Vorschriften für geförderten Wohnraum in der Comunidad de Madrid

Die Gesetzgebung zur Regelung von Wohnungen mit öffentlichem Schutz (VPP) in der Comunidad de Madrid legt als Grundprinzip fest, dass diese Immobilien als gewöhnlicher und dauerhafter Wohnsitz für Personen bestimmt sein müssen, die kein freies oder gefördertes Wohneigentum besitzen. Der regionale Rechtsrahmen sieht jedoch konkrete Fälle vor, in denen eine Person oder Familieneinheit, die Eigentümer einer Immobilie ist, eine VPO erwerben kann.

Das Hauptziel dieser Regelung besteht darin, den Zugang zu Baugrund und gefördertem Wohnraum für diejenigen zu priorisieren, die ihn wirklich benötigen, und Immobilienspekulationen zu vermeiden. Aus diesem Grund ist es beim Kauf als bisheriger Eigentümer unerlässlich, dokumentarisch nachzuweisen, dass die vorherige Immobilie den Grundbedürfnissen des Wohnens nicht entspricht oder eine verbindliche Verpflichtung zur Veräußerung besteht.

Rechtliche Ausnahmen für den Kauf einer VPO trotz bestehenden Wohneigentums

Damit die für Wohnungswesen zuständige regionale Verwaltung den Erwerb oder das Visum des Kaufvertrags genehmigt, muss der Käufer in eine der folgenden gesetzlich vorgesehenen Situationen fallen:

• Unzureichende Wohnfläche: Dies ist der Fall, wenn die derzeitige Wohnung im Verhältnis zur Anzahl der Familienmitglieder zu klein ist. Wenn die Nutzfläche pro Person die in den Vorschriften der Comunidad de Madrid festgelegten Mindestwerte nicht erreicht, gilt die Immobilie als unzureichend dimensioniert.
• Barrierefreiheitsstörungen: Wenn ein Mitglied der Familieneinheit an einer schweren Behinderung oder eingeschränkten Mobilität leidet und die aktuelle Wohnung weder die erforderlichen Bedingungen für die Barrierefreiheit erfüllt noch erforderliche Anpassungsarbeiten technisch möglich sind.
• Ehetrennung oder Scheidung: In Fällen von Nichtigkeit, Trennung oder Scheidung wird dem Eigentümer-Ehegatten, dem die Nutzung und der Nießbrauch der Familienwohnung durch gerichtliche Zuweisung an den anderen Ehegatten oder die Kinder entzogen wurde, das Recht eingeräumt, eine geförderte Wohnung zu erwerben.
• Teileigentum durch Erbschaft: Der Besitz eines ungeteilten Eigentumsanteils an einer Wohnung durch Übertragung mortis causa (Erbschaft oder Vermächtnis) schließt den Kauf einer VPO nicht aus, solange der Anteil den von der Verwaltung festgelegten Prozentsatz nicht überschreitet oder keine exklusive Nutzung der Immobilie gewährt.
• Ausdrückliche Verkaufsverpflichtung: Es ist möglich, den Privaterwerbsvertrag einer VPO abzuschließen, während man noch eine andere Immobilie besitzt, sofern sich der Käufer formell verpflichtet, seine vorherige Wohnung vor der öffentlichen Beurkundung des Kaufs oder innerhalb der von der Consejería festgelegten Höchstfrist zu verkaufen oder zu übertragen.

Arten von gefördertem Wohnraum in Madrid und deren Zugang

In der Region Madrid existieren verschiedene Typologien von gefördertem Wohnraum nebeneinander, wobei die häufigsten die Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB) und die Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) sind. Obwohl beide das Erfordernis teilen, die Immobilie als Hauptwohnsitz zu nutzen, können die maximalen Einkommensanforderungen und die Strenge bei der Überprüfung des bisherigen Vermögens je nach Art des Bauvorhabens oder je nachdem, ob es sich um eine Erst- oder Zweitübertragung handelt, variieren.

Bei Zweitübertragungen von frei geförderten VPO können die Bedingungen für die Übertragung flexibler gestaltet werden, obwohl weiterhin überprüft werden muss, ob für die Wohnung der Status des öffentlichen Schutzes und der gesetzlich von der Verwaltung festgelegte Höchstverkaufspreis in Kraft bleiben.

Finanzierung und Auswirkungen auf das Hypothekendarlehen

Der Erwerb einer geförderten Wohnung bei vorübergehendem Erhalt einer anderen Immobilie bringt spezifische finanzielle Herausforderungen mit sich. Banken analysieren die Zahlungsfähigkeit des Antragstellers detailliert, wenn zwei gleichzeitige Hypothekenbelastungen bestehen oder wenn eine Zwischenfinanzierung erforderlich ist, um die vorherige Schuld zu tilgen.

Die Unterstützung durch Immobiliarkreditvermittler ist entscheidend für eine optimale Strukturierung der Finanzierung. Diese Fachleute helfen dabei, die Verschuldungsquote zu bewerten, an die Anforderungen der geförderten Hypothek angepasste Konditionen auszuhandeln und die Verkaufsfristen der alten Immobilie mit der Gewährung der neuen Hypothek zu koordinieren.

Administrative Schritte zur Abwicklung des Kaufs

Um den Kaufprozess einer VPO in der Comunidad de Madrid durchzuführen, wenn bereits eine Vorimmobilie vorhanden ist, wird folgendes Verfahren empfohlen:

1. Grundbuchnachweis: Anforderung eines Grundbuchauszugs (Nota simple) und einer Vermögensbescheinigung beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), um das genaue Eigentum und die Belastungen der aktuellen Wohnung zu überprüfen.
2. Zusammenstellung von Nachweisen: Zusammenstellung der Dokumente, die den Ausnahmegrund belegen, wie Familienbuch, Behindertennachweise, technische Gutachten zur Wohnfähigkeit oder gerichtliche Scheidungsurteile.
3. Einreichung des Antrags: Registrierung der Unterlagen bei der Consejería de Vivienda der Comunidad de Madrid zur Beantragung der Anerkennung des Sonderfalls oder der Kaufgenehmigung.
4. Unterzeichnung der Veräußerungsverpflichtung: Gegebenenfalls formelle Bestätigung der Verpflichtung zur Veräußerung der vorherigen Wohnung innerhalb der gesetzlichen Frist vor einem Notar oder der Verwaltung.
5. Visierung des Vertrags: Einreichung des privaten Kaufvertrags der VPO zur Erlangung des obligatorischen administrativen Visums vor der notariellen Beurkundung des Kaufs.