Rechtliche Voraussetzungen für den Erwerb von Immobilien durch eine juristische Person

Der direkte Erwerb einer Immobilie mit dem Stammkapital oder der verfügbaren Liquidität eines Unternehmens erfordert die Erfüllung einer Reihe von regulatorischen und formellen Verfahrensanforderungen vor der Unterzeichnung beim Notar:

• Satzung und Unternehmensgegenstand: Es ist essenziell zu prüfen, ob die Satzung des Unternehmens den Kauf, Verkauf oder die Verwaltung von Immobilien vorsieht oder zumindest, dass die Immobilieninvestition nicht der erklärten Haupttätigkeit der Gesellschaft widerspricht.
• Beschluss der Gesellschafterversammlung: Abhängig vom Wert der Immobilie im Verhältnis zum Gesamtfremd- und Eigenkapital des Unternehmens, insbesondere wenn dieser den gesetzlich festgelegten Prozentsatz für wesentliche Vermögenswerte übersteigt, ist eine vorherige Genehmigung durch die Gesellschafterversammlung mittels eines formellen Beschlusses erforderlich.
• Nachweis der Herkunft der Mittel: Gemäß den Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche verlangt der Notar einen stichhaltigen Nachweis über die Herkunft der für die Zahlung des Kaufpreises der Immobilie verwendeten Liquidität.
• Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten: Jede Handelsgesellschaft, die ein Eigentum erwirbt, muss die Struktur ihrer Aktionäre formell offenlegen und die natürlichen Personen identifizieren, die die tatsächliche Kontrolle über die Gesellschaft ausüben.

Vorteile des Barkaufs einer Immobilie über eine Gesellschaft

Der Erwerb einer Wohnimmobilie ohne Inanspruchnahme eines Hypothekendarlehens bietet verschiedene Vorteile hinsichtlich der Buchhaltung und der operativen Flexibilität.

Keine Finanzierungs- und Hypothekenkosten

Da keine Hypothek aufgenommen wird, vermeidet das Unternehmen die Zahlung von Bankzinsen, Eröffnungs- oder Stornierungsgebühren, Kosten für die vom Kreditinstitut vorgeschriebene Gutachtenerstellung sowie Notar- und Grundbuchkosten, die sich aus der Bestellung der Hypothekensicherheit ergeben.

Schnelligkeit bei der Abwicklung des Kaufs

Kaufgeschäfte, die mit Eigenkapital eigenfinanziert werden, unterliegen weder den Risikoprüfungsfristen von Banken noch den Vorgaben des Immobilienkreditrechts. Dies ermöglicht eine raschere Abwicklung der Transaktion gegenüber der Verkäuferseite.

Diversifizierung und Investition des Gesellschaftsvermögens

Die Umwandlung von Liquiditätsüberschüssen oder angesammelten Rücklagen in Immobilienvermögen ermöglicht es dem Unternehmen, sein Vermögen vor Inflation zu schützen und seine Bilanzstruktur durch Sachwerte zu diversifizieren.

Steuerliche Auswirkungen beim Immobilienkauf über eine Gesellschaft

Die steuerliche Behandlung ist der entscheidende Aspekt bei der Bewertung, ob es sinnvoll ist, eine Immobilie über eine Gesellschaft zu kaufen, da sich die Besteuerung von Gesellschaften erheblich von der für natürliche Personen unterscheidet.

Anfallende Steuern zum Zeitpunkt des Erwerbs

Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, unterliegt die Transaktion der Grunderwerbsteuer (ITP), deren Steuersatz von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft abhängt, in der sich die Immobilie befindet. Bei erstbezugsfertigen Wohnungen, die direkt vom Bauträger erworben werden, fällt die Mehrwertsteuer (IVA) zusammen mit der Stempelsteuer (AJD) an. Das Recht auf Vorsteuerabzug bei der Mehrwertsteuer hängt von der späteren Nutzung der Immobilie und dem differenzierten Unternehmensbereich ab.

