Grundlegende und unerlässliche Dokumentation beim Notar

Um einen Immobilienkaufvertrag in Spanien notariell zu beurkunden, verlangt das Notariat eine Reihe rechtsverbindlicher Identitäts- und Finanznachweise. Die spanische Gesetzgebung, insbesondere die Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche, erfordert die Überprüfung der Identität aller Parteien und die Kontrolle der bei der Transaktion verwendeten Zahlungsmittel.

1. Número de Identificación de Extranjero (NIE)

Die NIE ist die persönliche, eindeutige Identifikationsnummer, die die Generaldirektion der Polizei ausländischen Staatsbürgern zuweist. Sie ist eine absolut unerlässliche Voraussetzung für den Erwerb jeglicher Immobilie, die Entrichtung der damit verbundenen regionalen oder staatlichen Steuern und die anschließende Eintragung im Registro de la Propiedad. Dieses Dokument ist bei den ermächtigten Polizeidienststellen auf spanischem Hoheitsgebiet oder bei den spanischen Botschaften und Konsulaten im Wohnsitzland des Käufers erhältlich.

2. Reisepass oder nationaler Personalausweis

Käufer aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums können sich mit dem nationalen Personalausweis ihres Landes oder dem Reisepass ausweisen. Bei Käufern aus Drittstaaten ist die Vorlage des gültigen Original-Reisepasses obligatorisch. Es ist von entscheidender Bedeutung sicherzustellen, dass die Gültigkeit des Dokuments nicht vor dem für die Unterzeichnung der Kaufurkunde festgelegten Datum abläuft.

3. Nachweis der Mittelherkunft und Zahlungsmittel

Gemäß dem Gesetz 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche muss der Käufer die Herkunft des für den Kauf verwendeten Geldes dokumentarisch nachweisen. Dazu muss er Bescheinigungen des ausstellenden Finanzinstituts, aktuelle Kontoauszüge, frühere Kaufverträge über Vermögenswerte oder Steuererklärungen vorlegen. Stammt das Kapital von Bankkonten außerhalb der Eurozone, ist der Nachweis der internationalen Banküberweisung auf das Zielkonto in Spanien erforderlich.

4. In Spanien eröffnetes Bankkonto

Für die Abwicklung der Zahlung am Tag der Unterzeichnung verlangt die spanische Bank- und Notarpraxis, dass die Zahlung über einen bestätigten oder geprüften Bankscheck erfolgt, der von einem in Spanien tätigen Kreditinstitut ausgestellt wurde. Darüber hinaus erleichtert ein lokales Konto die Entrichtung der Grunderwerbsteuer (ITP) oder der Mehrwertsteuer (IVA), der Notar- und Registergebühren sowie die spätere Abbuchung der Versorgungsleistungen für die Immobilie.

Zusätzliche Dokumente je nach steuerlichem Wohnsitz

Die steuerliche Situation des Käufers zum Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt die Anforderung zusätzlicher Verwaltungsverfahren.

Steuerlich nicht ansässige Käufer

Als nicht ansässig gilt eine Person, die sich weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält und deren wirtschaftlicher Interessenschwerpunkt nicht im Land liegt. In diesem Fall ist Folgendes vorzulegen:

• Nichtansässigkeitsbescheinigung (Certificado de No Residencia): Offizielles Dokument der Policía Nacional, das bescheinigt, dass die Person nicht in Spanien ansässig ist. Viele Finanzinstitute beantragen dieses Dokument bei der Eröffnung eines Bankkontos für Nichtansässige.
• Formular D-1A (Declaración de Inversiones Extranjeras): Verwaltungsformular, das an das Investitionsregister des Ministeriums für Wirtschaft, Handel und Unternehmen übermittelt wird, um Immobilieninvestitionen aus dem Ausland zu melden.
• Steuerwohnsitzbescheinigung (Certificado de Residencia Fiscal): Vom Finanzamt des Landes ausgestelltes Dokument, in dem der Käufer gewöhnlich steuerpflichtig ist, um Probleme bei der Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Steuerlich ansässige Käufer

Wenn der ausländische Staatsbürger rechtmäßig in Spanien wohnt und seine Steuererklärungen im Land einreicht, entsprechen die geforderten Dokumente denen jedes inländischen Einwohners:

• Ausländeridentitätskarte (TIE): Physisches Dokument, das die rechtmäßige Aufenthaltserlaubnis nachweist und die NIE enthält.
• Steuerwohnsitzbescheinigung: Von der AEAT ausgestellt, die den steuerlichen Wohnsitz auf spanischem Hoheitsgebiet bestätigt.

