Der rechtliche Rahmen der Kaution bei der Anmietung nach dem Verkauf

Wenn ein Eigentümer beschließt, seine Immobilie zu verkaufen und weiterhin als Mieter darin zu wohnen, entstehen zwei unabhängige Rechtsakte in einem einzigen formalen Akt: die Übertragung des Eigentums und der Mietvertrag. Diese Figur, die gemeinhin als Wohnungs-sale & leaseback bekannt ist, erfordert die Einhaltung der geltenden Vorschriften für städtische Mietverhältnisse.

Gemäß Artikel 36 des spanischen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) ist die Anforderung und Erbringung einer Barkaution bei jedem Mietvertrag für den Hauptwohnsitz obligatorisch. Der Betrag entspricht einer Monatsmiete. Aus rein vertraglicher Sicht muss der Verkäufer, der zum Mieter wird, diesen Betrag somit einbringen.

Der Hauptzweck dieser Kaution besteht darin, die Erfüllung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter zu gewährleisten und eventuelle Schäden an der Immobilie abzudecken, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie mögliche Zahlungsausfälle bei Nebenkosten und Mieten am Ende der Mietdauer.

Wie die Kaution bei garantiertem Mietverhältnis in der Praxis gehandhabt wird

Trotz der gesetzlichen Anforderung zahlt der Verkäufer bei einer Transaktion mit Kaution bei garantiertem Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gewöhnlich kein Bargeld aus eigener Tasche. Die übliche Praxis im Immobiliensektor besteht in einer Verrechnung der Beträge beim Notar.

Bei der Abrechnung des Kaufs behält der Investorkäufer den Betrag ein, der der Kautionsmonatsmiete und gegebenenfalls den vereinbarten zusätzlichen Garantien entspricht. Dieser Betrag wird vom Gesamtkaufpreis der Immobilie abgezogen. Auf diese Weise wird die gesetzliche Verpflichtung in der Notarurkunde und im Mietvertrag nachweislich abgedeckt, ohne dass der Verkäufer eine separate Überweisung vornehmen muss.

Der Käufer übernimmt in seiner Eigenschaft als neuer Vermieter die Verpflichtung, diesen einbehaltenen Betrag bei der zuständigen öffentlichen Stelle der autonomen Gemeinschaft einzuzahlen, in der sich die Wohnung befindet, und erfüllt damit die lokalen administrativen Anforderungen.

Unterschied zwischen gesetzlicher Kaution und zusätzlichen Garantien

Es ist wichtig, die obligatorische Kaution von den ergänzenden Garantien zu unterscheiden, die die Parteien frei vereinbaren können:

• Gesetzliche Pflichtkaution: Entspricht exakt einer Monatsmiete bei Nutzung als Hauptwohnsitz. Die Hinterlegung im offiziellen Register der autonomen Gemeinschaft ist zwingend vorgeschrieben.
• Zusätzliche Garantien: Das Gesetz erlaubt die Vereinbarung zusätzlicher Garantien zur Sicherung der Vertragserfüllung. Bei Wohnraummietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren (oder sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) darf der Höchstbetrag dieser zusätzlichen Garantien zwei Monatsmieten nicht überschreiten.

Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer sofortige Liquidität anstrebt, ist die Aushandlung des Umfangs dieser zusätzlichen Garantien entscheidend, um das nach dem Verkauf erzielte Nettokapital nicht zu schmälern.

Besonderheiten bei VPO-Wohnungen in der Comunidad de Madrid

Wenn es sich bei der Immobilie, die Gegenstand des Verkaufs mit anschließender Vermietung ist, um eine geförderte Sozialwohnung (VPO) in der Comunidad de Madrid handelt, gibt es spezifische Vorschriften, die strikt beachtet werden müssen.

In der Comunidad de Madrid erfordert der Verkauf und die anschließende Vermietung einer öffentlich geförderten Immobilie die Überprüfung, ob die gesetzlichen Beschränkungsfristen abgelaufen sind, oder das Vorliegen der entsprechenden Genehmigung der zuständigen Behörde. Ebenso sind der Höchstverkaufspreis und die Obergrenze der monatlichen Miete gesetzlich geregelt. Die für eine VPO-Immobilie in der Comunidad de Madrid berechnete Kaution muss proportional an die genehmigte Höchstmiete pro Nutzwohnfläche angepasst und zwingend bei der Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid hinterlegt werden.

Finanzielle Bewertung der Transaktion und Liquiditätsalternativen

Die Akzeptanz eines Kautionseinbehalts oder die Einrichtung eines garantierten Mietverhältnisses nach dem Verkauf ist eine bedeutende Vermögensentscheidung. In vielen Fällen nutzen Eigentümer dieses Modell, um ausstehende Schulden zu begleichen oder bestehende Hypothekenbelastungen zu löschen.

Bevor das Eigentum an der Immobilie übertragen wird, empfiehlt es sich, die gesamte Finanzstruktur zu prüfen. Die Beratung durch qualifizierte Fachkräfte über Immobiliarkreditvermittler ermöglicht die Analyse, ob Alternativen wie Refinanzierung, Hypothekenumstrukturierung oder besicherte Darlehen bestehen, mit denen die erforderliche Liquidität beschafft werden kann, ohne das Eigentum an der Wohnung aufzugeben.

Wenn sich nach der finanziellen Bewertung herausstellt, dass der Verkauf mit anschließender Vermietung die zweckmäßigste Option ist, stellt eine korrekte Vertragsgestaltung sicher, dass die Kautionsbedingungen, die Mietanpassung und die Mietdauer perfekt abgegrenzt sind.

Wichtige Aspekte, die vor der Unterzeichnung von Kaution und Vertrag zu prüfen sind

Um rechtliche Unklarheiten beim Wechsel von der Rolle des Eigentümers in die des Mieters zu vermeiden, wird empfohlen, folgende Punkte zu überprüfen:

1. Aufschlüsselung in der öffentlichen Urkunde: Bestätigen Sie, dass der als Kaution abgezogene Betrag in den Zahlungsmitteln des Kaufvertrags explizit aufgeführt ist.
2. Einzahlungsnachweis: Fordern Sie vom Vermieter innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist eine Kopie des Nachweises über die Einzahlung der Kaution bei der entsprechenden Behörde der autonomen Gemeinschaft an.
3. Inventar der Immobilie: Erstellen Sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung ein detailliertes Inventar über den Zustand der Wohnung. Da Sie zuvor Eigentümer waren, empfiehlt es sich festzulegen, welche Mängel bereits vor dem Verkauf bestanden, um unberechtigte Kautionsabzüge bei Vertragsbeendigung zu vermeiden.
4. Rückzahlungsbedingungen: Legen Sie die Wege und Fristen für die Rückzahlung der Kaution und der zusätzlichen Garantien nach Beendigung des Mietverhältnisses und Schlüsselübergabe klar fest.