Die rechtliche Grundlage für die Pfändung einer Immobilie wegen Nicht-Hypothekenschulden

In der spanischen Rechtsordnung stützt sich die Möglichkeit, eine Immobilie wegen Schulden zu pfänden, die nicht mit dem Hypothekendarlehen in Zusammenhang stehen, auf den Grundsatz der universellen Vermögenshaftung. Dieser in Artikel 1911 des Código Civil verankerte Grundsatz besagt, dass der Schuldner für die Erfüllung seiner Verbindlichkeiten mit seinem gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Vermögen haftet.

Dies bedeutet, dass jeder rechtmäßige Gläubiger das Recht hat, vor Gericht zu ziehen, um den geschuldeten Betrag einzufordern. Entscheidet der Richter zugunsten des Gläubigers und leistet der Schuldner innerhalb der festgesetzten Frist keine freiwillige Zahlung, wird das Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet. An diesem Punkt wird das Immobilieneigentum zu einem pfändbaren Vermögenswert, um den im Gerichtsurteil festgesetzten Betrag zu decken.

Ebenso können nicht nur private Finanzinstitute oder Einzelpersonen diese Situation herbeiführen. Öffentliche Verwaltungen wie die Steuerbehörde (AEAT) oder die Generalkasse der Sozialversicherung verfügen über eigene Vollstreckungsbefugnisse. Das bedeutet, dass sie kein ordentliches Gerichtsverfahren in Anspruch nehmen müssen, um eine Vollstreckungsverfügung zu erlassen und die Pfändung einer Immobilie wegen ausstehender Steuer- oder Sozialversicherungsbeiträge anzuordnen.

Die Rangfolge der Vermögenswerte vor dem Zugriff auf die Immobilie

Obwohl das Gesetz die Pfändung einer Wohnung oder eines Hauses für jede Art von Zahlungsrückstand erlaubt, räumt die Gesetzgebung der Pfändung liquiderer Vermögenswerte gegenüber Immobilien den Vorrang ein. Artikel 592 des Zivilprozessgesetzes (LEC) legt eine strikte Reihenfolge fest, der die Gerichts- oder Vollstreckungsbehörde folgen muss, sofern keine vorherigen Vereinbarungen zwischen den Parteien bestehen:

1. Bargeld oder Bankkonten: Dies ist aufgrund der unmittelbaren Verfügbarkeit der erste vollstreckte Vermögenswert.
2. Forderungen, Rechte und verwertbare Wertpapiere: Dazu gehören noch ausstehende Forderungen, Aktien oder Finanztitel.
3. Gehälter, Löhne, Renten oder sonstige Einkünfte: Unter Einhaltung der gesetzlich festgelegten unpfändbaren Grenzen auf Basis des gesetzlichen Mindestlohns.
4. Bewegliche Sachen und Viehbestand: Fahrzeuge, Schmuck, Wertgegenstände oder Kunstvermögen.
5. Immobilien: Wohnungen, Häuser, Garagenstellplätze, Gewerbeobjekte oder Grundstücke.

Wie in der gesetzlichen Staffelung zu sehen ist, stehen Immobilien am Ende der Liste. Verfügt der Schuldner jedoch nicht über ein ausreichendes Bankguthaben, erzielt er keine pfändbaren Einkünfte oder reicht deren Höhe nicht aus, um die Schuld innerhalb einer angemessenen Frist zu begleichen, wird die zuständige Behörde direkt mit der Pfändung der Immobilie fortfahren.

Unterschied zwischen Vormerkung im Grundbuch und Versteigerung der Immobilie

Es ist von grundlegender Bedeutung, zwei gut voneinander abgegrenzte Phasen innerhalb des Verfahrens zu unterscheiden, wenn die Möglichkeit geprüft wird, eine Immobilie wegen Schulden zu pfänden, die nicht aus der Hypothek stammen:

• Vorläufige Pfändungsvermerkung im Grundbuch (Registro de la Propiedad): Hierbei handelt es sich um eine vorsorgliche Maßnahme, die das Bestehen der vollstreckten Schuld auf dieser Immobilie öffentlich macht. Die Wohnung geht nicht sofort verloren; der Eigentümer behält das Eigentum und die gewöhnliche Nutzung der Immobilie, aber das Eigentum wird belastet. Diese Vermerkung verhindert den lastenfreien Verkauf der Immobilie an Dritte, ohne dass die ausstehende Schuld beglichen wird.
• Zwangsvollstreckung und öffentliche Versteigerung: Bleibt die Schuld nach der Vermerkung unbezahlt, kann der Gläubiger die Bewertung und anschließende gerichtliche Versteigerung des Hauses beantragen, um den unbezahlten Betrag durch den bei der Versteigerung erzielten Erlös zu begleichen.

