¿Hay que descalificar la VPO para heredarla?

No, no es necesario descalificar una VPO para heredarla en la Comunidad de Madrid. La transmisión por causa de muerte es un título gratuito reconocido por la normativa autonómica que permite adjudicar el inmueble al heredero de forma directa. La propiedad mantiene su régimen de protección pública con las limitaciones legales de precio y uso correspondientes hasta su extinción.

Régimen legal de la herencia de VPO en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, la transmisión por causa de muerte de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) o Vivienda de Protección Pública (VPP) opera de manera diferente a una compraventa del mercado libre. Cuando el titular del inmueble fallece, los herederos legítimos o testamentarios adquieren la propiedad sin necesidad de realizar ningún trámite previo de descalificación administrativa.

Es indispensable tener en cuenta los aspectos clave que rigen este tipo de sucesiones inmobiliarias:

Mantenimiento de la calificación: El inmueble conserva la condición de vivienda protegida durante todo el plazo fijado en la legislación bajo la que fue promovida.
Continuidad de obligaciones: El heredero asume la titularidad del bien con los mismos derechos, limitaciones y cargas registrales que ostentaba el causante.
Sin requisitos de ingresos previos para la adquisición: Para heredar VPO no se exige cumplir los límites de ingresos familiares requeridos habitualmente para la adjudicación inicial o la compra de vivienda protegida.

Requisitos para el uso y disfrute de la vivienda heredada

A pesar de que no sea obligatorio descalificar la finca para inscribirla a nombre de los sucesores, la normativa reguladora de la Comunidad de Madrid impone condicionantes respecto al uso posterior del inmueble:

Si el heredero decide ocupar la finca, debe destinarla a su vivienda habitual y permanente. La legislación autonómica prohíbe mantener viviendas con régimen de protección oficial desocupadas o destinarlas a segundas residencias o usos vacacionales.

En el supuesto de que el heredero ya disfrute de otra vivienda protegida en propiedad, la normativa impide ser titular y usuario simultáneo de dos inmuebles de protección pública. En estos casos, el heredero deberá optar por fijar su residencia habitual en una de ellas, solicitar autorización administrativa para arrendarla o proceder a su enajenación conforme a los valores legales establecidos.

¿Cuándo resulta aconsejable la descalificación voluntaria de la VPO?

Aunque la descalificación no es un requisito para tomar posesión de la herencia, existen escenarios donde los herederos optan por solicitar la liberación del régimen de protección ante la Consejería competente en materia de vivienda de la Comunidad de Madrid.

Las motivaciones más frecuentes para iniciar este expediente administrativo son:

Venta en el mercado libre: Desear comercializar el inmueble a valor de mercado sin ajustarse al Precio Máximo de Venta (VMP) estipulado por la administración.
Alquiler libre: Arrendar la propiedad fijando una renta del mercado privado sin la exigencia de solicitar el visado oficial del contrato de arrendamiento.
Libertad de uso: Disponer del bien sin la obligación legal de mantenerlo como residencia principal y permanente.

Para solicitar la descalificación voluntaria al heredar VPO, es imprescindible que haya transcurrido el periodo de tiempo mínimo exigido por la norma específica aplicable a esa promoción. Asimismo, el heredero debe proceder al reintegro de la totalidad de las ayudas, subvenciones públicas y exenciones fiscales percibidas por los anteriores titulares, sumando los intereses legales correspondientes.

Trámites fiscales e inscripción registral al heredar VPO

La formalización de la transmisión mortis causa de una vivienda protegida exige cumplir con el procedimiento administrativo y tributario ordinario dentro del ámbito territorial madrileño:

Escritura de adjudicación de herencia: Otorgamiento de la escritura pública ante notario acreditando el título sucesorio y la aceptación de la masa hereditaria.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): Presentación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid. La base imponible para heredar VPO no superará el valor máximo legal de venta fijado administrativamente. En Madrid existen bonificaciones vigentes para familiares directos.
Plusvalía Municipal (IIVTNU): Tramitación del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos ante el ayuntamiento donde se sitúa la vivienda.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: Asiento de la nueva titularidad en la finca registral correspondiente para dotar de seguridad jurídica a los herederos.

Gestión de hipotecas vinculadas a la VPO heredada

En múltiples ocasiones, la vivienda recibida en herencia cuenta con cargas financieras activas, como préstamos cualificados o convenidos asumidos originalmente por el causante. Los herederos suceden al fallecido tanto en la propiedad de los bienes como en la responsabilidad sobre las deudas pendientes.

Los beneficiarios pueden optar por subrogarse en la posición del deudor hipotecario, novar las condiciones con la entidad financiera o proceder a la cancelación económica de la deuda. Cuando la vivienda acumula cargas o resulta necesario reestructurar el endeudamiento para asumir el pago de impuestos, acudir al asesoramiento de intermediarios de crédito inmobiliario ayuda a evaluar las opciones de financiación disponibles y adaptar la operación a la capacidad económica de los herederos.

Preguntas frecuentes sobre la herencia de VPO

¿Qué ocurre si existen varios herederos sobre una misma VPO?

Si la titularidad se distribuye entre varios herederos, se constituye una comunidad de bienes en proindiviso. Los coherederos pueden acordar que uno de ellos adquiera la totalidad de las participaciones mediante una extinción de condominio y destine la casa a su residencia habitual. Alternativamente, pueden decidir vender la propiedad de forma conjunta a un tercero respetando el precio máximo legal permitido en la Comunidad de Madrid.

¿Es obligatorio notificar el fallecimiento a la administración?

Al tratarse de una adquisición a título gratuito por causa de muerte, la administración autonómica no ejerce derechos de tanteo y retracto. No obstante, el cambio de titularidad debe quedar correctamente acreditado ante los organismos oficiales correspondientes en caso de solicitar posteriormente autorizaciones para alquilar, descalificar o vender el inmueble.