Ist die Nutzung eines Hypothekenmaklers sicher?

Rechtliche Rahmenbedingungen zum Schutz des Finanzkunden

Um festzustellen, ob ein Hypothekenmakler seriös ist, müssen die geltenden Vorschriften geprüft werden, die seine Tätigkeit in Spanien regeln. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobiliarkreditverträgen verfügt die Finanzvermittlung über einen strengen Rahmen, der darauf ausgelegt ist, Immobilienkäufern maximale Sicherheit und Rechtssicherheit zu bieten.

Vor dieser Regulierung gab es für diese Tätigkeit kein obligatorisches zentrales Register. Heutzutage muss jeder Experte oder jedes Unternehmen, das als Kreditvermittler tätig ist, unumgängliche gesetzliche Anforderungen erfüllen, bevor Dienstleistungen erbracht werden können:

• Eintragung im offiziellen Register: Es ist zwingend erforderlich, im Register für Immobiliarkreditvermittler der Banco de España oder im entsprechenden Register der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft, in der die Tätigkeit ausgeübt wird, eingetragen zu sein.
• Berufshaftpflichtversicherung: Es besteht die gesetzliche Verpflichtung, eine Berufshaftpflichtversicherung oder eine Bankgarantie abzuschließen, um etwaige Fahrlässigkeiten oder Fehler in der Abwicklung abzudecken.
• Nachgewiesene Qualifikation: Das Personal, das zu Darlehen berät und diese vermarktet, muss von den Aufsichtsbehörden geforderte kontinuierliche Berufsbildungsprogramme in Finanzfragen und Bonitätsprüfung erfolgreich absolvieren.
• Vorvertragliche Transparenz: Es ist zwingend erforderlich, den Kunden vor der Unterzeichnung eines Suchauftrags schriftlich über die genaue Höhe des Honorars, wer dieses zahlt und die Berechnungsmethode zu informieren.

Schritte zur Überprüfung der Sicherheit eines Maklers vor der Beauftragung

Um mit vollständiger Beruhigung zu arbeiten und zu bestätigen, dass ein bestimmter Hypothekenmakler verlässlich ist, wird empfohlen, vor der Übermittlung vertraulicher persönlicher oder finanzieller Unterlagen einige Vorabprüfungen durchzuführen.

1. Überprüfung auf der Website der Banco de España

Jede Person kann öffentlich auf die Suchfunktion im Online-Portal der Banco de España zugreifen. Durch Eingabe des Firmennamens oder der Steuernummer der Gesellschaft kann in Echtzeit überprüft werden, ob das Unternehmen über eine Zulassungsregistrierungsnummer als Immobiliarkreditvermittler verfügt.

2. Analyse des Vermittlungsauftrags und der Dienstleistungsbedingungen

Ein transparenter Dienstleister wird immer vorab einen Vermittlungsauftrag oder einen Vermittlungsvertrag zur Verfügung stellen. In diesem Dokument müssen die folgenden Punkte detailliert aufgeführt sein:

• Die genauen Dienstleistungen, die die Agentur erbringt (Profilanalyse, Einreichung bei Banken, Verhandlung der Konditionen).
• Die genauen Kosten der Dienstleistung oder der festgelegte Prozentsatz auf den Gesamtbetrag der Transaktion.
• Die Bedingungen, unter denen das Honorar fällig wird, welches üblicherweise erst nach Bewilligung der Hypothek und der entsprechenden Notarunterzeichnung der Urkunden erhoben wird.
• Die offiziellen Kanäle, die für die Bearbeitung von Beschwerden eingerichtet wurden.

Warnsignale bei der Beauftragung einer Hypothekenberatung

Trotz der Regulierung ist es ratsam, unzulässige Praktiken zu erkennen, um unautorisierte oder unvollständige Vermittler zu vermeiden. Vorsicht ist geboten, wenn eine der folgenden Situationen festgestellt wird:

Erstens stellt die Weigerung, die offizielle Registrierungsnummer oder die Policennummer der Berufshaftpflichtversicherung anzugeben, einen klaren Grund dar, die Dienstleistungen abzulehnen. Ein rechtmäßig eingetragener Vermittler stellt diese Informationen in seinen Verträgen und offiziellen Medien stets leicht zugänglich dar.

Zweitens erfordert die Forderung hoher Geldbeträge im Voraus ohne Übergabe eines formellen Vermittlungsvertrags, der den Zweck dieser Zahlung genau festlegt, große Vorsicht. Obwohl vertraglich begründete Verwaltungskosten anfallen können, sind die Hauptvermittlungsprovisionen in der Regel an den Erfolg der Transaktion gebunden.

Schließlich sollte man absoluten Versprechungen bezüglich der Genehmigung von Darlehen mit 100% Finanzierung oder unrealistischen Konditionen misstrauen, ohne dass Einkommen, Verschuldungskapazität und Beschäftigungsnachweise des Antragstellers gründlich analysiert wurden. Kein Vermittler entscheidet über die Risikogenehmigung, da diese Befugnis ausschließlich den Bankinstituten obliegt.

Garantien während des Prozesses der Darlehensformalisierung

Der Beauftragungsprozess über einen zertifizierten Vermittler bietet zusätzliche Garantien während der formellen Abwicklung der Hypothek. Die Vorschriften schreiben die standardisierte Übermittlung von Finanzunterlagen vor, um sicherzustellen, dass der Kunde die eingegangene Verpflichtung vollständig versteht.

Die bindende Funktion von FEIN und FAE

Während der Verhandlung veranlasst der Vermittler die Ausstellung des Europäischen Standardisierten Merkblatts (FEIN) und des Merkblatts für standardisierte Warnungen (FAE). Das FEIN gilt während der vereinbarten Frist als verbindliches Angebot der Bank, was verhindert, dass die zugesagten Konditionen in letzter Minute geändert werden.

Die notarielle Voraburkunde als Sicherheitsfilter

Das Gesetz verlangt, dass der Käufer mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung der Notarurkunde das gewählte Notariat aufsucht, um den vorvertraglichen Test zu absolvieren und eine kostenlose notarielle Beratung zu erhalten. Bei diesem Termin prüft der Notar, ob die vom Vermittler und von der Bank übergebenen Unterlagen exakt mit dem Vereinbarten übereinstimmen, und klärt alle Fragen zu Klauseln, Zinssätzen und verbundenen Kosten.

Die Rolle der Vermittlung bei komplexen Transaktionen

Die Einschaltung eines Finanzberaters ist besonders nützlich, wenn der Immobilienkauf eine spezielle administrative Abwicklung erfordert. Dies ist beispielsweise bei Transaktionen von Immobilien mit Preisbindung oder regulierten Immobilien der Fall, wie der Abwicklung von Hypotheken für öffentlich geförderten Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid, wo die Bearbeitung eine Abstimmung der Fristen der regionalen Verwaltung mit den Anforderungen der Risikoabteilung der Kreditinstitute erfordert.

Wenn Sie eine professionelle und transparente Abwicklung zur Erlangung Ihres Darlehens suchen, können Sie auf die Unterstützung unserer Immobiliarkreditvermittler bei Sky Real Estate zählen, die Ihre Bedürfnisse analysieren, Markt-Alternativen vergleichen und eine sichere Begleitung während des gesamten Finanzierungsprozesses gewährleisten.