Finanzierung und Vermittlung beim Immobilienkauf

Wenn der Erwerb der Immobilie die Beantragung eines Hypothekendarlehens erfordert, verlangen spanische Bankinstitute eine umfangreichere Dokumentation, um die Kreditwürdigkeit des Antragstellers im Ausland zu bewerten.

Zu den üblichen Unterlagen gehören die in den letzten zwei Jahren im Herkunftsland eingereichten Einkommensteuererklärungen, die letzten Gehaltsabrechnungen oder geprüften Einkommensnachweise, Kontoauszüge der letzten zwölf Monate sowie eine Bonitätsauskunft von anerkannten Stellen im Wohnsitzland. Alle diese in einer Fremdsprache verfassten Texte müssen von einer entsprechenden beglaubigten Übersetzung begleitet werden.

Aufgrund der organisatorischen Komplexität, die mit der Koordinierung von Wertermittlung, Dokumentenprüfung und verbindlichem Angebot mit spanischen Banken verbunden ist, empfiehlt sich professionelle Unterstützung. Die Inanspruchnahme von Immobilienkreditvermittlern (ICI) ermöglicht eine reibungslosere Abwicklung der Bankphasen, den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote für Nichtansässige und die Sicherstellung, dass die Dokumentation den beim Notar geforderten rechtlichen Kriterien entspricht.

Unterzeichnung beim Notar mittels Vollmacht

Kann der ausländische Käufer am Tag der Urkundenunterzeichnung nicht persönlich nach Spanien reisen, hat er die Möglichkeit, einen gesetzlichen Vertreter zu benennen, der in seinem Namen handelt.

Anforderungen an eine im Ausland erteilte Notarvollmacht

1. Spezifische Notarvollmacht: Sie muss ausdrückliche Befugnisse zum Kauf von Immobilien, zur Beantragung der NIE, zur Eröffnung oder Schließung von Bankkonten und zur Entrichtung von Steuern gegenüber öffentlichen Verwaltungen enthalten.
2. Haager Apostille oder diplomatische Legalisation: Wird die Vollmacht vor einem Notar außerhalb Spaniens erteilt, muss sie die Haager Apostille (für Vertragsstaaten des Übereinkommens) oder die entsprechende konsularische Legalisation enthalten, um ihre Rechtsgültigkeit in Spanien zu gewährleisten.
3. Beglaubigte Übersetzung: Sofern die Vollmacht vom ausstellenden Notar nicht direkt zweisprachig (Spanisch und Herkunftssprache) verfasst wird, ist eine beglaubigte Übersetzung erforderlich, die von einem vom spanischen Ministerium für Auswärtige Angelegenheiten, Europäische Union und Zusammenarbeit ernannten offiziellen Übersetzer angefertigt wurde.

Immobilien mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau (VPO)

Falls der Kauf einer geförderten Sozialwohnung (VPO) innerhalb des geografischen Bereichs der Comunidad de Madrid angestrebt wird, müssen Ausländer mit rechtmäßigem Wohnsitz die Dokumentation vorlegen, die die Erfüllung der im regionalen Wohnungsbauplan festgelegten Bedingungen nachweist.

Erforderlich sind die Meldebescheinigung (certificado de empadronamiento), die Einkommensteuererklärung zum Nachweis, dass das Jahreseinkommen die in den autonomen Vorschriften von Madrid festgelegten Grenzen nicht überschreitet, sowie eine Bescheinigung des Registro de la Propiedad, die bestätigt, dass kein weiteres Wohneigentum auf spanischem Hoheitsgebiet vorhanden ist. Darüber hinaus ist die vorherige Verkaufsgenehmigung oder die Mitteilung über den Höchstverkaufspreis beizufügen, die von der für Wohnungswesen zuständigen Consejería der Comunidad de Madrid ausgestellt wurde.