¿Puede la comunidad de vecinos prohibir los pisos turísticos?

Sí, la comunidad de propietarios puede prohibir la implantación de nuevos pisos turísticos en el edificio. Según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación. Esta medida no opera con carácter retroactivo para las licencias ya existentes.

El marco legal: Ley de Propiedad Horizontal y reforma de 2019

Durante años existió incertidumbre sobre la capacidad real de las juntas de propietarios para limitar la actividad turística en sus inmuebles. La situación cambió de forma determinante tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) e introdujo el artículo 17.12, otorgando herramientas jurídicas claras a los vecinos.

El texto legal establece que el acuerdo para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En pronunciamientos judiciales recientes, el Tribunal Supremo ha aclarado que el término limitar o condicionar engloba explícitamente la posibilidad de acordar la prohibición total de la actividad en la finca.

Requisitos y mayorías para adoptar el acuerdo en junta

Para que la decisión de la comunidad prohibir pisos turísticos sea plenamente legal y vinculante, deben cumplirse formalidades estrictas durante la celebración de la junta de propietarios:

Inclusión formal en el orden del día: El punto a tratar debe constar de manera clara y explícita en la convocatoria formal de la junta ordinaria o extraordinaria.
Doble mayoría del tres quintos: Se exige la aprobación de al menos el 60% del total de propietarios del inmueble y el 60% de las cuotas de participación del edificio.
Cómputo del voto del ausente: Los propietarios debidamente citados que no acudan a la reunión disponen de un plazo de 30 días naturales desde la notificación del acta para manifestar su discrepancia. Si no comunican su negativa en dicho periodo, su voto se suma al sentido de la mayoría adoptada.

Irretroactividad: ¿Qué ocurre con las viviendas turísticas ya existentes?

Un aspecto fundamental de la normativa es el principio de no retroactividad. La adopción de un acuerdo comunitario para vetar los alquileres vacacionales no afecta a aquellas viviendas que ya contaban con una licencia turística legal antes de la fecha del acuerdo y ejercían efectivamente la actividad.

No obstante, los propietarios de inmuebles turísticos con licencias previas deben respetar las normas generales de convivencia de la finca. La comunidad de vecinos conserva la potestad de emprender acciones judiciales mediante la acción de cesación, regulada en el artículo 7.2 de la LPH, si la actividad genera molestias insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas comprobables.

Importancia de la inscripción en el Registro de la Propiedad

Para que la prohibición acordada por la junta tenga eficacia frente a futuros compradores de viviendas en la finca, es imprescindible modificar los estatutos de la comunidad e inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad.

Si la norma no se inscribe en el registro público, un nuevo adquirente que compre un piso en el edificio no estará obligado a cumplir la prohibición, al no figurar dicha carga en la publicidad registral del inmueble en el momento de la compraventa.

Otras medidas: Recargo en los gastos comunes

Además de la opción de vetar nuevos inmuebles vacacionales, la Ley de Propiedad Horizontal permite adoptar medidas económicas. Con la misma mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas, la junta puede acordar el incremento de la contribución a los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad.

Este incremento en la cuota comunitaria tiene un límite legal fijado por la norma: no puede superar el 20% de la cuota ordinaria asignada al inmueble. A diferencia de la prohibición de nueva apertura, este recargo económico sí puede aplicarse a pisos turísticos que estuvieran funcionando con anterioridad al acuerdo.

Regulación urbanística y Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Al margen de los acuerdos de la junta de vecinos, existen normativas autonómicas y municipales de urbanismo que determinan las condiciones de uso de un inmueble. Por ejemplo, en el ámbito de la Comunidad de Madrid, la regulación exige cumplir con requisitos urbanísticos concretos, como accesos independientes o licencias de uso terciario según la zona.

En el caso concreto de la Comunidad de Madrid, las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y viviendas con algún tipo de protección pública tienen prohibido expresamente su uso como vivienda turística. Estos inmuebles deben destinarse exclusivamente a residencia habitual y permanente de sus adjudicatarios o propietarios.

Consideraciones antes de comprar una propiedad

Antes de adquirir un inmueble con la intención de destinarlo al alquiler vacacional, resulta prioritario revisar los estatutos de la finca y solicitar una nota simple registral para comprobar si existe alguna prohibición inscrita.

Si proyectas adquirir un inmueble para inversión o residencia y buscas analizar las opciones de financiación en el mercado actual, puedes acudir a intermediarios de crédito inmobiliario para estudiar la viabilidad financiera de la operación considerando las características normativas de la propiedad.