Was kostet die Löschung einer Hypothek?

Hauptkosten bei der Löschung einer Hypothek

Um eine Immobilie von ihrer Hypothekenlast zu befreien, muss die Löschung sowohl in einer öffentlichen Urkunde als auch im Grundbuch formalisiert werden. Selbst wenn die letzte Rate an die Bank gezahlt wurde, gilt die Immobilie offiziell erst dann als lastenfrei, wenn dieser Schritt vollzogen ist. Die Kosten gliedern sich in regulierte und freiwillige Posten.

1. Notargebühren

Um das Ende des Darlehens offiziell zu dokumentieren, muss eine öffentliche Löschungsurkunde ausgestellt werden. Die Notarhonorare sind durch das Real Decreto 1426/1989 festgelegt. Der Mindestsatz beginnt in der Regel bei etwa 90 Euro und erhöht sich je nach Höhe des ursprünglichen Darlehens und dem Umfang des Dokuments. Im Allgemeinen liegen die Notarkosten meist zwischen 150 und 350 Euro.

2. Grundbuchamt

Nachdem die Urkunde beim Notar unterzeichnet wurde, muss die Aufhebung der Hypothek im Grundbuch eingetragen werden, damit die Immobilie vollständig lastenfrei wird. Diese Kosten sind ebenfalls durch das Real Decreto 1427/1989 geregelt. Der Endbetrag variiert je nach Höhe des Hypothekendarlehens und liegt gewöhnlich zwischen 100 und 250 Euro.

3. Gestoría-Kosten

Die Gestoría übernimmt das Abholen der Urkunde beim Notar, den Gang zum zuständigen Finanzamt zur Beantragung der Steuerbefreiung und die Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt. Im Gegensatz zu Notaren und Grundbuchamtsbeamten sind die Honorare der Gestorías nicht durch einen öffentlichen Tarif geregelt und unterliegen dem freien Markt; sie schwanken in der Regel zwischen 150 und 400 Euro. Es ist wichtig zu betonen, dass die Beauftragung einer Gestoría nicht verpflichtend ist, da der Immobilieneigentümer diese Schritte auch persönlich durchführen kann.

Gebühren für vorzeitige Löschung oder Vollamortisation

Zusätzlich zu den Kosten für Notar, Grundbuchamt und Gestoría kann das Bankinstitut eine Gebühr für die vorzeitige Löschung erheben, wenn das Darlehen vor dem im Vertrag vorgesehenen Enddatum vollständig zurückgezahlt wird. Der Höchstbetrag dieser Gebühr ist durch die staatliche Gesetzgebung strikt begrenzt.

Hypotheken im Anwendungsbereich des Gesetzes Ley 5/2019

Für Darlehen, die ab Juni 2019 nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung von Immobiliarkreditverträgen abgeschlossen wurden, unterscheiden sich die Höchstgrenzen je nach Zinsart:

• Variabel verzinsliche Hypotheken: Das Institut darf in den ersten 3 Laufzeitjahren des Vertrags maximal 0,25 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals berechnen, oder 0,15 %, wenn die Rückzahlung in den ersten 5 Jahren erfolgt. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss die gesetzliche Gebühr 0 % betragen.
• Festverzinsliche Hypotheken: Die gesetzliche Höchstgrenze liegt in den ersten 10 Jahren der Vertragslaufzeit bei 2 % des getilgten Kapitals und sinkt ab dem elften Jahr auf 1,5 %.

Hypotheken vor dem Gesetz von 2019

Bei Darlehen, die vor Juni 2019 vereinbart wurden, richten sich die Gebühren nach dem Gesetz Ley 41/2007 oder nach den zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltenden Vorschriften. Im Allgemeinen wurde bei variabel verzinslichen Hypotheken die Entschädigungsgebühr für den Rücktritt in den ersten 5 Jahren auf maximal 0,50 % und in den Folgejahren auf 0,25 % festgelegt. Bei Festzinshypotheken konnten die Institute eine höhere Entschädigung für das Zinsänderungsrisiko vereinbaren, die ausdrücklich in den Klauseln des unterzeichneten Vertrags aufgeführt sein muss.

