¿Se devuelven las arras si no me conceden la hipoteca?

Depende del contrato de arras firmado. Por regla general, no se devuelven las cantidades entregadas si la situación de arras hipoteca denegada deriva en la imposibilidad de comprar, salvo que se haya incluido explícitamente una cláusula resolutoria o condición suspensiva sobre la financiación. Sin dicha reserva formal, el comprador perderá el importe entregado según el Código Civil.

El tipo de contrato de arras y sus consecuencias jurídicas

Para entender qué sucede cuando un banco rechaza la financiación, es indispensable analizar la modalidad de arras que se ha firmado. El Código Civil regula distintas tipologías de compromiso formal, y cada una reacciona de forma diferente ante el incumplimiento por falta de capital.

Arras penitenciales

Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, son las más habituales en las operaciones inmobiliarias. Estas arras permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato de manera libre. Sin embargo, este desistimiento conlleva una penalización clara: si el comprador desiste por sufrir un escenario de arras hipoteca denegada, perderá íntegramente la cantidad entregada en concepto de señal. Por el contrario, si es el vendedor quien desiste, deberá devolverlas duplicadas.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio total de compraventa y confirman la existencia del contrato. En este caso, si la entidad bancaria no aprueba la hipoteca, el vendedor no está obligado a devolver el dinero y, además, puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con una indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

Funcionan como una garantía del cumplimiento de la obligación. En caso de no obtener la financiación requerida, el comprador perderá la suma entregada o se le exigirá una compensación fijada previamente, sin que ello impida a la otra parte exigir también el cumplimiento forzoso de la venta.

La condición suspensiva: la única protección real ante la negativa del banco

La única manera legal y segura de evitar la pérdida del dinero tras un rechazo bancario es la inclusión de una cláusula específica denominada condición suspensiva por denegación de préstamo hipotecario.

Esta cláusula deja en suspenso la eficacia del contrato hasta que se cumpla un hecho futuro e incierto: la concesión de la hipoteca por parte de una entidad financiera. Si la operación no es aprobada, el contrato queda automáticamente resuelto sin penalización para ninguna de las partes, obligando al vendedor a restituir el cien por cien de las cantidades percibidas.

Requisitos para redactar correctamente la cláusula de financiación

Para que esta condición tenga plena validez jurídica e impida conflictos entre las partes, se deben reflejar con claridad los siguientes puntos:

• Importe mínimo solicitado: Debe especificarse el porcentaje de financiación o la cifra exacta requerida para concretar la compra.
• Plazo de tramitación: Es necesario fijar una fecha límite para que el comprador obtenga la aprobación de la entidad bancaria.
• Acreditación documental: El comprador debe comprometerse a justificar la negativa mediante certificados formalmente expedidos por una o varias entidades financieras.

Diferencias normativas según el territorio

En el ámbito del territorio común español, regido por el Código Civil, el silencio sobre la obtención de la hipoteca beneficia al vendedor, haciendo que el comprador asuma el riesgo de la denegación. Sin embargo, en determinadas legislaciones autonómicas existe un régimen protector diferente.

Un caso relevante es el Código Civil de Cataluña, donde su artículo 621-8 prevé que, si la hipoteca no se concede por causas no imputables al comprador, este tiene derecho a la devolución de las arras, siempre que la financiación estuviese contemplada en el contrato de forma explícita.

Situaciones particulares: VPO en la Comunidad de Madrid

En el caso de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid, la denegación de la hipoteca puede estar vinculada no solo a la solvencia del solicitante, sino también a las limitaciones normativas del inmueble.

Las viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid disponen de precios máximos de venta fijados por la administración y requieren que el comprador cumpla con requisitos específicos de ingresos y titularidad de otros bienes. Si la entidad bancaria deniega el préstamo porque la tasación ajustada al módulo oficial no alcanza el importe previsto por el comprador, se aplicarán las mismas reglas contractuales generales. Por ello, en las operaciones sobre VPO en la Comunidad de Madrid es crucial incorporar la cláusula de financiación condicionada.

Cómo actuar para mitigar riesgos antes de firmar las arras

Para evitar encontrarse en un problema legal por una situación de arras hipoteca denegada, es fundamental seguir un procedimiento prudente antes de entregar cualquier suma monetaria:

1. Solicitar un preestudio de viabilidad: Antes de buscar inmueble de forma definitiva, se debe contar con un análisis previo de perfil económico realizado por profesionales del sector financiero.
2. Revisar la documentación técnica de la propiedad: Cerciorarse de que no existan cargas, afecciones fiscales o discrepancias catastrales que puedan provocar que el departamento de riesgos del banco rechace la operación tras la tasación.
3. Asesoramiento profesional especializado: Contar con el respaldo de intermediarios de crédito inmobiliario permite estructurar el expediente financiero adecuadamente y negociar la inclusión de cláusulas de protección en la propuesta de compra.

¿Qué hacer si la hipoteca ha sido denegada y no existe cláusula protectora?

Si la entidad bancaria ha rechazado el préstamo y el contrato de arras no incluye una condición suspensiva, el comprador se encuentra en una posición compleja. Ante esta situación, se recomiendan los siguientes pasos:

En primer lugar, se debe notificar inmediatamente a la parte vendedora mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto, adjuntando la negativa formal expedida por el banco. Esto demuestra la buena fe del comprador.

En segundo lugar, se puede negociar una prórroga del plazo de arras para intentar la solicitud del préstamo en otras entidades financieras o reestructurar las condiciones del crédito aportando garantías adicionales. Por último, si el acuerdo amistoso es imposible, un análisis jurídico detallado del contrato permitirá comprobar si existe algún otro vicio o defecto en el documento que garantice la recuperación total o parcial del importe abonado.