Wie viel Erspartes brauche ich für den Hauskauf?

Was die Bank in der Regel finanziert und was nicht

Die Hypothek deckt in der Regel einen Teil des Preises oder des Schätzwerts ab (in vielen Risikoanalysen den niedrigeren von beiden). Den Rest bringen Sie als Eigenkapital ein. Zudem leihen die Banken fast nie 100 % der Kaufnebenkosten: ITP oder IVA, unter bestimmten Voraussetzungen AJD, Notar, Grundbuchamt, Abwicklungsbüro und Provisionen zahlen Sie meist aus eigener Tasche.

Der Banco de España veröffentlicht Informationen über Hypothekendarlehen und Bonitätskriterien; es empfiehlt sich, diese zusammen mit dem konkreten Angebot zu lesen, das Sie erhalten. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie mit einem anderen Alter, Arbeitsvertrag oder Immobilientyp den gleichen Spielraum haben, nur weil ein Bekannter 80 % erhalten hat.

Kosten, die Ihren Ersparnisspielraum verringern

Bei Bestandsimmobilien wird die Grunderwerbsteuer (ITP) von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft festgelegt und kann je nach Alter des Käufers, Hauptwohnsitz oder Art der Immobilie variieren. Bei Neubauten fallen die Mehrwertsteuer (IVA) und gegebenenfalls die AJD an. Hinzukommen Notar- und Grundbuchgebühren (je nach Gebührenordnung und Komplexität), das Abwicklungsbüro (Gestoría), falls Sie eines beauftragen, sowie das Hypothekengutachten, falls die Bank es verlangt.

Seit der Reform der Mindestbemessungsgrundlage kann der Referenzwert des Katasters (valor de referencia del Catastro) Einfluss nehmen, selbst wenn Sie einen niedrigeren Preis vereinbaren. Deshalb reicht das „Katalog-Ersparte“ (nur Kaufpreis minus Hypothek) meist nicht aus.

Liquiditätsreserve über die Beurkundung hinaus

Es empfiehlt sich, ein finanzielles Polster für Möbel, kleinere Renovierungen, den ersten Monat Hausgeld und Nebenkosten sowie eventuelle Unwägbarkeiten bei der Bank aufzubewahren (Kopplungsprodukte wie Versicherungen nur, wenn Sie diesen informiert zustimmen). Das Gesetz 5/2019 schreibt vorab bereitzustellende Informationen vor (FEIN, FiAE); nutzen Sie diese, um die Gesamtkosten des Kredits zu sehen und nicht nur die monatliche Rate.

Wie Sie es berechnen, ohne einen festen Prozentsatz zu versprechen

1. Legen Sie einen realistischen Höchstpreis fest und fordern Sie eine Hypothekensimulation auf Basis Ihrer aktuellen Einkünfte und Schulden an.
2. Fragen Sie die Bank oder den Vermittler nach dem Finanzierungsrahmen bezogen auf den Schätzwert (nicht auf die Anzeige im Portal).
3. Addieren Sie eine Schätzung der Steuern und Kaufnebenkosten in der autonomen Gemeinschaft, in der Sie kaufen (ITP oder IVA+AJD).
4. Ziehen Sie den finanzierten Betrag vom Preis ab und rechnen Sie die Kaufnebenkosten hinzu: Diese Lücke ist der Orientierungswert für das Mindestersparte.

Wenn das Ergebnis knapp ausfällt, prüfen Sie vor einer Verringerung Ihrer Wunschliste die Laufzeit, den Zinssatz und ob es sich lohnt, länger zu sparen, um bessere Konditionen zu erhalten.

Anzeichen dafür, dass Ihre Mittel knapp sind

• Das Eigenkapital stammt fast vollständig aus einem Privatkredit oder einer Kreditkarte (Banken werten dies meist negativ).
• Nach Aufbringen des Eigenkapitals haben Sie keinen Spielraum mehr für Steuern und Notar.
• Die Bank finanziert bis zur Obergrenze und verlangt Zusatzprodukte, die die Effektivkosten verteuern.

In solchen Fällen kann ein Immobiliarkreditvermittler verschiedene Institute vergleichen; ein Personal Shopper Inmobiliario hilft dabei, Preis und Konditionen zu verhandeln, bevor Sie sich durch einen Arras-Vertrag verpflichten.

Arras und Anzahlung: nicht mit dem bankenseitigen Eigenkapital verwechseln

Die Anzahlung oder Arras, die Sie dem Verkäufer leisten, ist Teil des Kaufpreises, ersetzt aber nicht die Bonitätsprüfung der Bank. Reservieren Sie erst, wenn klar ist, dass Ihr Erspartes zusammen mit der geplanten Hypothek Beurkundung und Steuern abdeckt, oder machen Sie den Vertrag von der Finanzierung abhängig, wie von einem Fachmann empfohlen.

Gemeinsame Käufer und Bürgen

Wenn Sie als Paar oder mit einem Familienangehörigen kaufen, rechnet die Bank die Einkünfte, aber auch die Schulden zusammen. Manchmal bringt ein Partner mehr Erspartes ein und der andere mehr Zahlungsfähigkeit: Es empfiehlt sich, schriftlich festzuhalten, wer wie viel beisteuert, um Spannungen zu vermeiden, falls sich die Hypothek verzögert. Bürgen ersetzen nicht das Eigenkapital: Sie reduzieren das Risiko für die Bank, beseitigen aber keine Kaufnebenkosten.

Neubau im Vergleich zu Bestandsimmobilien

Bei Neubauprojekten umfasst der Zahlungsplan Anzahlungen an den Bauträger; bei Bestandsobjekten konzentriert sich die finanzielle Belastung auf die Beurkundung. Ihr Sparplan sollte sich am tatsächlichen Zeitplan des zu unterzeichnenden Vertrags orientieren, nicht an einem generischen Modell aus dem Internet.

Nächster Schritt

Bevor Sie Dutzende Wohnungen besichtigen, machen Sie die Umkehrrechnung: „Welcher Höchstpreis passt bei X Erspartem und einem angemessenen Kredit?“. Dieser Filter spart Zeit und verhindert, dass Sie sich in unerreichbare Angebote verlieben. Wenn Sie in Madrid, Valencia, Mallorca oder Zaragoza kaufen, kann Sky Real Estate Sie bei der Suche begleiten und bei Bedarf mit Finanzierungsspezialisten koordinieren.