Wie lässt sich der Referenzwert meiner Immobilie abfragen?

Wichtige Schritte zur Abfrage des Kataster-Referenzwerts

Das Verfahren zur Ermittlung der offiziellen Bewertung einer Immobilie erfolgt online mit sofortiger Verfügbarkeit. Die Generaldirektion des Katasters aktualisiert diese Daten jedes Jahr auf der Grundlage der Kaufpreise von Immobilientransaktionen, die in jedem Gebiet notariell beurkundet werden.

1. Zugang zum elektronischen Portal des Katasters: Rufen Sie das offizielle Portal des Katasters auf und gehen Sie zum spezifischen Bereich namens Referenzwert.
2. Option zur Abfrage auswählen: Wählen Sie die Option zur Abfrage des Referenzwerts oder zur Ausstellung von Bescheinigungen für eine bestimmte Immobilie.
3. Mit digitalem System identifizieren: Authentifizieren Sie sich mit dem digitalen Zertifikat für natürliche Personen, der elektronischen DNI oder der Plattform Cl@ve.
4. Katasterreferenz und Datum eingeben: Geben Sie den 20-stelligen alphanumerischen Code ein, der die Immobilie identifiziert, und geben Sie das erforderliche Stichtagsdatum an, das in der Regel mit dem aktuellen Datum oder dem Tag der Abwicklung der Transaktion übereinstimmt.
5. Dokument oder Bericht herunterladen: Laden Sie die offizielle, von der Verwaltung elektronisch signierte Bescheinigung herunter, in der der in Euro festgelegte Betrag ausgewiesen ist, der als Steuerbemessungsgrundlage dient.

Erforderliche Daten und Voraussetzungen für die Abfrage

Um den Vorgang zur Abfrage des Referenzwerts ohne Unterbrechungen oder Systemfehler abzuschließen, müssen vor Beginn des Verfahrens einige grundlegende Elemente zusammengestellt werden:

• Vollständige Katasterreferenz: Diese kann einem Beleg der Grundsteuer (IBI), dem Kaufvertrag der Immobilie entnommen oder über die interaktive Karte des Katasterportals ermittelt werden.
• Ausweisdokument: DNI, NIE oder NIF des Eigentümers oder der bevollmächtigten Person, die die Abfrage durchführt.
• Datum des Steuertatbestands: Zur Berechnung der Steuern aus einem Kauf oder einer Schenkung bestimmt das Stichtagsdatum die anwendbare Version der Wertkarte.
• Zugang zu Cl@ve oder digitalem Zertifikat: Da es sich um geschützte Daten handelt, verlangt das System eine Überprüfung der Identität des Nutzers, um die vorgeschriebene Bescheinigung auszustellen.

Was passiert, wenn einer Immobilie kein Referenzwert zugewiesen ist?

Es gibt konkrete Umstände, unter denen die Verwaltung einer Immobilie diesen Parameter nicht zuweist. Dies geschieht gewöhnlich, wenn in dem homogenen Gebiet nicht genügend Immobilienkaufabwicklungen registriert wurden, um das technische Modul zu erstellen, bei landwirtschaftlichen Anwesen ohne Hauptgebäude oder bei Immobilien mit außergewöhnlichen architektonischen oder städtebaulichen Merkmalen.

Wenn für die Immobilie im elektronischen Portal dieser Wert nicht vorhanden ist, wird die Steuerpflicht dadurch nicht aufgehoben. In diesen Fällen wird die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (ITP) oder der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD) durch den im Kaufvertrag angegebenen Wert oder durch den tatsächlichen Marktwert bestimmt. Die regionale Steuerbehörde behält das Recht, den angegebenen Wert anhand der im Allgemeinen Steuergesetz vorgesehenen Mittel zu überprüfen.

