Die unbeschränkte Vermögenshaftung bei der Hypothekenvollstreckung

Es hält sich der weitverbreitete Mythos, dass die Übergabe der Immobilie bei einer gerichtlichen Versteigerung oder deren Verlust an den Gläubiger die finanzielle Verpflichtung automatisch erlöschen lässt. Das spanische Rechtssystem legt jedoch im Artikel 1911 des Código Civil den Grundsatz der unbeschränkten Vermögenshaftung fest. Dies bedeutet, dass das Darlehen nicht ausschließlich auf die als Sicherheit dienende Immobilie beschränkt ist, sondern das gesamte persönliche Vermögen desjenigen belastet, der den Vertrag unterzeichnet hat.

Wenn das Hypothekenvollstreckungsverfahren abgeschlossen ist und die Immobilie zugeschlagen wird, rechnet das Gericht die geschuldeten Beträge ab. Reicht das Höchstgebot nicht aus, um das ausstehende Kapital zusammen mit den Gebühren und Aufschlägen des Verfahrens zu begleichen, behält die Bank das Recht, die verbleibende Differenz durch die Pfändung anderer Vermögenswerte einzufordern.

Wie wird die Restschuld nach der Versteigerung berechnet?

Der Endbetrag, den der Inhaber weiterhin zahlen muss, entspricht nicht nur den vor dem Verfahren unbezahlten Raten. Die in der Gerichtsakte vorgesehene Abrechnung umfasst verschiedene aufgelaufene Posten:

• Ausstehendes Kapital: das Darlehenskapital, das zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht getilgt wurde.
• Vertrags- und Verzugszinsen: die im Vertrag vereinbarten Aufschläge für die Verzögerung bei der Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen.
• Gerichtskosten: die Honorare von Rechtsanwälten, Prozessbevollmächtigten und sonstige Verfahrenskosten aus der Vollstreckung.

Von diesem Gesamtbetrag wird der Wert abgezogen, zu dem die Immobilie in der öffentlichen Versteigerung zugeschlagen wurde. Der resultierende Betrag bildet die Restschuld nach der Zwangsversteigerung, welche die Bank weiterhin auf dem Vollstreckungsweg einfordern wird.

Zuschlagsquoten bei der Hauptwohnung

Das spanische Zivilprozessrecht (Ley de Enjuiciamiento Civil) sieht Schutzmechanismen vor, wenn es sich bei der vollstreckten Immobilie um die Hauptwohnung des Schuldners handelt. Bleibt die Versteigerung mangels privater Bieter erfolglos, kann sich der Gläubiger die Immobilie nicht zu einem beliebigen Wert zuschlagen lassen:

1. Mindestens 70%: Das Kreditinstitut kann den Zuschlag zu 70% des in der Hypothekenbestellungsurkunde festgelegten Schätzwerts beantragen.
2. Abdeckung des geschuldeten Saldos: Ist der geforderte Betrag niedriger als diese 70%, kann der Gläubiger den Zuschlag für den Gesamtschuldbetrag verlangen, sofern dieser über 60% des Schätzwerts liegt.

Bei preisgebundenen Wohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid müssen auch die durch die regionalen Vorschriften festgelegten Höchstverkaufspreise bei Übertragungen infolge von Vollstreckungen berücksichtigt werden. Handelt es sich bei der Immobilie nicht um den Hauptwohnsitz des Eigentümers, sinken die Mindestzuschlagsquoten auf 50%, was in der Regel zu einer höheren Restschuld führt.

Finanzielle Folgen für den Schuldner nach dem Zuschlag

Bleibt nach dem Zuschlag der Immobilie ein Restbetrag bestehen, wandelt sich das gerichtliche Hypothekenvollstreckungsverfahren in eine konventionelle Geldvollstreckung um. Der Gläubiger kann beim Gericht die Ermittlung und Pfändung folgender Vermögenswerte des Inhabers oder seiner Bürgen beantragen:

• Gehälter und Renten: Pfändung regelmäßiger Einkünfte unter Einhaltung der unpfändbaren Freibeträge nach dem gesetzlichen Mindestlohn (SMI).
• Bankkonten: Einbehaltung der verfügbaren Guthaben auf Einlagen- oder Sparkonten.
• Sekundäre Immobilien: Pfändung von Garagen, Abstellräumen, Landgrundstücken oder Zweitwohnsitzen.
• Steuererstattungen der Finanzbehörde: Einbehaltung von Erstattungsbeträgen zugunsten des Steuerzahlers aus der Einkommensteuererklärung.

Mechanismen zur Lösung der Restschuld

Um zu verhindern, dass die Restschuld nach der Zwangsversteigerung unbefristet bestehen bleibt, gibt es rechtliche Alternativen, die je nach wirtschaftlichem Profil des Betroffenen geprüft werden sollten:

1. Vorherige Hingabe an Erfüllungs statt (Dación en pago)

Dies besteht in der Übertragung der Immobilie an den Gläubiger im Gegenzug für die vollständige Löschung der Hypothek. Hierfür ist die ausdrückliche Zustimmung des Kreditinstituts oder die Erfüllung der Anforderungen des Verhaltenskodex für Hypotheken (Código de Buenas Prácticas Hipotecarias) erforderlich.

2. Gesetz der zweiten Chance (Ley de Segunda Oportunidad)

Natürliche Personen und Selbstständige in einer Insolvenzsituation können dieses Insolvenzverfahren in Anspruch nehmen. Bei Erfüllung der Voraussetzungen der Redlichkeit kann der Richter die Restschuldbefreiung (Exoneración del Pasivo Insatisfecho, EPI) gewähren und somit die verbleibende Schuld, die die Bank bei der Versteigerung nicht eintreiben konnte, rechtlich löschen.

3. Umstrukturierung und finanzielle Verhandlung

Eine Intervention vor der Ansetzung des Versteigerungstermins ermöglicht es, Forderungsverzichte oder angepasste Zahlungspläne auszuhandeln, bevor Verfahrenskosten den Gesamtbetrag weiter erhöhen. Vor Erreichen der gerichtlichen Vollstreckung ist eine fachkundige Beratung von entscheidender Bedeutung. Unsere Immobiliarkreditvermittler analysieren die Machbarkeit des Vorgangs, um die Konditionen mit der Bank neu zu verhandeln oder alternative Finanzierungslösungen zu suchen, die eine Versteigerung vermeiden.

Häufig gestellte Fragen zu Versteigerungen und Sicherheiten

¿Los avalistas siguen respondiendo tras la subasta?

Ja. Bürgen unterliegen derselben unbeschränkten Vermögenshaftung. Reicht die Versteigerung der Immobilie nicht aus, um 100% des geforderten Betrags zu begleichen, kann die Bank Pfändungsmaßnahmen gleichermaßen gegen das Vermögen der Bürgen richten.

¿Se puede suspender la subasta de la vivienda?

Es gibt gesetzlich festgelegte Gründe zur Einstellung des Verfahrens, wie etwa die Feststellung missbräuchlicher Klauseln im Hypothekenvertrag, die Bearbeitung eines Umstrukturierungsantrags oder die Einleitung eines Insolvenzverfahrens nach dem Gesetz der zweiten Chance.