Phasen des Hypothekenprozesses und Dauer der einzelnen Etappen

Um zu verstehen, wie lange die Genehmigung einer Hypothek dauert, muss jede Phase analysiert werden, die der Antrag von der ersten Datenübermittlung bis zur abschließenden Unterzeichnung des Kredits durchläuft.

1. Machbarkeitsanalyse und Einreichung der Unterlagen (3 bis 7 Tage)

Die erste Phase beginnt, wenn der Kunde seine Finanzunterlagen einreicht. Das Kreditinstitut prüft die Zahlungsfähigkeit, die Beschäftigungsstabilität, den Verschuldungsgrad und die Kredithistorie in der Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

Sind die Unterlagen vom ersten Tag an vollständig (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärung, Versicherungsverlauf und Kontoauszüge), dauert die Vorabgenehmigung bzw. die anfängliche Risikoprüfung in der Regel zwischen drei und sieben Arbeitstagen.

2. Offizielle Immobilienbewertung (3 bis 7 Tage)

Sobald die finanzielle Vorabgenehmigung vorliegt, muss die Immobilie bewertet werden, um den maximalen Finanzierungsbetrag der Bank zu ermitteln, der in der Regel 80 % des Kauf- oder Schätzwertes entspricht. Der Besuch des Sachverständigen und die Erstellung des Gutachtens durch eine zugelassene Bewertungsgesellschaft dauern gewöhnlich zwischen drei und sieben Arbeitstagen.

3. Risikogenehmigung und Ausstellung des FEIN (5 bis 10 Tage)

Sobald das Wertgutachten in den Unterlagen vorliegt, nimmt die Risikoabteilung die endgültige Prüfung vor und stellt das Europäische Standardisierte Merkblatt (FEIN) aus. Dieses Dokument stellt das verbindliche Angebot der Bank dar und führt den Zinssatz, die Gebühren, gekoppelte Produkte und den Tilgungsplan detailliert auf.

Die Erstellung dieses verbindlichen Angebots erfordert in der Regel weitere fünf bis zehn Arbeitstage.

4. Notarielle Abwicklung und Überlegungsfrist (10 bis 14 Tage)

Die Vorschriften für Immobilienkredite sehen eine obligatorische Überlegungsfrist vor, um die Transparenz der Transaktion zu gewährleisten:

• 10 Kalendertage im größten Teil des nationalen Hoheitsgebiets (14 Tage in Katalonien) ab dem Zeitpunkt, an dem die Bank die Unterlagen auf die Notarplattform hochlädt, bis zum Tag der Unterzeichnung.
• In diesem Zeitraum muss der Käufer den gewählten Notar aufsuchen, um das Vorabberatungsprotokoll ohne zusätzliche Kosten durchführen zu lassen.

Faktoren, die die Dauer der Hypothekengenehmigung beeinflussen

Es gibt verschiedene Variablen, die die endgültige Antwort der Bank beschleunigen oder verzögern können.

Beschäftigungsprofil und Einkommensart

Angestellte mit unbefristetem Arbeitsvertrag und Betriebszugehörigkeit erhalten in der Regel schneller eine Entscheidung als Selbstständige. Letztere müssen umfangreichere Buchhaltungsunterlagen einreichen (quartalsweise Erklärungen zu MwSt., IRPF, Körperschaftsteuer und Bilanzen), was eine längere analytische Prüfung erfordert.

Rechtliche und hypothekarische Situation der Immobilie

Wenn die zum Verkauf stehende Immobilie ausstehende Grundbucheintragungen, Pfändungen oder Unstimmigkeiten im Kataster aufweist, wird das Verfahren bis zur Behebung des rechtlichen Problems ausgesetzt. Im Einzelfall von gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid ist es erforderlich, die entsprechenden Verkaufsgenehmigungen oder die Entlassung aus der Sozialbindung (descalificación) bei der regionalen Verwaltung zu beantragen, was zusätzliche Zeit bei der Bearbeitung in Anspruch nimmt.

Digitalisierung und Volumen des Kreditinstituts

Institute mit automatisierten Analysesystemen bearbeiten Anträge schneller als Banken mit zentralisierten, manuellen Entscheidungsstrukturen. Ebenso können Vertriebskampagnen bestimmter Banken zu bestimmten Zeiten des Jahres deren Risikoabteilungen überlasten.

Wie Sie die Bewilligung des Hypothekendarlehens beschleunigen können

Um unnötige Verzögerungen zu vermeiden, die die im Vorvertrag (contrato de arras) festgelegten Fristen gefährden könnten, empfiehlt es sich, eine Reihe von Vorbereitungsmaßnahmen zu ergreifen:

1. Unterlagen im Voraus zusammenstellen: Personalausweis (DNI), Versicherungsverlauf, die letzten drei Gehaltsabrechnungen und die letzte IRPF-Steuererklärung bereithalten, bevor Banktermine wahrgenommen werden.
2. Auszug aus dem Grundbuch (Nota Simple) anfordern: Vor der Bewertung prüfen, ob Belastungen auf der Immobilie ruhen, um diese rechtzeitig zu klären.
3. Die Unterlagen bei mehreren Banken einreichen: Eine parallele Bearbeitung verhindert die Abhängigkeit vom Bewertungstempo einer einzelnen Bank.
4. Rückfragen umgehend beantworten: Zusätzliche Erläuterungen oder Nachweise sofort einreichen, sobald der Risikoanalyst diese anfordert.

Die Rolle der professionellen Beratung bei der Abwicklung

Spezialisierte Unterstützung vereinfacht die Vorbereitung der Finanzunterlagen und vermeidet die häufigsten Fehler, die zur Ablehnung oder Verzögerung von Anträgen in den Risikoabteilungen führen.

Über unsere Immobiliarkreditvermittler übernehmen wir bei Sky Real Estate den Verhandlungs- und Online-Nachverfolgungsprozess mit den Kreditinstituten, verkürzen so die Antwortzeiten und koordinieren die erforderlichen Schritte mit dem Notariat bis zur Unterzeichnung der Urkunden.