Die 89er-Regel und der Einfluss des Alters auf den Preis

Um zu verstehen, ab welchem Alter der Verkauf des bloßen Eigentums aus wirtschaftlicher Sicht attraktiv ist, muss man die in Spanien verwendete Steuerformel zur Bewertung des Nießbrauchs kennen. Die Dirección General de Tributos wendet die sogenannte 89er-Regel an, bei der der Wert des Nießbrauchs berechnet wird, indem man das Alter des Nießbrauchers von der Zahl 89 subtrahiert. Das Ergebnis bestimmt den prozentualen Anteil am Gesamtwert der Immobilie, der dem Nießbrauch entspricht, mit einer Untergrenze von 10% und einer Obergrenze von 70%.

Der Wert des bloßen Eigentums entspricht dem verbleibenden Prozentsatz bis zu 100% des Gesamtwerts der Immobilie. Je älter die Person ist, die das bloße Eigentum verkauft, desto geringer ist also der rechtliche Wert des Nießbrauchs und desto höher ist der direkt ausgezahlte Prozentsatz:

• Mit 65 Jahren: Der Nießbrauch macht 24% aus (89 minus 65) und das bloße Eigentum 76%.
• Mit 70 Jahren: Der Nießbrauch macht 19% aus (89 minus 70) und das bloße Eigentum 81%.
• Mit 75 Jahren: Der Nießbrauch macht 14% aus (89 minus 75) und das bloße Eigentum 86%.
• Mit 80 Jahren oder älter: Der Nießbrauch nähert sich dem gesetzlichen Minimum von 10%, sodass das bloße Eigentum 90% der Bemessungsgrundlage erreicht.

Auf dem realen Immobilienmarkt wenden Investoren einen Abschlag für die zeitliche Unsicherheit der Transaktion an. Wenn sich ein Eigentümer daher entscheidet, den Verkauf vor Erreichen eines reiferen Alters vorzunehmen, fällt der vom Markt geforderte Abschlag höher aus und das erhaltene Kapital reduziert sich erheblich.

Warum wird der Verkauf des bloßen Eigentums vor dem 65. Lebensjahr nicht empfohlen?

Außer in Situationen extremer finanzieller Not oder bei schweren gesundheitlichen Problemen ist die Erwägung des Alters für den Verkauf des bloßen Eigentums unter 65 Jahren meist wenig ratsam. Mit 55 Jahren hat eine Person beispielsweise eine Lebenserwartung von mehreren Jahrzehnten. Ein Investor als Käufer wird einen drastischen Abschlag auf den Marktwert verlangen, um die unbestimmte Wartezeit zu kompensieren.

Darüber hinaus gibt es steuerliche Hürden, die einen Verkauf in jüngeren Jahren benachteiligen:

1. Besteuerung in der Einkommensteuer (IRPF): Die Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des bloßen Eigentums werden auf staatlicher und regionaler Ebene mit 19% bis 28% besteuert, wenn der Verkäufer jünger als 65 Jahre ist.
2. Verlust künftiger Wertsteigerungen: Der vorzeitige Verkauf des Eigentumsverhältnisses verhindert, dass der Eigentümer im Alter von möglichen Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt profitiert.

Steuerliche Vorteile beim Verkauf mit über 65 Jahren

Die Altersgrenze von 65 Jahren markiert nicht nur eine Änderung bei den gesetzlichen Bewertungsprozentsätzen, sondern gewährt nach den Vorschriften der spanischen Einkommensteuer (IRPF) auch entscheidende steuerliche Vorteile.

Wenn die Person, die das bloße Eigentum verkauft, das 65. Lebensjahr vollendet hat und die Immobilie ihren Hauptwohnsitz darstellt, ist der aus der Übertragung erzielte Veräußerungsgewinn vollständig von der Einkommensteuer (IRPF) befreit. Diese Steuerbefreiung gilt in vollem Umfang, ohne dass das Geld in eine andere Immobilie reinvestiert werden muss.

Für den Fall, dass die verkaufte Immobilie nicht der Hauptwohnsitz ist (z. B. eine Zweitwohnung), können Personen über 65 Jahre ebenfalls von einer Steuerbefreiung profitieren, wenn sie den erhaltenen Betrag innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach dem Verkauf zur Errichtung einer garantierten Leibrente bis zu einer Höchstgrenze von 240.000 Euro verwenden.

Alternativen zum Verkauf des bloßen Eigentums je nach Alter

Bevor man die endgültige Entscheidung trifft, sich von den Eigentumsrechten an einer Immobilie zu trennen, ist es ratsam, die Gesamtfinanzlage zu analysieren. Im Alter zwischen 60 und 70 Jahren ist das bloße Eigentum nicht der einzige Weg, um an finanzielle Mittel zu gelangen.

Es gibt Finanzlösungen, die es ermöglichen, Liquidität zu beschaffen und gleichzeitig das volle Eigentum an der Wohnung zu behalten. Über unsere Dienstleistungen als Immobiliarkreditvermittler kann geprüft werden, ob eine Umschuldung, ein hypothekarisch gesichertes Darlehen oder die Refinanzierung bestehender Vermögenswerte Optionen darstellen, die besser auf das jeweilige Profil abgestimmt sind, ohne auf das Immobilienvermögen zu verzichten.

Besonderheiten bei gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

Wenn es sich bei der Immobilie, für die der Verkauf des bloßen Eigentums in Betracht gezogen wird, um eine VPO (Vivienda de Protección Oficial) in der Comunidad de Madrid handelt, müssen mehrere spezifische rechtliche Anforderungen der regionalen Gesetzgebung berücksichtigt werden:

• Höchstverkaufspreis: Der für das bloße Eigentum einer VPO festgelegte Wert darf die von der Comunidad de Madrid für das jeweilige Schutzsystem festgelegten gesetzlichen Höchstverkaufspreise nicht überschreiten.
• Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (Derechos de tanteo y retracto): In bestimmten Schutzsystemen in Madrid behält die regionale öffentliche Verwaltung das bevorzugte Erwerbsrecht.
• Vorherige Entwidmung (Descalificación): In vielen Fällen ist es erforderlich, die freiwillige Descalificación der VPO bei der für Wohnungswesen zuständigen Consejería der Comunidad de Madrid zu beantragen, bevor die notarielle Urkunde ausgestellt wird.

Häufige Fragen zum Alter für den Verkauf des bloßen Eigentums

Was passiert, wenn es zwei Eigentümer mit unterschiedlichem Alter gibt?

Wenn eine Immobilie zwei Ehepartnern gehört und sich beide den lebenslangen Nießbrauch gemeinsam und aufeinanderfolgend vorbehalten möchten, wird die Bewertung des Nießbrauchs anhand des Alters des jüngeren Eigentümers berechnet. Da sich die erwartete Dauer des Nießbrauchs nach der jüngeren Person richtet, fällt der für den Nießbrauch reservierte Prozentsatz höher aus und der Betrag, den der Käufer für das bloße Eigentum zahlt, ist niedriger, als wenn nur das Alter des älteren Ehepartners herangezogen würde.

Behalte ich das Recht, die Immobilie nach dem Verkauf des bloßen Eigentums zu vermieten?

Ja. Der Erhalt des lebenslangen Nießbrauchs bedeutet, dass das Recht auf Nutzung und Fruchtziehung der Immobilie unabhängig vom Alter des Nießbrauchers bestehen bleibt. Die Person kann die Wohnung selbst bewohnen oder an Dritte vermieten und erhält die monatlichen Mieteinnahmen in voller Höhe, ohne dass die Zustimmung des Käufers des bloßen Eigentums erforderlich ist.