Steuern im Zusammenhang mit der Hypothekenlöschung

Die grundbuchamtliche Löschung einer Hypothek erfordert die Einreichung der entsprechenden Erklärung bei der regionalen Steuerbehörde. Der Vorgang unterliegt der Dokumentensteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD), ist jedoch nach Artikel 45 des neugefassten Gesetzes über die Übertragungssteuer und Dokumentensteuer im gesamten Bundesgebiet von der Zahlung befreit. Es ist jedoch unerlässlich, das ausgefüllte Formular Modelo 600 mit dem Steuersatz Null bei der regionalen Finanzbehörde einzureichen, um die Befreiung zu bescheinigen und das Dokument im Grundbuch eintragen zu lassen.

Löschung einer Hypothek bei gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

Im spezifischen Fall von öffentlich geförderten Wohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid weist das Verfahren zur Feststellung, was die Löschung einer Hypothek kostet, rechtliche Besonderheiten auf. Wenn das Hypothekendarlehen im Rahmen regionaler öffentlicher Wohnungsbauprogramme gewährt wurde, erfordert die vollständige Tilgung des Kredits oder seine grundbuchamtliche Löschung die vorherige Prüfung des gesetzlichen Schutzzeitraums der Immobilie.

Wenn beabsichtigt wird, den Schutzstatus der Wohnung aufzuheben (descalificación) oder diese vor Ablauf der von der Comunidad de Madrid festgelegten Schutzfrist zu verkaufen, müssen die Eigentümer die entsprechende vorherige Genehmigung bei der Consejería de Vivienda beantragen. Darüber hinaus kann es in bestimmten Fällen erforderlich sein, erhaltene öffentliche Beihilfen oder Zinszuschüsse nebst den entsprechenden gesetzlichen Zinsen zurückzuzahlen, bevor die Hypothek formell gelöscht und die Last im Grundbuchamt freigestellt werden kann.

Wann ist die grundbuchamtliche Löschung einer Hypothek erforderlich?

Das Erreichen der letzten Monatsrate bedeutet die wirtschaftliche Tilgung der Schuld gegenüber der Bank, löscht die Last im Grundbuch jedoch nicht automatisch. Obwohl keine gesetzliche Verpflichtung besteht, die Hypothek unmittelbar nach der Tilgung des Darlehens im Grundbuch zu löschen, wird die Durchführung dieser Formalität in folgenden Situationen empfohlen:

• Verkauf der Immobilie: Der Käufer und die Finanzinstitute verlangen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, dass die Immobilie lastenfrei ist.
• Beantragung eines neuen Hypothekendarlehens: Bei der Beantragung einer neuen Hypothek auf dieselbe Immobilie verlangt das Bankinstitut die grundbuchamtliche Löschung der vorherigen Sicherheit.
• Rechtssicherheit: Stellt sicher, dass der Grundbuchauszug (Nota Simple) die aktuelle Situation der Immobilie getreu wiedergibt.

Entscheidet sich der Eigentümer gegen eine Löschung der Hypothek im Grundbuch, verjährt die Last nach Ablauf von 20 Jahren nach Fälligkeit der letzten vereinbarten Rate, woraufhin der Grundbuchpfleger diese von Amts wegen ohne Notarkosten löscht.

Wie Sie die Löschungskosten effizient verwalten

Um die Kosten zu optimieren und die von der Bank festgelegten Bedingungen zu überprüfen, ist es essenziell, die Originalunterlagen der Urkunde einzusehen und die Nullschuldenbestätigung (Certificado de Deuda Cero) anzufordern. Diese Bescheinigung wird vom Bankinstitut kostenlos ausgestellt, da das Banco de España die Erhebung von Gebühren für die Ausstellung dieses Dokuments untersagt.

Wenn Sie technische Beratung für die finanzielle Umstrukturierung oder die Analyse von Bankkosten benötigen, ermöglichen die Dienstleistungen von Immobiliarkreditvermittlern die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der erhobenen Gebühren sowie eine effiziente Abwicklung des gesamten Verfahrens mit dem Kreditinstitut.