zu verkaufen, muss bei der Dirección General de Vivienda der Comunidad de Madrid die freiwillige Freistellung beantragt und die erhaltenen öffentlichen Beihilfen oder Steuervergünstigungen zurückgezahlt werden.

Koordination von rechtlicher Strategie und Immobilienabwicklung

Die Regelung der Zukunft der Immobilie nach einer Scheidung erfordert die Verknüpfung von Familienrecht, Steuerplanung und fundierten Kenntnissen des Immobilienmarkts. Die Ausarbeitung von Übernahmevereinbarungen ohne vorherige Prüfung der Umschuldungskapazität oder der Grundbuchsituation kann zu schwer lösbaren Blockaden führen.

Das Zusammenwirken spezialisierter Fachkräfte stellt sicher, dass der Scheidungsfolgenvergleich vor Notaren, Banken und Behörden vollumfänglich durchsetzbar ist und schützt das Vermögen beider Parteien.

Bei Sky Real Estate strukturieren wir ganzheitliche Lösungen für die Abwicklung von Immobilienvermögen bei Trennungsverfahren. Unser rechtlicher Beratungsbereich, ausgezeichnet mit den Sky Law European Legal Awards 2023-2025, arbeitet eng mit der Abteilung für Kredit- und Immobilienvermittlung zusammen, die unter dem Code ICI D-286 Banco de España registriert ist.

Um Ihren individuellen Fall zu analysieren und die beste Alternative für Ihre Immobilie zu entwickeln, kontaktieren Sie unsere Immobilienanwälte.