Kann ich der Bank mein eigenes Wertgutachten vorlegen?

Rechtlicher Rahmen: Was verlangt das Gesetz von Bankinstituten?

Das Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobilienkreditverträgen schützt die Freiheit des Antragstellers, die Bewertungsgesellschaft frei zu wählen. Diese Regelung legt eindeutig fest, dass Finanzinstitute jeden Bericht akzeptieren müssen, der von einer offiziell zugelassenen Bewertungsgesellschaft ausgestellt wurde.

Dies bedeutet, dass das Gläubigerinstitut das Dokument nicht willkürlich ablehnen darf und die Kreditvergabe nicht davon abhängig machen kann, dass eine Bewertung durch seine gewohnte Partnergesellschaft durchgeführt wird. Wenn die Bank auf eigene Rechnung eine zusätzliche Überprüfung der Immobilie durchführen möchte, schreibt die Gesetzgebung vor, dass sie die Kosten dieser Maßnahme vollständig übernehmen muss, ohne dem Kunden irgendwelche Ausgaben in Rechnung zu stellen.

Voraussetzungen für die Akzeptanz Ihres eigenen Wertgutachtens durch die Bank

Damit die Bank die Transaktion auf der Grundlage der von Ihnen vorgelegten Bewertung bearbeitet, muss der Bericht eine Reihe unerlässlicher Kriterien erfüllen, die durch die Finanzregulierung festgelegt sind:

1. Vom Banco de España zugelassene Gesellschaft

Die Bewertung muss von einer Bewertungsgesellschaft durchgeführt und unterzeichnet werden, die beim Banco de España registriert ist und von diesem beaufsichtigt wird. Berichte von Immobilienmaklern oder Sachverständigen, die nicht in diesem offiziellen Register eingetragen sind, besitzen keine rechtliche Gültigkeit als Grundlage für eine Hypothekengarantie.

2. Nicht abgelaufene Gültigkeitsdauer

Gemäß der Verordnung ECO/805/2003 haben Immobilienbewertungen für Hypothekenzwecke eine strikte Gültigkeit von sechs Monaten ab dem Datum der Unterzeichnung des Zertifikats. Läuft der Bericht vor der Beurkundung der öffentlichen Urkunde beim Notar ab, muss eine Aktualisierung des Dokuments veranlasst werden.

3. Originales und lesbares Gutachten

Der Kunde muss die vollständige Kopie des Dokuments einreichen, einschließlich aller Anhänge, Pläne, Fotografien sowie der Überprüfung der grundbuchrechtlichen und städtebaulichen Situation der Immobilie.

Überlegungen zu gefördertem Wohnraum (VPO)

Wenn eine Kaufabwicklung eine geförderte Immobilie (VPO) in der Comunidad de Madrid betrifft, muss die technische Bewertung die entsprechenden gesetzlichen Beschränkungen berücksichtigen. Selbst wenn das Gutachten einen Marktwert ermittelt, berechnen die Bankinstitute die Finanzierungsgrenzen, indem sie ihre Prozentsätze auf den niedrigeren Wert zwischen dem vorgelegten Wertgutachten und dem von der Regionalverwaltung in Madrid festgelegten gesetzlichen Höchstverkaufspreis anwenden.

Vorteile der Einreichung eines eigenen Wertgutachtens

Die unabhängige Beauftragung des Bewertungsgutachtens vor der formalen Beantragung der Hypothek bietet erhebliche Vorteile während der Verhandlung:

• Zeitersparnis im Prozess: Ermöglicht die Beschleunigung der ersten Schritte, da das technische Dokument von Beginn an vorliegt.
• Möglichkeit zum Angebotsvergleich: Ein und dasselbe Bewertungszertifikat ist gültig, um gleichzeitig Angebote von verschiedenen Finanzinstituten anzufordern.
• Inhaberschaft des Dokuments: Da der Kunde die Bewertungsgesellschaft beauftragt und bezahlt, gehört das Gutachten ihm und behält seine Gültigkeit, falls er sich für einen Bankwechsel entscheidet.

Was zu tun ist, wenn das Finanzinstitut das Wertgutachten ablehnt

Wenn sich eine Bank weigert, die von Ihnen vorgelegte offizielle Bewertung zu akzeptieren, gibt es Handlungsmöglichkeiten, um Ihre Rechte durchzusetzen:

Eine begründete schriftliche Ablehnung anfordern

Verlangen Sie von der Filiale ein unterzeichnetes Schreiben, in dem die konkreten technischen Gründe für die Ablehnung dargelegt werden. Da die Institute gesetzlich verpflichtet sind, jede Ablehnung rechtlich zu begründen, lenken sie gewöhnlich ein, wenn das Gutachten alle regulatorischen Anforderungen erfüllt.

Professionelle Begleitung bei der Abwicklung

Die Einreichung der Unterlagen mit Unterstützung von Experten hilft, administrative Blockaden mit den Risikoabteilungen der Banken zu vermeiden. Die Immobilienkreditvermittler übernehmen die formelle Übergabe des Wertgutachtens, verteidigen die Gültigkeit der vorgelegten Bewertung und stellen sicher, dass die durch die geltenden Vorschriften festgelegten Bedingungen angewendet werden.

Häufig gestellte Fragen zum vom Kunden vorgelegten Wertgutachten

Kann mir die Bank eine Gebühr für die Prüfung des von mir vorgelegten Wertgutachtens berechnen?

Nein. Die Gesetzgebung verbietet es den Instituten, dem Kunden Provisionen oder Kosten dafür in Rechnung zu stellen, dass sie ein vom Kreditantragsteller vorgelegtes Wertgutachten prüfen, verifizieren oder auditieren.

Muss das Wertgutachten auf meinen Namen ausgestellt sein?

Das Gutachten muss auf den Namen des Käufers oder des Antragstellers der Hypothekenfinanzierung ausgestellt sein. Wurde das Wertgutachten vom Verkäufer oder einem Dritten in Auftrag gegeben, kann bei der zugelassenen Bewertungsgesellschaft eine Übertragung der Inhaberschaft oder ein Nachtrag angefordert werden.

Kann ich dasselbe Wertgutachten verwenden, wenn ich mich entscheide, die Bank zu wechseln?

Ja, solange es sich innerhalb der sechsmonatigen Gültigkeitsdauer befindet und von einer zugelassenen Gesellschaft erstellt wurde. Sie können allen Instituten, bei denen Sie Hypothekenkonditionen prüfen lassen möchten, eine beglaubigte Kopie des Dokuments übergeben.