Der rechtliche Rahmen: Wohnungseigentumsgesetz und Reform von 2019

Jahrelang bestand Unklarheit über die tatsächliche Befugnis von Eigentümerversammlungen, die touristische Nutzung in ihren Gebäuden einzuschränken. Die Situation änderte sich maßgeblich mit dem Inkrafttreten des Königlichen Dekrets 7/2019 über Dringlichkeitsmaßnahmen im Bereich Wohnen und Vermietung. Diese Regelung änderte das Wohnungseigentumsgesetz (LPH) und führte den Artikel 17.12 ein, der den Eigentümern klare rechtliche Instrumente an die Hand gibt.

Der Gesetzestext legt fest, dass der Beschluss zur Einschränkung oder Konditionierung der Ferienvermietung die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer erfordert, die ihrerseits drei Fünftel der Eigentumsanteile vertreten. In jüngsten Gerichtsentscheidungen hat der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) klargestellt, dass der Begriff der Einschränkung oder Konditionierung ausdrücklich auch die Möglichkeit umfasst, ein vollständiges Verbot der Tätigkeit im Gebäude zu beschließen.

Voraussetzungen und Mehrheiten für den Beschluss in der Eigentümerversammlung

Damit der Beschluss der Eigentümergemeinschaft zum Verbot von Ferienwohnungen rechtsgültig und verbindlich ist, müssen während der Eigentümerversammlung strenge Formalitäten eingehalten werden:

• Formelle Aufnahme in die Tagesordnung: Der zu behandelnde Punkt muss in der formellen Einberufung der ordentlichen oder außerordentlichen Versammlung klar und ausdrücklich aufgeführt sein.
• Doppelte Drei-Fünftel-Mehrheit: Erforderlich ist die Zustimmung von mindestens 60 % aller Eigentümer der Immobilie und 60 % der Eigentumsanteile des Gebäudes.
• Anrechnung der Stimme abwesender Eigentümer: Ordnungsgemäß geladene Eigentümer, die nicht an der Versammlung teilnehmen, haben ab der Zustellung des Protokolls eine Frist von 30 Kalendertagen, um ihre Ablehnung zu erklären. Teilen sie ihre Ablehnung in diesem Zeitraum nicht mit, wird ihre Stimme der beschlossenen Mehrheit zugerechnet.

Rückwirkungsverbot: Was passiert mit bereits bestehenden Ferienwohnungen?

Ein wesentlicher Aspekt der Regelung ist der Grundsatz des Rückwirkungsverbots. Fasst die Gemeinschaft einen Beschluss zum Verbot von Ferienvermietungen, betrifft dies keine Wohnungen, die vor dem Datum des Beschlusses bereits über eine rechtmäßige Lizenz zur touristischen Vermietung verfügten und diese Tätigkeit tatsächlich ausübten.

Dennoch müssen Eigentümer von Ferienimmobilien mit bestehenden Lizenzen die allgemeinen Zusammenlebensregeln der Eigentümergemeinschaft respektieren. Die Eigentümergemeinschaft behält das Recht, im Rahmen der in Artikel 7.2 der LPH geregelten Unterlassungsklage gerichtlich vorzugehen, wenn die Tätigkeit nachweislich gesundheitsschädliche, störende, gefährliche oder rechtswidrige Belästigungen verursacht.

Bedeutung der Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Damit das von der Versammlung beschlossene Verbot gegenüber künftigen Käufern von Wohnungen im Gebäude wirksam ist, müssen die Statuten der Gemeinschaft geändert und der Beschluss im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden.

Wird die Regelung nicht im öffentlichen Register eingetragen, ist ein neuer Erwerber, der eine Wohnung im Gebäude kauft, nicht an das Verbot gebunden, da diese Belastung zum Zeitpunkt des Kaufs nicht aus dem Grundbuch hervorgeht.

Weitere Maßnahmen: Aufschlag auf die Gemeinschaftskosten

Neben der Möglichkeit, neue Ferienwohnungen zu verbieten, erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz auch wirtschaftliche Maßnahmen. Mit derselben qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Miteigentumsanteile kann die Versammlung eine Erhöhung des Beitrags zu den Gemeinschaftskosten für die Immobilie beschließen, in der die Tätigkeit ausgeübt wird.

Diese Erhöhung des Gemeinschaftsbeitrags unterliegt einer gesetzlichen Obergrenze: Sie darf 20 % des regulären Beitrags der Immobilie nicht überschreiten. Im Gegensatz zum Verbot von Neueröffnungen kann dieser finanzielle Aufschlag auch auf Ferienwohnungen angewendet werden, die bereits vor dem Beschluss in Betrieb waren.

Baurechtliche Regelungen und geförderter Wohnungsbau (VPO)

Unabhängig von den Beschlüssen der Eigentümerversammlung legen regionale und kommunale städtebauliche Vorschriften die Nutzungsbedingungen einer Immobilie fest. So verlangt die Regelung in der Comunidad de Madrid beispielsweise die Einhaltung spezifischer baurechtlicher Anforderungen, wie etwa unabhängige Zugänge oder Lizenzen für gewerbliche Nutzung je nach Zone.

Im konkreten Fall der Comunidad de Madrid ist die Nutzung von öffentlich gefördertem Wohnraum (VPO) und Wohnungen mit jeglicher Art von öffentlicher Förderung als Ferienwohnung ausdrücklich untersagt. Diese Immobilien müssen ausschließlich als Haupt- und Dauerwohnsitz ihrer Begünstigten oder Eigentümer genutzt werden.

Überlegungen vor dem Kauf einer Immobilie

Vor dem Kauf einer Immobilie mit der Absicht, diese als Ferienunterkunft zu vermieten, sollte vorrangig die Gemeinschaftsordnung geprüft und ein Grundbuchauszug (Nota Simple) angefordert werden, um festzustellen, ob ein eingetragenes Verbot vorliegt.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage oder zum Eigenheim planen und Finanzierungsoptionen auf dem aktuellen Markt prüfen möchten, können Sie sich an Immobiliarkreditvermittler wenden, um die finanzielle Machbarkeit der Transaktion unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen des Objekts zu analysieren.