Die Art des Arras-Vertrags und ihre rechtlichen Folgen

Um zu verstehen, was passiert, wenn eine Bank die Finanzierung ablehnt, ist es unerlässlich, die unterzeichnete Arras-Variante zu analysieren. Der Código Civil regelt verschiedene Arten dieser förmlichen Verpflichtung, und jede reagiert unterschiedlich auf eine Nichterfüllung aufgrund von fehlendem Kapital.

Arras penitenciales

Geregelt in Artikel 1454 des Código Civil, sind sie bei Immobiliengeschäften am gebräuchlichsten. Diese Arras erlauben es jeder der Parteien, frei vom Vertrag zurückzutreten. Dieser Rücktritt ist jedoch mit einer klaren Strafe verbunden: Tritt der Käufer zurück, weil eine Situation mit Anzahlung Hypothek abgelehnt eintritt, verliert er den als Anzahlung geleisteten Betrag vollständig. Tritt hingegen der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

Arras confirmatorias

Die confirmatorischen Arras fungieren als Anzahlung auf den Gesamtkaufpreis und bestätigen das Bestehen des Vertrags. Lehnt die Bank in diesem Fall die Hypothek ab, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, das Geld zurückzuzahlen, und kann darüber hinaus gerichtlich die Erfüllung des Vertrags oder dessen Auflösung nebst Schadensersatz verlangen.

Arras penales

Sie dienen als Garantie für die Erfüllung der Verpflichtung. Wird die erforderliche Finanzierung nicht erlangt, verliert der Käufer die geleistete Summe oder es wird eine im Voraus festgelegte Entschädigung verlangt, ohne dass dies die andere Partei daran hindert, auch die zwangsweise Erfüllung des Kaufs einzufordern.

Die aufschiebende Bedingung: Der einzige echte Schutz bei einer Absage der Bank

Der einzige rechtlich sichere Weg, den Verlust des Geldes nach einer Ablehnung durch die Bank zu vermeiden, ist die Aufnahme einer spezifischen Klausel, der sogenannten aufschiebenden Bedingung wegen Ablehnung des Hypothekardarlehens.

Diese Klausel setzt die Wirksamkeit des Vertrags so lange aus, bis ein zukünftiges und ungewisses Ereignis eintritt: die Gewährung der Hypothek durch ein Kreditinstitut. Wird die Transaktion nicht genehmigt, gilt der Vertrag automatisch als aufgelöst, ohne dass eine Strafe für eine der Parteien anfällt, und der Verkäufer ist verpflichtet, hundert Prozent der erhaltenen Beträge zurückzuzahlen.

Voraussetzungen für die korrekte Formulierung der Finanzierungsklausel

Damit diese Bedingung volle Rechtsgültigkeit erlangt und Konflikte zwischen den Parteien verhindert, müssen folgende Punkte klar festgehalten werden:

• Beantragter Mindestbetrag: Der Prozentanteil der Finanzierung oder der genaue Betrag, der für den Kauf erforderlich ist, muss angegeben werden.
• Bearbeitungsfrist: Es muss eine Frist festgelegt werden, innerhalb derer der Käufer die Genehmigung des Kreditinstituts einholen muss.
• Dokumentarischer Nachweis: Der Käufer muss sich verpflichten, die Ablehnung durch förmlich ausgestellt Bescheinigungen von einer oder mehreren Banken nachzuweisen.

Regulatorische Unterschiede je nach Gebiet

Im gemeinsamen spanischen Rechtsgebiet, das vom Código Civil geregelt wird, kommt das Schweigen über die Erlangung der Hypothek dem Verkäufer zugute, sodass der Käufer das Risiko einer Ablehnung trägt. In bestimmten autonomen Gesetzgebungen gibt es jedoch eine andere Schutzregelung.

Ein relevanter Fall ist das Zivilgesetzbuch von Katalonien (Código Civil de Cataluña), dessen Artikel 621-8 vorsieht, dass der Käufer ein Recht auf Rückzahlung der Arras hat, wenn die Hypothek aus Gründen abgelehnt wird, die ihm nicht zuzurechnen sind, sofern die Finanzierung im Vertrag ausdrücklich vorgesehen war.

Besondere Situationen: VPO in der Comunidad de Madrid

Im Falle einer geförderten Sozialwohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid kann die Ablehnung der Hypothek nicht nur mit der Bonität des Antragstellers zusammenhängen, sondern auch mit den regulatorischen Beschränkungen der Immobilie.

Schutzwohnungen in der Comunidad de Madrid verfügen über von der Verwaltung festgelegte Höchstverkaufspreise und erfordern, dass der Käufer bestimmte Einkommensvoraussetzungen sowie Bedingungen bezüglich des Eigentums an anderen Immobilien erfüllt. Lehnt das Kreditinstitut das Darlehen ab, weil die an das offizielle Modul angepasste Wertermittlung nicht den vom Käufer vorgesehenen Betrag erreicht, gelten die gleichen allgemeinen vertraglichen Regeln. Daher ist es bei Transaktionen über VPO in der Comunidad de Madrid entscheidend, die Klausel der bedingten Finanzierung aufzunehmen.

Wie Sie Risiken minimieren können, bevor Sie den Arras-Vertrag unterzeichnen

Um ein rechtliches Problem aufgrund einer Situation mit Anzahlung Hypothek abgelehnt zu vermeiden, ist es unerlässlich, vor der Übergabe von Geldbeträgen ein umsichtiges Verfahren zu befolgen:

1. Eine Vorprüfungsanalyse anfordern: Bevor man endgültig nach einer Immobilie sucht, sollte eine Vorabanalyse des wirtschaftlichen Profils durch Fachleute aus dem Finanzsektor vorliegen.
2. Technische Dokumentation der Immobilie prüfen: Stellen Sie sicher, dass keine Belastungen, steuerlichen Bindungen oder katastralen Abweichungen vorliegen, die dazu führen könnten, dass die Risikoabteilung der Bank die Transaktion nach der Bewertung ablehnt.
3. Spezialisierte professionelle Beratung: Die Unterstützung durch Immobiliarkreditvermittler ermöglicht es, die Finanzakte ordnungsgemäß zu strukturieren und die Aufnahme von Schutzklauseln im Kaufangebot zu verhandeln.

Was tun, wenn die Hypothek abgelehnt wurde und keine Schutzklausel existiert?

Hat das Kreditinstitut das Darlehen abgelehnt und enthält der Arras-Vertrag keine aufschiebende Bedingung, befindet sich der Käufer in einer schwierigen Lage. In dieser Situation werden folgende Schritte empfohlen:

Zunächst muss die Verkäuferseite unverzüglich per Burofax mit Rückschein und Textzertifizierung benachrichtigt werden, unter Beifügung der formellen Ablehnung der Bank. Dies belegt den guten Glauben des Käufers.

Zweitens kann eine Verlängerung der Arras-Frist verhandelt werden, um das Darlehen bei anderen Kreditinstituten zu beantragen oder die Kreditbedingungen unter Erbringung zusätzlicher Garantien umzustrukturieren. Schließlich ermöglicht eine detaillierte rechtliche Analyse des Vertrags, falls eine gütliche Einigung unmöglich ist, zu prüfen, ob ein anderer Mangel im Dokument vorliegt, der die vollständige oder teilweise Rückerstattung des gezahlten Betrags garantiert.