Der rechtliche Rahmen bei Zahlungsverzug von Hypotheken in Spanien

Das Verfahren, über das ein Finanzinstitut die Einforderung der Gesamtschuld oder die Vollstreckung der Immobiliensicherheit verlangt, ist detailliert geregelt. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen wurden die Voraussetzungen, die es einer Bank erlauben, die vorzeitige Kündigung des Vertrags zu erklären, grundlegend geändert.

Vor dieser Neuregelung erlaubten die Bankklauseln die Einleitung des Hypothekenvollstreckungsverfahrens bereits bei einem Rückstand von nur drei unbezahlten Monatsraten. Die aktuelle Gesetzgebung hat diese gesetzlichen Schwellenwerte angehoben, um den Darlehensnehmern mehr Rechtssicherheit zu bieten und Eilverfahren bei vorübergehenden oder punktuellen Zahlungsausfällen zu vermeiden.

Voraussetzungen zur Festlegung, wie viele Raten das Gesetz für die Hypothekenvollstreckung verlangt

Um genau zu wissen, wie viele Raten für eine Hypothekenvollstreckung erforderlich sind, legt das Gesetz einen verhältnismäßigen Maßstab fest, der je nach vereinbarter Gesamttilgungsdauer in zwei Phasen unterteilt ist:

1. Zahlungsrückstände während der ersten Hälfte des Darlehens

Tritt der Zahlungsverzug im ersten Abschnitt der Hypothek auf (zum Beispiel in den ersten 12,5 Jahren eines auf 25 Jahre angelegten Darlehens), müssen folgende Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

• Dass der Inhaber einen Rückstand von 12 Monatsraten anhäuft, sei es aufeinanderfolgend oder nicht aufeinanderfolgend.
• Dass der Gesamtbetrag der geschuldeten Monatsraten mindestens 3 % des ursprünglich gewährten Kapitals entspricht.

2. Zahlungsrückstände während der zweiten Hälfte des Darlehens

Tritt der Zahlungsausfall während der zweiten Hälfte der Tilgungsperiode auf, sind die gesetzlichen Anforderungen an den Kreditgeber strenger, um den Schuldner zu schützen, der bereits den Großteil des Kredits zurückgezahlt hat:

• Dass die unbezahlten Monatsraten insgesamt 15 Raten erreichen.
• Dass die ausstehende Forderungssumme mindestens 7 % des Darlehenskapitals ausmacht.

Phasen des Prozesses vom ersten Verzug bis zur Klage

Ein Verzug bei der monatlichen Zahlung bedeutet nicht den sofortigen Verlust der Immobilie. Der Zahlungsverzug durchläuft verschiedene operative und institutionelle Phasen, bevor er vor Gericht gelangt:

1. Anfängliche Verzugsphase (1 bis 90 Tage): Das Finanzinstitut erhebt Mahngebühren und geregelte Verzugszinsen. Es werden Informationsaufforderungen an den Darlehensnehmer gesendet, um die Schuld zu begleichen.
2. Außergerichtliche Phase (ab 90 Tagen): Die Akte wird an die Inkassoabteilungen weitergeleitet. Dies ist der ideale Zeitpunkt, um eine Umschuldung oder Restrukturierung zu prüfen. Die Vermittlung durch qualifizierte Fachkräfte über Immobilienkreditvermittler ermöglicht es, vor dem gerichtlichen Weg Fristen neu zu verhandeln, Schulden zusammenzufassen oder Tilgungsaussetzungen zu beantragen.
3. Vorzeitige Fälligkeit: Werden die Schwellenwerte von 12 oder 15 Raten überschritten, versendet das Finanzinstitut per Burofax eine letzte Frist zur Begleichung aller fälligen Raten und Zinsen. Wird diese nicht beglichen, wird der Vertrag gekündigt.

Ablauf der Hypothekenvollstreckung auf gerichtlichem Weg

Sobald der Vertrag wegen vorzeitiger Fälligkeit gekündigt wurde, reicht das Bankinstitut die Vollstreckungsklage beim zuständigen Erstinstanzgericht am Ort der Immobilie ein.

Las etapas clave dentro del juzgado son:

• Zulassung und Zahlungsaufforderung: Das Gericht stellt dem Inhaber die Klage zu und gewährt eine gesetzliche Frist zur Begleichung des gesamten geforderten Kredits oder zur Einlegung eines Einspruchs aus konkreten Gründen, wie etwa dem Vorhandensein missbräuchlicher Klauseln im Vertrag.
• Belastungsbescheinigung: Beim Grundbuchamt wird der Zustand der Immobilie angefordert. In Fällen, die öffentlich geförderten Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid betreffen, muss das Verfahren die Vorabmitteilung sowie die Vorkaufs- und Rückkaufsrechte gemäß den regionalen Vorschriften von Madrid respektieren.
• Öffentliche Versteigerung: Erfolgt weder eine Zahlung noch wird dem Einspruch stattgegeben, wird die Immobilie online auf dem Portal des Boletín Oficial del Estado versteigert.
• Zuschlag und Besitzergreifung: Das Gericht schlägt die Immobilie dem Gläubiger oder dem entsprechenden Bieter zu und setzt anschließend das Datum der Zwangsräumung fest, um die Immobilie in Besitz zu nehmen.

Rechtliche Optionen zur Stoppung des Vollstreckungsverfahrens

Die Rechtsordnung sieht Alternativen vor, um das Gerichtsverfahren zu stoppen, bevor die Immobilie versteigert wird:

Es gibt den rechtlichen Mechanismus namens enervación de la ejecución hipotecaria (Abwendung der Hypothekenvollstreckung). Durch dieses Instrument kann der Schuldner die Versteigerung stoppen, indem er nur die rückständigen Raten, die aufgelaufenen Zinsen und die bis dahin entstandenen Prozesskosten zahlt, ohne das gesamte Darlehen tilgen zu müssen. Mittel dieser Art können nur einmal alle fünf Jahre in Anspruch genommen werden.

Ebenso können Personen in wirtschaftlich schwieriger Lage die Anwendung der im Kodex für gute Bankpraxis (Código de Buenas Prácticas Bancarias) vorgesehenen Maßnahmen beantragen. Diese umfassen Umstrukturierungspläne mit Tilgungsaussetzung, Teilerlasse oder die Hingabe an Erfüllungs statt (dación en pago) mit der Option, über eine Sozialmiete in der Immobilie zu verbleiben.