Rechtliche Regelung der Vererbung von VPO in der Comunidad de Madrid

In der Comunidad de Madrid funktioniert die Übertragung von Todes wegen einer Vivienda de Protección Oficial (VPO) oder Vivienda de Protección Pública (VPP) anders als ein Kauf auf dem freien Markt. Wenn der Eigentümer der Immobilie verstirbt, erwerben die gesetzlichen oder testamentarischen Erben das Eigentum, ohne dass ein vorheriges administratives Deklassifizierungsverfahren erforderlich ist.

Es ist unerlässlich, die wesentlichen Aspekte zu berücksichtigen, die diese Art der Immobilienerbfolge regeln:

• Beibehaltung des Schutzstatus: Die Immobilie behält den Status einer geförderten Wohnung für die gesamte in der jeweiligen Gesetzgebung festgelegte Frist, unter der sie gefördert wurde.
• Fortführung der Pflichten: Der Erbe übernimmt das Eigentum an dem Objekt mit denselben Rechten, Einschränkungen und Grundbuchlasten, die der Erblasser innehatte.
• Keine vorherigen Einkommensvoraussetzungen für den Erwerb: Um eine VPO zu erben, müssen die Einkommensgrenzen der Familie, die üblicherweise für die Erstvergabe oder den Kauf von gefördertem Wohnraum verlangt werden, nicht erfüllt sein.

Voraussetzungen für die Nutzung des geerbten Wohnraums

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, das Grundstück zu deklassieren, um es auf den Namen der Nachfolger einzutragen, erlegt die Regulierung der Comunidad de Madrid Bedingungen bezüglich der späteren Nutzung der Immobilie auf:

Entscheidet sich der Erbe, die Immobilie zu bewohnen, muss er sie als seinen Haupt- und dauerhaften Wohnsitz nutzen. Die regionale Gesetzgebung verbietet es, öffentlich geförderte Wohnungen leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnsitz bzw. für Ferienzwecke zu nutzen.

Falls der Erbe bereits Eigentümer einer anderen geförderten Wohnung ist, verbietet die Regelung den gleichzeitigen Besitz und die Nutzung von zwei öffentlich geförderten Immobilien. In diesen Fällen muss der Erbe entscheiden, ob er seinen Hauptwohnsitz in einer der beiden Wohnungen nimmt, eine behördliche Genehmigung zur Vermietung beantragt oder die Veräußerung gemäß den gesetzlich festgelegten Werten vornimmt.

Wann ist eine freiwillige Deklassifizierung der VPO ratsam?

Obwohl die Deklassifizierung keine Voraussetzung für den Antritt des Erbes ist, gibt es Szenarien, in denen sich die Erben dafür entscheiden, die Aufhebung des Schutzstatus bei dem für Wohnungswesen zuständigen Ministerium der Comunidad de Madrid zu beantragen.

Die häufigsten Gründe für die Einleitung dieses Verwaltungsverfahrens sind:

• Verkauf auf dem freien Markt: Der Wunsch, die Immobilie zum Marktwert zu vermarkten, ohne an den von der Behörde festgelegten maximalen Verkaufspreis gebunden zu sein.
• Freie Vermietung: Vermietung der Immobilie zu einer Miete des privaten Marktes ohne die Notwendigkeit, ein offizielles Visum für den Mietvertrag zu beantragen.
• Nutzungsfreiheit: Freie Verfügung über die Immobilie ohne die gesetzliche Verpflichtung, sie als Haupt- und dauerhaften Wohnsitz zu nutzen.

Um die freiwillige Deklassifizierung beim Erben einer VPO zu beantragen, muss die in den spezifischen Vorschriften für diese Förderung festgelegte Mindestfrist abgelaufen sein. Ebenso muss der Erbe alle von den vorherigen Eigentümern erhaltenen Beihilfen, öffentlichen Subventionen und Steuerbefreiungen zuzüglich der entsprechenden gesetzlichen Zinsen zurückzahlen.

Steuerliche Formalitäten und Grundbucheintragung beim Erben einer VPO

Die Formalisierung der Übertragung einer geförderten Wohnung von Todes wegen erfordert die Einhaltung des ordentlichen Verwaltungs- und Steuerverfahrens im Gebiet von Madrid:

1. Erbauseinandersetzungsurkunde: Ausfertigung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar zum Nachweis des Erbtitels und der Annahme der Erbschaft.
2. Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD): Einreichung der Selbstveranlagung bei der Steuerbehörde der Comunidad de Madrid. Die Steuerbemessungsgrundlage für das Erben einer VPO darf den behördlich festgelegten maximalen gesetzlichen Verkaufswert nicht überschreiten. In Madrid gibt es Vergünstigungen für direkte Verwandte.
3. Kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU): Abwicklung der Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden bei der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet.
4. Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad): Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im entsprechenden Grundbuchblatt zur rechtlichen Absicherung der Erben.

Verwaltung von Hypotheken im Zusammenhang mit der geerbten VPO

In vielen Fällen ist die geerbte Wohnung mit aktiven finanziellen Lasten belastet, wie z. B. qualifizierten oder vereinbarten Darlehen, die ursprünglich vom Erblasser aufgenommen wurden. Die Erben treten sowohl in das Eigentum an den Vermögenswerten als auch in die Haftung für die ausstehenden Schulden des Verstorbenen ein.

Die Begünstigten können sich dafür entscheiden, in die Position des Hypothekenschuldners einzutreten, die Bedingungen mit dem Kreditinstitut neu zu verhandeln oder die finanzielle Tilgung der Schuld vorzunehmen. Wenn die Immobilie mit Lasten behaftet ist oder eine Umstrukturierung der Verschuldung erforderlich ist, um die Steuerzahlung zu leisten, hilft die Beratung durch Immobiliarkreditvermittler, die verfügbaren Finanzierungsoptionen zu bewerten und das Verfahren an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Erben anzupassen.

Häufig gestellte Fragen zur Vererbung von VPO

Was passiert, wenn es mehrere Erben für dieselbe VPO gibt?

Wenn das Eigentum auf mehrere Erben aufgeteilt ist, entsteht eine Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen (Proindiviso). Die Miterben können vereinbaren, dass einer von ihnen alle Anteile durch Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft erwirbt und das Haus als seinen Hauptwohnsitz nutzt. Alternativ können sie beschließen, die Immobilie gemeinsam unter Einhaltung des in der Comunidad de Madrid zulässigen maximalen gesetzlichen Preises an einen Dritten zu verkaufen.

Ist es verpflichtend, den Todesfall der Behörde zu melden?

Da es sich um einen unentgeltlichen Erwerb von Todes wegen handelt, übt die Regionalverwaltung keine Vorkaufs- und Rückkaufsrechte aus. Der Eigentumswechsel muss jedoch bei den entsprechenden offiziellen Stellen ordnungsgemäß nachgewiesen werden, falls später Genehmigungen zur Vermietung, Deklassifizierung oder zum Verkauf der Immobilie beantragt werden.