Unterschiede zwischen Referenzwert, Katasterwert und Marktwert

Es kommt häufig vor, dass diese drei wirtschaftlichen Begriffe aus dem Immobilienbereich verwechselt werden, aber jeder von ihnen folgt unterschiedlichen Grundsätzen und rechtlichen Zwecken:

• Katasterwert: Es ist ein Verwaltungsparameter, der durch die Wertgutachten der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird und zur Berechnung wiederkehrender lokaler Steuern wie der IBI dient. Er bleibt über längere Zeiträume hinweg unverändert, abgesehen von Gesamtrevisionen, und darf den Marktwert nicht übersteigen.
• Referenzwert: Es ist eine Größe, die jährlich vom Kataster auf der Grundlage tatsächlicher notarieller Preise ermittelt wird. Er hat keinen Einfluss auf die IBI, legt jedoch das Minimum fest, nach dem Eigentumsübertragungen und Erbschaften zu versteuern sind.
• Marktwert: Es ist der freie Kaufpreis, der zwischen einem Käufer und einem Verkäufer unter normalen Bedingungen des Immobilienmarktes vereinbart wird. Er schwankt je nach Angebot, Nachfrage, Zustand der Immobilie und wirtschaftlicher Lage.

Auswirkungen auf die Besteuerung und die Hypothekenfinanzierung

Der vom Kataster festgelegte Wert wirkt sich direkt auf die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs aus. Wenn der im Kaufvertrag vereinbarte Preis unter dem veröffentlichten offiziellen Wert liegt, muss die Selbstveranlagung der ITP zwingend auf der Grundlage des höheren, von der Verwaltung festgelegten Betrags erfolgen. Die Angabe eines niedrigeren Betrags kann zu einer Nachforderung führen, die mit Verzugszinsen und Verwaltungsstrafen verbunden ist.

Im Kreditbereich variiert die Auswirkung dieses Indikators je nach Profil der Transaktion. Während Banken das zugelassene Wertgutachten heranziehen, um den Höchstsatz der Kreditvergabe festzulegen, bestimmt der Steuerwert die erforderliche Rückstellung für Steuern und Notarkosten. Die Zusammenarbeit mit Immobiliarkreditvermittlern ermöglicht eine präzise Planung des benötigten Kapitals und passt die Steuerkosten an das Gesamtvolumen der Hypothek an.

Behandlung von gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

In der Comunidad de Madrid gelten für geförderte Wohnungen (VPO) und öffentlich geförderten Wohnraum (VPP) aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen des Verkaufspreises besondere steuerliche Regelungen.

Bei der Abfrage des Referenzwerts einer VPO in der Comunidad de Madrid haben die regionalen Vorschriften über Höchstverkaufspreise Vorrang. Wenn der vom Kataster zugewiesene Wert höher ist als der gesetzliche Höchstpreis, der in der entsprechenden endgültigen Qualifizierungsbescheinigung der Comunidad de Madrid festgelegt ist, darf die Steuerbemessungsgrundlage diese geregelte Obergrenze nicht überschreiten. Der Steuerzahler kann die Anpassung begründen, indem er die Unterlagen der geförderten Wohnung beim regionalen Finanzministerium einreicht.

Häufig gestellte Fragen zur Überprüfung und Verwendung des Werts

Ist es möglich, den zugewiesenen Referenzwert anzufechten?

Ja, eine Anfechtung ist möglich, sie kann jedoch erst bei der Festsetzung der entsprechenden Steuer (ITP oder ISD) erfolgen. Das Verfahren besteht darin, die Selbstveranlagung auf der Grundlage des vom Steuerzahler als realistisch erachteten Werts vorzunehmen und einen Einspruch oder eine wirtschaftlich-administrative Beschwerde zur Berichtigung einzulegen, wobei Wertgutachten oder Sachverständigengutachten zum Zustand der Immobilie als Nachweis einzureichen sind.

Wann werden die Informationen auf der Plattform aktualisiert?

Die Generaldirektion des Katasters veröffentlicht die angepassten Wertkarten in den ersten Tagen eines jeden Kalenderjahres. Sie treten für alle ab dem 1. Januar dieses Jahres getätigten Transaktionen in Kraft.