Wie viel verlangt ein Hypothekenmakler und wer bezahlt ihn?

Warum es keinen Standardpreis für Hypothekenmakler gibt

Im Internet finden Sie Vergleiche mit Festbeträgen, doch in Spanien sind die Honorare des Immobiliarkreditvermittlers (ICI) im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Transparenz frei verhandelbar. Jedes Unternehmen definiert sein eigenes Modell: kostenlose Erstanalyse, Provision pro abgeschlossener Transaktion, Mischform mit Abrechnung über die Bank oder Gebühren für konkrete Dienstleistungen (Schuldenzusammenfassung, Hypothekenübernahme, Änderung von Konditionen).

Einheitlich ist jedoch die Pflicht zur Vorabinformation: Sie dürfen die Gesamtkosten nicht erst am Tag der Unterzeichnung erfahren. Wenn jemand vor der Beauftragung vermeidet, konkret festzulegen, wer wie viel zahlt, sollten Sie dies als Warnsignal betrachten.

Was das Gesetz 5/2019 bezüglich Honoraren verlangt

Das Gesetz 5/2019 über Immobiliarkreditverträge, das durch das Real Decreto 309/2019 präzisiert wird, schützt Verbraucher bei vorvertraglichen Informationen. Bevor Sie sich binden, muss sich der ICI mit seiner Registrierung ausweisen und Ihnen verständlich erklären:

• Honorare, Provisionen oder sonstige Gegenleistungen für seine Tätigkeit.
• Wer diese begleicht: Sie als Kreditnehmer, das Kreditinstitut oder eine andere Partei.
• Ob eine Exklusivität mit einer Bank besteht oder Vereinbarungen vorliegen, die Angebote beeinflussen könnten.
• Die Fristen für den Erhalt des FEIN und weiterer Dokumente, wenn die Transaktion in Richtung Kreditabschluss fortschreitet.

Diese Transparenz erfolgt vor dem Vermittlungsvertrag und wird gegebenenfalls mit dem FEIN (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) des Kredits verknüpft. Sie ersetzt nicht das Lesen des FEIN und des FiAE, ermöglicht Ihnen aber den Vergleich von Geschäftsmodellen zwischen Vermittlern.

Wer zahlt: Kunde, Bank oder Kombination

Alle drei Szenarien sind auf dem spanischen Markt üblich:

• Zahlung durch den Kunden: Sie unterzeichnen einen Vermittlungsauftrag und zahlen das Honorar, wenn ein Meilenstein erreicht wird (zum Beispiel die Kreditbewilligung). Dies muss von Anfang an schriftlich festgehalten werden.
• Zahlung durch das Institut: Die Bank, die die Hypothek gewährt, vergütet den Vermittler für die Vermittlung des Geschäfts. In vielen Fällen zahlt der Kunde keine separate Rechnung, aber das Gesetz verlangt, dass Sie dennoch darüber informiert werden.
• Gemischtes Modell: Ein Teil wird vom Institut und ein Teil vom Kunden übernommen, oder es gibt zusätzliche Dienstleistungen mit separatem Tarif. Hier vermeidet vorherige Klarheit Missverständnisse beim Abschluss.

Kein Modell ist an sich illegal. Wichtig ist, dass es zu dem passt, was Ihnen vor der Weitergabe sensibler Daten erklärt wurde, und dass keine verdeckten Interessenkonflikte bestehen (Koppelung an Versicherungen oder Produkte, die Sie nicht benötigen).

So überprüfen Sie das ICI-Register

„Hypothekenmakler“ ist der umgangssprachliche Begriff; die regulierte Bezeichnung lautet Immobiliarkreditvermittler. Bevor Sie über Preise sprechen, überprüfen Sie, ob der Vermittler eingetragen ist:

1. Rufen Sie die offizielle Suchmaske für Immobiliarkreditvermittler der Banco de España auf (oder des autonomen Registers, falls der Bereich auf eine Autonome Gemeinschaft beschränkt ist).
2. Gleichen Sie den Firmennamen und den mitgeteilten Registrierungscode ab.
3. Überprüfen Sie, ob der Abdeckungsbereich Ihre Transaktion umfasst: Kauf mit Hypothek, Hypothekenübernahme, Schuldenzusammenfassung usw.

Wenn die Nummer nicht übereinstimmt oder das Unternehmen nicht erscheint, beenden Sie das Gespräch. Für weiteren Kontext darüber, was ein ICI tut und wie das Register zu lesen ist, konsultieren Sie den Artikel Was ein Immobiliarkreditvermittler ist.

Fragen, die Sie schriftlich stellen sollten

Bevor Sie einen Auftrag unterzeichnen, verlangen Sie eine klare Antwort auf:

• Wie hoch ist der Gesamtbetrag oder das Berechnungskriterium für die Honorare? (ohne allgemeine Zahlen aus dem Internet anzunehmen).
• Zu welchem Zeitpunkt werden sie fällig und wer zahlt die einzelnen Positionen?
• Was passiert, wenn die Hypothek nicht bewilligt wird oder Sie den Prozess abbrechen?
• Mit wie vielen Instituten arbeiten Sie zusammen und habe ich eine reale Alternative?
• Gibt es verpflichtend gekoppelte Produkte, um den Zinssatz oder die Provision aufrechtzuerhalten?

Bewahren Sie E-Mails oder PDF-Dokumente mit diesen Antworten auf. Bei späteren Reklamationen ist die Vorabinformation Ihr wichtigster Nachweis.

Verhältnis zu den Gesamtkosten des Kredits

Die Honorare des Vermittlers sind weder der eff. Jahreszins (TAE) noch die Bankprovisionen (Bearbeitungsgebühr, vorzeitige Tilgung, Zinsanpassung). Es handelt sich um unterschiedliche Positionen. Eine Hypothek kann beim Zinssatz wettbewerbsfähig erscheinen und schlecht erklärte Zusatzkosten beinhalten, wenn Sie die einzelnen Posten nicht trennen. Der ICI sollte Ihnen helfen, die Gesamtkosten zu verstehen, nicht nur den Aufschlag auf den Euribor.

Sky Real Estate und ICI D-286

Sky Real Estate agiert als Immobiliarkreditvermittler, der im Register der Banco de España unter dem Code D-286 eingetragen ist. Die Hypothekenanalyse vergleicht Angebote zahlreicher Institute bei Transaktionen in Spanien. Jegliche Zusatzkosten des Vermittlers müssen vor Ihrer Verpflichtung erklärt werden, wie es das Gesetz 5/2019 vorschreibt; die Erstprüfung wird im Rahmen der Dienstleistung transparent kommuniziert.

Wenn Sie eine Analyse Ihres Finanzprofils anfordern möchten, besuchen Sie Immobiliarkreditvermittler.

Häufige Fehler

• Der Vergleich von Maklern nur anhand eines „Listenpreises“, ohne den Vermittlungsvertrag zu lesen.
• Die Annahme, dass „kostenlos“ null Gesamtkosten bedeutet (es kann in die Banktransaktion integriert sein).
• Die Beauftragung ohne Überprüfung des Registers, nur weil ein Dritter es empfohlen hat.
• Die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags (arras), bevor Sie wissen, ob die Finanzierung zu Ihrer tatsächlichen Leistungsfähigkeit passt.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Hypothekenmakler berechnet sein Honorar nach seinem Modell, und wer zahlt, hängt von den Vereinbarungen und den gesetzlichen Informationen ab. Ihre Aufgabe ist es, das Register zu überprüfen, eine schriftliche Aufschlüsselung anzufordern und die Hypothek auf den restlichen Immobilienkauf abzustimmen.