Laufende Besteuerung im Rahmen der Körperschaftsteuer

Die Immobilie wird im Anlagevermögen der Gesellschaft bilanziert. Das Unternehmen kann mit dem Unterhalt der Immobilie verbundene Aufwendungen steuerlich geltend machen, wie die Grundsteuer (IBI), Eigentümergemeinschaftskosten, Versicherungen und Reparaturen, sowie die entsprechende Abschreibung auf das Gebäude vornehmen, sofern der Vermögenswert mit der Erzielung von Einnahmen oder der wirtschaftlichen Tätigkeit zusammenhängt.

Private Nutzung der Immobilie durch Gesellschafter oder Geschäftsführer

Wird die vom Unternehmen erworbene Immobilie für die private Nutzung eines Gesellschafters oder Geschäftsführers bestimmt, bewertet die Finanzbehörde diese Beziehung als nahestehende Geschäftstransaktion. Um den Vorschriften zu entsprechen, muss das Geschäft über einen der folgenden Wege strukturiert werden:

• Vermietung zum Marktpreis: Das Unternehmen muss einen Mietvertrag mit dem Gesellschafter abschließen und eine Miete in Höhe des Marktwerts verlangen, wodurch dieser Betrag in die Steuerbemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer einfließt.
• Sachbezug: Die unentgeltliche Überlassung der Wohnungsnutzung muss als Sachbezug im Rahmen der Einkommensteuer (IRPF) des Gesellschafters oder Geschäftsführers angerechnet werden, unter Abführung der entsprechenden Einzahlungen auf Rechnung.

Zu berücksichtigende Risiken und Nachteile

Trotz verfügbarer gesellschaftlicher Liquidität ist die Nutzung eines Unternehmens für den Kauf einer Wohnimmobilie nicht immer die vorteilhafteste Option:

• Verlust persönlicher Steuervorteile: Die Gesellschaft kann weder die Steuerbefreiung für die Reinvestition in den Hauptwohnsitz noch die mit der Einkommensteuer für natürliche Personen verbundenen Abzüge in Anspruch nehmen.
• Integriertes Vermögensrisiko: Durch die Aufnahme in die Handelsbilanz ist die Immobilie den geschäftlichen Risiken, Schulden und etwaigen Gläubigeransprüchen aus der Tätigkeit des Unternehmens ausgesetzt.
• Erhöhte Überprüfung durch die Finanzbehörde: Wohnimmobilien im Eigentum von Gesellschaften unterliegen häufig spezifischen Prüfungen, um eine nicht erklärte private Nutzung zu verhindern.

Sonderregelung für öffentlich geförderte Wohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

Wenn Sie eine öffentlich geförderte Wohnung (VPO) oder eine geschützte Immobilie in der Comunidad de Madrid erwerben möchten, stellt die regionale Gesetzgebung sehr strenge Anforderungen. In der Regel ist der Zugang zu diesen Wohnungen natürlichen Personen vorbehalten, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten, um sie als Hauptwohnsitz zu nutzen. Der Erwerb durch eine Handelsgesellschaft in der Comunidad de Madrid ist von Ausnahmecharakter und erfordert vorherige behördliche Genehmigungen des für Wohnungswesen zuständigen Ministeriums.

Finanzielle Bewertung und fachkundige Beratung

Vor dem direkten Kauf einer Immobilie mit Gesellschaftsmitteln ist eine detaillierte Analyse unerlässlich, die sowohl die zukünftige Liquidität des Unternehmens als auch die langfristige Rentabilität der Investition berücksichtigt. Manchmal ermöglicht die Strukturierung der Transaktion durch eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdfinanzierung die Optimierung der Steuerlast und den Erhalt der operativen Handlungsfähigkeit des Unternehmens.

Um die für Ihr Unternehmensprofil passende Option zu ermitteln, laden wir Sie ein, sich mit unseren Immobiliarkreditvermittlern in Verbindung zu setzen, die Ihnen eine personalisierte Analyse der Durchführbarkeit und der Finanzierungsalternativen für Ihr Projekt bieten.