¿Tengo que pagar fianza si vendo y me quedo de inquilino?

Depende de cómo se estructure la operación, aunque formalmente la respuesta es sí. La legislación exige constituir una fianza obligatoria al formalizar el arrendamiento. No obstante, en la venta con alquiler garantizado, lo habitual es que la suma se deduzca directamente del precio final de compraventa durante la firma ante notario.

El marco legal de la fianza en el arrendamiento posterior a la venta

Cuando un propietario decide vender su inmueble y continuar residiendo en él bajo un régimen de arrendamiento, se producen dos actos jurídicos independientes en un mismo acto formal: la transmisión del dominio y el contrato de alquiler. Esta figura, conocida comúnmente como sale & leaseback residencial, exige cumplir con la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos.

De acuerdo con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la exigencia y prestación de fianza en metálico es obligatoria en todo contrato de alquiler de vivienda habitual. La cuantía equivale a una mensualidad de renta. Por tanto, desde el punto de vista estrictamente contractual, el vendedor que pasa a ser inquilino debe aportar dicha cantidad.

El objetivo fundamental de este depósito es garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario, cubriendo posibles daños en el inmueble que excedan del desgaste habitual por uso, o eventuales impagos de suministros y rentas al finalizar la estancia.

Cómo se gestiona la fianza alquiler garantizado en la práctica

A pesar de la exigencia legal, en una operación de fianza alquiler garantizado el vendedor no suele desembolsar dinero en efectivo de su propio bolsillo en el momento de la firma. La práctica habitual en el sector inmobiliario consiste en realizar una compensación de saldos en la notaría.

En el acto de liquidación de la compraventa, el comprador inversor retiene la cantidad correspondiente a la mensualidad de fianza y, si procede, las garantías adicionales acordadas. Este importe se resta del precio total devengado por la venta de la propiedad. De este modo, la obligación legal queda cubierta fehacientemente en la escritura y en el contrato de alquiler sin necesidad de que el vendedor efectúe una transferencia independiente.

El comprador, en su condición de nuevo arrendador, asume la obligación de ingresar ese importe retenido en el organismo público competente de la comunidad autónoma donde radique la vivienda, cumpliendo así con las exigencias administrativas locales.

Diferencia entre fianza legal y garantías adicionales

Es importante distinguir la fianza obligatoria de las garantías complementarias que las partes puedan pactar libremente:

• Fianza legal obligatoria: Equivale exactamente a un mes de renta para uso de vivienda habitual. Su depósito en el registro oficial autonómico es imperativo.
• Garantías adicionales: La ley permite pactar garantías extra para asegurar el cumplimiento del contrato. En contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración (o siete si el arrendador es persona jurídica), la cuantía máxima de estas garantías adicionales no puede exceder de dos mensualidades de renta.

En operaciones donde el vendedor busca obtener liquidez inmediata, negociar el alcance de estas garantías adicionales resulta determinante para no mermar el capital neto obtenido tras la venta.

Peculiaridades en las viviendas VPO en la Comunidad de Madrid

Si la vivienda objeto de la venta con arrendamiento posterior es una Vivienda de Protección Oficial (VPO) ubicada en la Comunidad de Madrid, existen regulaciones específicas que deben atenderse estrictamente.

En la Comunidad de Madrid, la venta y posterior alquiler de un inmueble sujeto a protección pública requiere verificar que hayan transcurrido los plazos legales de limitación o disponer de la correspondiente autorización de la administración competente. Asimismo, el precio máximo de venta y el importe límite de la renta mensual están regulados legalmente. La fianza calculada sobre un inmueble VPO en la Comunidad de Madrid debe ajustarse proporcionalmente a la renta máxima autorizada por metro útil y depositarse obligatoriamente en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.

Evaluación financiera de la operación y alternativas de liquidez

Aceptar una retención por fianza o constituir un alquiler garantizado tras la venta es una decisión patrimonial relevante. En muchos casos, los propietarios acuden a este esquema para saldar deudas pendientes o cancelar cargas hipotecarias previas.

Antes de comprometer la titularidad del inmueble, es aconsejable explorar la estructura financiera global. El asesoramiento de profesional cualificado a través de intermediarios de crédito inmobiliario permite analizar si existen alternativas de refinanciación, reestructuración hipotecaria o préstamos con garantía que permitan obtener la liquidez necesaria sin necesidad de desprenderse de la propiedad de la vivienda.

Si tras la evaluación financiera se determina que la venta con arrendamiento posterior es la opción más conveniente, un correcto planteamiento del contrato garantizará que las condiciones de la fianza, la actualización de la renta y la duración del alquiler queden perfectamente delimitadas.

Aspectos clave a revisar antes de firmar la fianza y el contrato

Para evitar imprecisiones jurídicas al transformar la condición de propietario a la de inquilino, se recomienda verificar los siguientes puntos:

1. Desglose en la escritura pública: Confirmar que el importe descontado en concepto de fianza figure de manera explícita en los medios de pago de la compraventa.
2. Justificante de depósito: Solicitar al arrendador copia del justificante del ingreso de la fianza en el organismo autonómico correspondiente dentro del plazo legal establecido.
3. Inventario del inmueble: Formalizar un inventario detallado del estado de la vivienda en el momento de la firma. Al haber sido propietario previo, conviene delimitar qué desperfectos son anteriores a la venta para evitar deducciones indebidas de la fianza al rescindir el contrato.
4. Condiciones de devolución: Establecer con claridad las vías y plazos de devolución de la fianza y garantías adicionales una vez finalizado el arrendamiento y entregadas las llaves.