Bei Schulden von geringer Höhe im Vergleich zum Gesamtwert der Immobilie müssen die Gerichte den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten. Sollten jedoch keine anderen pfändbaren Vermögenswerte vorhanden sein, bleibt die Grundbucheintragung aktiv und der Gläubiger behält das Recht, die Zwangsvollstreckung zu beantragen, wenn keine einvernehmliche Lösung erzielt wird.

Was passiert, wenn die Immobilie bereits belastet ist oder mehreren Personen gehört?

Es gibt zwei technisch hochkomplexe Szenarien, die das Verfahren beeinflussen, wenn versucht wird, eine Immobilie wegen Nicht-Hypothekenschulden zu pfänden:

Immobilien mit laufender Hypothek

Besteht für die Immobilie bereits eine Hypothek, hat die kreditgebende Bank die Erstlast auf dem Grundstück. Vollstreckt ein zweiter Gläubiger eine Anordnung zur Pfändung einer Immobilie wegen Schulden aus Kreditkarten oder Privatkrediten, muss der Käufer bei einer eventuellen Versteigerung den ausstehenden Saldo der vorherigen Hypothek übernehmen oder ablösen. Aus diesem Grund belassen Zweitgläubiger, wenn die Hypothekenlast den Marktwert der Immobilie übersteigt, in der Regel nur die Vermerkung im Grundbuch in der Erwartung einer Änderung der Zahlungsfähigkeit des Schuldners.

Immobilien im Miteigentum (Proindiviso)

Wenn das Eigentum an der Immobilie unter mehreren Personen aufgeteilt ist, wie dies bei Ehen mit Gütertrennung oder bei geerbten Immobilien der Fall ist, kann der Gläubiger nur den prozentualen Miteigentumsanteil pfänden, der dem Schuldner gehört. Was unter diesen Umständen zur Versteigerung kommt, ist der ideelle Anteil an der Immobilie und nicht das gesamte Objekt, es sei denn, die übrigen Miteigentümer stimmen dem vollständigen Verkauf der Immobilie zu.

Pfändung von gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

Im spezifischen Fall von gefördertem Wohnraum (VPO), der einer öffentlichen Förderung in der Comunidad de Madrid unterliegt, folgt das Vollstreckungsverfahren dem ordentlichen Weg, allerdings mit spezifischen regulatorischen Bedingungen:

Geschützte Immobilien im Hoheitsgebiet der Comunidad de Madrid unterliegen während der gesetzlichen Bindungsfrist von der regionalen Verwaltung festgesetzten Höchstverkaufspreisen. Bei einer öffentlichen Versteigerung im Rahmen des Versuchs, eine Immobilie wegen Schulden zu pfänden, die nicht mit der Hypothek zusammenhängen, darf der zugeschlagene Endpreis diese gesetzliche Grenze nicht überschreiten. Ebenso behält die zuständige öffentliche Verwaltung bei Zwangsvollstreckungen ihr Vorkaufs- und Rückkaufsrecht, was es ihr ermöglicht, die Immobilie vorrangig zu erwerben, um sie dem öffentlichen Wohnungsbestand zuzuführen.

Optionen zum Schutz des Vermögens und zur Behebung des Zahlungsverzugs

Angesichts einer gerichtlichen oder administrativen Benachrichtigung, mit der die Vollstreckung in Ihre Immobilie wegen Nicht-Hypothekenschulden droht, gibt es Handlungsmöglichkeiten, um das Verfahren zu stoppen:

• Verhandlung von Zahlungsaufschüben: Vereinbarung eines Ratenzahlungsplans mit den Gläubigern oder Beantragung formeller Zahlungsaufschübe bei der Steuerbehörde (AEAT).
• Umschuldung und Verbindlichkeitenzusammenfassung: Dies besteht darin, Privatkredite und Kreditkarten unter einer einzigen Monatsrate zusammenzufassen. In solchen Situationen erleichtert die Inanspruchnahme von intermediarios de crédito inmobiliario die Machbarkeitsprüfung zur Umstrukturierung der Schulden, zur Bereitstellung angemessener Sicherheiten und zur Vermeidung der Zwangsvollstreckung in den Hauptwohnsitz.
• Inanspruchnahme des Gesetzes der zweiten Chance (Ley de Segunda Oportunidad): Ein rechtliches Instrument für natürliche Personen und Selbstständige im Insolvenzzustand, das es ermöglicht, Vermögensvollstreckungen zu stoppen, laufende Pfändungen auszusetzen und die Befreiung von den restlichen Verbindlichkeiten gemäß den im Insolvenzrecht festgelegten Anforderungen zu beantragen.