Wie lange dauert eine Zwangsräumung wegen Zahlungsverzugs bei einer Hypothek?

Phasen des Hypothekenvollstreckungsverfahrens und geschätzte Fristen

Um zu bestimmen, wie lange eine Zwangsräumung wegen einer Hypothek dauert, muss das in der Ley de Enjuiciamiento Civil geregelte Hypothekenvollstreckungsverfahren analysiert werden. Das Verfahren erfolgt nicht sofort, sondern besteht aus mehreren obligatorischen Verfahrensschritten, die die Gesamtdauer bis zur Entscheidung verlängern.

1. Phase des Zahlungsverzugs und außergerichtliche Aufforderung (Monate 1 bis 12)

Das Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge (Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario) setzt strenge Grenzen, bevor das Kreditinstitut das Darlehen fällig stellen kann. Damit die Bank die Unmöglichkeit der Beibringung erklärt und den Gerichtsweg beschreitet, muss der Schuldner eine Mindestanzahl nachweisbarer Zahlungsausfälle anhäufen:

• Während der ersten Hälfte der Darlehenslaufzeit: Es müssen mindestens 12 Monatsraten oder ein Betrag in Höhe von 3% des gewährten Kapitals ausstehend sein.
• Während der zweiten Hälfte der Darlehenslaufzeit: Es wird ein Ausfall von 15 Monatsraten oder 7% des Hauptkapitals verlangt.

In dieser Anfangsphase versendet das Gläubigerinstitut Benachrichtigungen und Zahlungsaufforderungen, bevor die entsprechende Klage eingereicht wird.

2. Einreichung der Klage und Zustellung (Monate 12 bis 15)

Sobald die gesetzlichen Voraussetzungen des Zahlungsverzugs erfüllt sind, reicht die Bank die Hypothekenvollstreckungsklage beim Erstinstanzgericht (Juzgado de Primera Instancia) des Gerichtsbezirks ein, in dem sich die Immobilie befindet. Das Gericht lässt die Klage zur Bearbeitung zu und stellt sie dem Vollstreckungsschuldner persönlich zu. Dabei wird ihm eine Frist von zehn Werktagen gewährt, um die aufgelaufene Schuld zu begleichen oder rechtlichen Einspruch einzulegen.

3. Durchführung der gerichtlichen Versteigerung (Monate 15 bis 18)

Begleicht der Vollstreckungsschuldner die Schuld nicht und greift kein Einspruchsgrund, ordnet das Gericht die öffentliche Versteigerung der Immobilie an. Diese Versteigerung erfolgt elektronisch über das Portal des Boletín Oficial del Estado. Falls keine Bieter vorhanden sind, kann das Gläubigerinstitut den Zuschlag für die Immobilie zu den Prozentsätzen beantragen, die das Prozessrecht für den Hauptwohnsitz oder den Zweitwohnsitz festlegt.

4. Zuschlagsbeschluss und Zwangsräumung (Monate 18 bis 24)

Nach der Versteigerung erlässt der Rechtspfleger (Letrado de la Administración de Justicia) den Zuschlagsbeschluss, womit dem neuen Eigentümer das Eigentum an der Immobilie übertragen wird. Anschließend wird ein Termin für die Besitzeinweisung und die gerichtliche Räumung festgesetzt, die in der physischen Räumung der Immobilie besteht, falls die Bewohner diese nicht freiwillig verlassen.

Faktoren, die die Dauer der Hypothekenräumung beeinflussen

Die Gesamtdauer des Räumungsverfahrens kann je nach verschiedenen verfahrensrechtlichen, rechtlichen und persönlichen Faktoren erheblich variieren:

• Gerichtliche Arbeitsbelastung: Die Überlastung der Erstinstanzgerichte in bestimmten Gerichtsbezirken wirkt sich direkt auf die Fristen für Zustellungen und Terminansetzungen aus.
• Begründeter Einspruch wegen missbräuchlicher Klauseln: Geltendmachung der Nichtigkeit von Klauseln im Darlehensvertrag (unverhältnismäßige Verzugszinsen, Bearbeitungsgebühren oder vorzeitige Fälligkeit) setzt das Verfahren aus oder verzögert es, während der Richter über die Streitfrage entscheidet.
• Antrag auf Aussetzung wegen wirtschaftlicher Schutzbedürftigkeit: Personen, die nachweisen, dass sie sich in einer Situation besonderer Schutzbedürftigkeit befinden, können unter Berufung auf die Schutzbestimmungen für Hypothekenschuldner eine vorübergehende Aussetzung der Räumung beantragen.
• Öffentlicher Schutzstatus: Handelt es sich bei der vollstreckten Immobilie um eine geförderte Sozialwohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid, erfordert die Bearbeitung die Benachrichtigung der zuständigen regionalen Behörden, um die für diese geförderten Wohnungen geltenden Vorkaufs- und Rückkaufsrechte zu prüfen.

Wie man handeln kann, um eine Hypothekenvollstreckung zu vermeiden

Der Zeitraum vom ersten Zahlungsverzug bis zur gerichtlichen Klage ermöglicht es, finanzielle Alternativen zu prüfen, um den Verlust der Immobilie zu verhindern. Eine rechtzeitige Vermittlung ist entscheidend, um die Zahlungsbedingungen mit der Bank neu zu strukturieren.

Inanspruchnahme professioneller Beratung durch Immobiliarkreditvermittler hilft dabei, Optionen wie die Neuverhandlung der Schuldenbedingungen, die Zusammenlegung von Darlehen oder das Anstreben einer Hypothekenumschuldung zu prüfen, um die regelmäßigen Raten an die aktuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Inhabers anzupassen.

Ebenso können vor einer gerichtlichen Regelung folgende Lösungen in Betracht gezogen werden:

1. Verhaltenskodex für Banken (Código de Buenas Prácticas Bancarias): Antrag auf Schuldenstrukturierung, Verlängerung der Tilgungsfrist oder Gewährung von Tilgungsfreijahren.
2. Annahme an Erfüllungs statt (Dación en pago): Übergabe der Immobilie an das Gläubigerinstitut im Gegenzug für die vollständige Tilgung der ausstehenden Hypothekenschuld.
3. Genehmigter Privatverkauf: Vereinbarter Verkauf der Immobilie zur Tilgung des Darlehens vor Erreichen der öffentlichen Versteigerungsphase.

Häufig gestellte Fragen zu den Fristen der Zwangsräumung bei Hypotheken

Kann eine Hypothekenräumung im letzten Moment gestoppt werden?

Es besteht die Möglichkeit, die Räumung zu stoppen, wenn der Schuldner nachweist, dass er unter die Kriterien der Schutzbedürftigkeit fällt, die durch außerordentliche Schutzmaßnahmen für Hypothekenschuldner ohne Wohnungsalternative festgelegt wurden. Die Maßnahme kann auch ausgesetzt werden, wenn Rechtsmittel eingelegt werden, die sich auf missbräuchliche Klauseln berufen, die vom erkennenden Gericht zuvor nicht geprüft wurden.

Gibt es je nach Immobilienart unterschiedliche Fristen?

Ja, die Gesetzgebung gewährt höhere verfahrensrechtliche Garantien, höhere Zuschlagsprozentsätze bei der Versteigerung und Möglichkeiten für Moratorien, wenn es sich bei der vollstreckten Immobilie um den Hauptwohnsitz des Schuldners handelt, im Gegensatz zu Zweitwohnsitzen oder Gewerbeimmobilien.