Was passiert, wenn ich eine Wohnung mit Schulden des Vorbesitzers kaufe?

Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft

Das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) regelt die Auswirkungen unbezahlter Hausgelder bei Eigentumsübertragungen. In der Praxis fordert der Käufer eine Rückstandsbescheinigung der Hausverwaltung und der Verkäufer begleicht offene Beträge vor der notariellen Beurkundung. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie als neuer Käufer niemals für frühere Zeiträume haften, ohne die gesetzlichen Vorschriften und die konkrete Bescheinigung zu prüfen.

IBI und kommunale Abgaben

Die Neufassung der Ley Reguladora de las Haciendas Locales sieht Mechanismen der dinglichen Haftung bei Steuerschulden auf Immobilien vor, die im Einzelfall analysiert werden müssen. Aus diesem Grund werden Unbedenklichkeitsbescheinigungen verlangt oder ein Teil des Kaufpreises bis zur Abwicklung zurückbehalten.

Hypotheken, Pfändungen und Grundbucheintragungen

Die Nota Simple zeigt Hypotheken, Pfändungen und Vermerke. Eine Hypothekenschuld verschwindet nicht durch den Besitzerwechsel: Sie muss im Zuge der Transaktion gelöscht oder übernommen werden. Liegt eine Pfändung wegen Schulden des Verkäufers vor, kann die Beurkundung blockiert sein, bis diese aufgehoben ist oder eine Vereinbarung mit den Gläubigern über die Verwendung des Kaufpreises getroffen wird.

Für erhebliche Belastungen erklärt der Leitfaden eine gepfändete Immobilie verkaufen die Logik aus Sicht des Verkäufers; dies hilft Ihnen zu verstehen, welche Fragen Sie beim Kauf stellen sollten.

Persönliche, nicht immobilienbezogene Schulden

Verbraucherkredite, Kreditkarten oder persönliche Bußgelder des Verkäufers sollten nicht allein durch den Kauf zu Ihrer Verpflichtung werden, sofern keine missbräuchlichen Vereinbarungen oder Betrug vorliegen. Dennoch tragen Sie das funktionale Risiko, wenn der Kaufpreis ohne Transparenz zur Begleichung von Gläubigern umgeleitet wird.

Due Diligence vor dem Arras-Vertrag

• Aktuelle Nota Simple aus dem Grundbuch.
• Bescheinigung über Schuldenfreiheit der Eigentümergemeinschaft.
• Kommunale Steuerbescheinigung, sofern bei Ihrer Stadtverwaltung zutreffend.
• Reservierungsvertrag (Arras-Vertrag) mit aufschiebender Bedingung bezüglich der Lasten, falls Ihr Anwalt dies empfiehlt.

Der Leitfaden Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie führt viele Dokumente auf, die der Verkäufer vorlegen sollte und die Sie als Käufer verlangen können.

Neubau und Bauträger

Bei einem insolventen Bauträger oder Schulden bei Baugenehmigungen ändert sich die Analyse: Hier kommen Bürgschaften, Versicherungen und Kaufverträge vom Plan ins Spiel. Übertragen Sie diese Antwort für den Wiederverkauf zwischen Privatpersonen nicht ohne rechtliche Prüfung auf Bauträgerprojekte.

Kaufpreiseinbehalt beim Notar

Bei komplexen Transaktionen kann vereinbart werden, einen Teil des Kaufpreises zurückzubehalten, bis Belastungen gelöscht sind oder Bescheinigungen vorliegen. Dies muss präzise formuliert werden, um einen ehrlichen Verkäufer nicht unberechtigt zu blockieren.

Versicherung gegen Hausgeld-Zahlungsausfall

Einige Eigentümergemeinschaften verfügen über eine Versicherung für Hausgeldbeiträge; fragen Sie nach, ob sich dies auf Bescheinigungen oder Fristen zur Geltendmachung auswirkt. Dies ersetzt keinesfalls Ihre rechtliche Prüfung.

Kauf in einer Zwangsversteigerung oder Vollstreckung

Bei einer gerichtlichen Versteigerung gelten für Schulden und Besitzübernahme andere Regeln. Diese Antwort konzentriert sich auf den freiwilligen Kauf und Verkauf zwischen Parteien.

Personal Shopper und Anwalt des Käufers

Das Aufspüren verdeckter Schulden vor dem Arras-Vertrag gehört zu den Aufgaben des PSI und des Käuferanwalts: Abgleich von Bescheinigungen, Protokollen und Nota Simple. Wenn etwas nicht zusammenpasst, unterschreiben Sie nicht aus emotionaler Eile.

Wertzuwachssteuer (Plusvalía) und IBI des Verkäufers

Kommunale Steuerschulden des Veräußerers können in Bescheinigungen auftauchen. Verwechseln Sie die Verpflichtung des Verkäufers nicht mit Ihrem eigenen Budget für die Grunderwerbsteuer (ITP) als Käufer.

Preisaushandlung aufgrund von Lasten

Wenn Sie eine ausstehende Sonderumlage entdecken, können Sie einen entsprechenden Preisnachlass aushandeln oder eine vorherige Zahlung verlangen. Halten Sie die Vereinbarung im privatschriftlichen Vertrag fest.

Überprüfung des Arras-Vertrags

Fügen Sie eine aufschiebende Bedingung bezüglich der Grundbuchlasten und einer unbedenklichen Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ein. Erfüllt der Verkäufer die Frist nicht, erhalten Sie die Anzahlung je nach vereinbarter Arras-Art zurück.

Erstkäufer

Die Versuchung, aus Angst vor dem Verlust der Wohnung schnell zu handeln, verleitet dazu, ohne Bescheinigungen zu unterschreiben. Widerstehen Sie dem, bis ein vollständiges Dossier oder eine Beratung durch einen PSI vorliegt.

Wohngebäudeversicherung und Schulden

Die Versicherung deckt keine Hausgeldrückstände des Verkäufers ab, aber ihr Abschluss zum Zeitpunkt der Eigentumseintragung ist ratsam, um Deckungslücken zwischen Unterzeichnung und Einzug zu vermeiden.

Aktualisierung von Bescheinigungen

Bescheinigungen haben ein Ausstellungsdatum. Verstreichen bis zur Beurkundung mehrere Wochen, erneuern Sie die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und die Nota Simple vor der Beurkundung, falls neue Belastungen hinzugekommen sind.

Nächster Schritt

Wenn etwas in den Bescheinigungen nicht stimmig ist, verschieben Sie den Arras-Vertrag, bis Klarheit herrscht. Ein Personal Shopper oder Käuferanwalt prüft die Stimmigkeit von Preis, Belastungen und Zeitplan.

Bei Sky Real Estate begleiten wir Käufe mit koordinierter Due Diligence. Service des Personal Shopper Inmobiliario (PSI).

Orientierungshilfe. Bitte vergleichen Sie LPH Art. 9, TRLRHL Art. 64 und Nota Simple mit Ihrem Berater.