Was passiert mit dem 3-%-Einbehalt, wenn der nicht ansässige Verkäufer keine Steuer schuldet?

Worin besteht der 3-%-Einbehalt bei nicht ansässigen Verkäufern?

Beim Erwerb einer in Spanien gelegenen Immobilie, deren Eigentümer eine für steuerliche Zwecke nicht ansässige natürliche oder juristische Person ist, schreibt das Gesetz vor, dass der Käufer 3 % des Gesamtkaufpreises einbehalten muss. Dieser Betrag ist kein Teil der Direktzahlung an den Verkäufer, sondern wird vom Käufer über das Modelo 211 innerhalb einer Frist von einem Monat ab dem Datum der Übertragung an die Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) abgeführt.

Zweck dieses Mechanismus ist es, der öffentlichen Verwaltung eine Garantie bezüglich der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) zu gewährleisten. Der Einbehalt fungiert als Vorauszahlung oder Anzahlung auf die Steuer, die der Verkäufer für den aus dem Geschäft resultierenden Veräußerungsgewinn begleichen muss.

Was passiert, wenn der nicht ansässige Verkäufer keinen Veräußerungsgewinn erzielt hat?

Wenn der anrechenbare Übertragungswert gleich oder niedriger als der Anschaffungswert ist, erzielt der Verkäufer in Spanien keinen steuerpflichtigen Ertrag. In dieser Situation übersteigt der vorgenommene Einbehalt die tatsächliche Steuerverbindlichkeit des Verkäufers, sodass das Recht entsteht, die Erstattung des 3-%-Einbehalts einzufordern, der vom Käufer gezahlt wurde.

Es gibt verschiedene Szenarien je nach steuerlichem Ergebnis des Geschäfts:

• Verkauf mit Vermögensverlust: Wird die Immobilie zu einem Preis verkauft, der unter dem Anschaffungspreis zuzüglich der abzugsfähigen Kosten liegt, beträgt die Steuerschuld null. Es erfolgt die vollständige Erstattung des einbehaltenen 3-%-Betrags.
• Verkauf mit Nullertrag: Entspricht der Verkaufspreis den Gesamtkosten von Kauf und Modernisierungen, beträgt die Steuerschuld null und die gesamte hinterlegte Summe wird zurückerstattet.
• Gewinn niedriger als der einbehaltene Betrag: Ist die aus dem Gewinn resultierende Steuer geringer als der vorgenommene Einbehalt, erstattet die AEAT den übersteigenden Teil des Einbehalts.

Verfahren zur Beantragung der Erstattung des Einbehalts

Die Erstattung dieser Beträge erfolgt nicht automatisch. Der nicht ansässige Steuerpflichtige oder sein steuerlicher Vertreter stellt den Antrag bei der Finanzbehörde, indem er die folgenden Schritte durchführt:

1. Einholung des Zahlungsnachweises: Es muss eine Kopie des von der Käuferseite eingereichten und eingezahlten Modelo 211 vorliegen, ein unerlässliches Dokument, das die geleistete Anzahlung nachweist.
2. Erstellung des Modelo 210: Die Steuer für den Veräußerungsgewinn oder -verlust wird festgesetzt. In dieser Selbstveranlagung werden der resultierende Steuerbetrag und die einbehaltene Summe angegeben, um den zu erstattenden Saldo zugunsten des Steuerpflichtigen zu ermitteln.
3. Angabe des Empfangskontos: Der Antragsteller muss die IBAN eines auf seinen Namen lautenden Bankkontos für den Empfang des ausstehenden Betrags angeben.

Gesetzliche Fristen für Antrag und Rückmeldung der Finanzbehörde

Das Recht, die Erstattung des 3-%-Einbehalts über das Modelo 210 zu beantragen, entsteht nach Ablauf der einmonatigen Frist, die dem Käufer für die Einreichung des Modelo 211 eingeräumt wird. Ab diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer vier Jahre Zeit, die Erklärung einzureichen, bevor sein Anspruch auf Rückforderung der Guthabensalden verjährt.

Nach Einreichung des Antrags verfügt die AEAT über eine Frist von sechs Monaten zur Durchführung der Erstattung. Überschreitet die Steuerbehörde diese Frist ohne begründete Nachforderungen oder berechtigte Unterbrechung der Bearbeitung, erfolgt automatisch die Gutschrift gesetzlich festgelegter Verzugszinsen zugunsten des Steuerpflichtigen.

Abzugsfähige Ausgaben und Investitionen zum Nachweis des Fehlens einer Steuerschuld

Um zu begründen, dass kein steuerpflichtiger Gewinn vorliegt, ist es unerlässlich, die Steuerbemessungsgrundlage korrekt festzusetzen, indem die nach den Steuervorschriften zulässigen Kosten abgezogen werden:

Dem Anschaffungswert anrechenbare Ausgaben

• Notar-, Grundbucheintragungs- und Abwicklungskosten (Gestoría), die beim ursprünglichen Kauf gezahlt wurden.
• Bei der vorherigen Anschaffung gezahlte Steuern, wie die Grunderwerbsteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer (IVA).
• Strukturelle Investitionen und Modernisierungen an der Immobilie, die deren Wert oder Nutzungskapazität gesteigert haben.

Dem Übertragungswert anrechenbare Ausgaben

• Professionelle Honorare aus der Vermittlung des Immobilienverkaufs.
• Zahlung der Wertzuwachssteuer auf städtische Grundstücke (Plusvalía Municipal), die vom Veräußerer übernommen wurde.
• Kosten im Zusammenhang mit der formalen Löschung bestehender Hypothekenlasten.

Von der Verwaltung geforderte Nachweisdokumente

Bei der Prüfung der Erstattungsakte nimmt die AEAT gewöhnlich Überprüfungen der angegebenen Werte vor. Es wird die Aufbewahrung der folgenden Unterlagen verlangt:

• Originale notarielle Urkunden (Escrituras) des ursprünglichen Kaufs und des späteren Verkaufs.
• Einzahlungsbeleg des Modelo 211, der vom Erwerber bereitgestellt wird.
• Ordnungsgemäße Rechnungen über alle Steuern, Honorare und abzugsfähigen Ausgaben, die in beiden Werten angerechnet wurden.
• Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit im Herkunftsland, wenn die Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen geltend gemacht wird.

Wichtige Aspekte für Käufer und Immobilienfinanzierung

Die ordnungsgemäße Abwicklung der Steuern bei Transaktionen mit nicht ansässigen Verkäufern beugt einer subsidiären Steuerhaftung vor. Der Käufer muss die korrekte Hinterlegung des Modelo 211 sicherstellen, um steuerliche Belastungen der erworbenen Immobilie zu vermeiden.

Im Rahmen des Immobilienkaufs mit Bankfinanzierung erleichtert die Einbindung geschulter Fachkräfte die Zusammenstellung der von Finanzinstituten geforderten Steuerbelege. In dieser Hinsicht ermöglicht die Unterstützung durch Spezialisten wie Immobiliarkreditvermittler die Steuerung der Kreditphasen unter Berücksichtigung der obligatorischen Einbehalte bei der Beurkundung von Grundstücken mit internationalen Verkäufern.

Zudem sind bei Immobilien, die einer Schutzregelung unterliegen, wie den öffentlich geförderten Wohnungen (VPO) der Comunidad de Madrid, die Verkaufspreise durch gesetzliche Module begrenzt, ein entscheidender Faktor bei der Festlegung des tatsächlichen Übertragungswerts und bei der Überprüfung des Nichtvorliegens eines Vermögenszuwachses zum Zwecke der Erstattung von Einbehalten.